Đây là bảng giá đất đầu tiên được xây dựng sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phản ánh sự khác biệt rõ nét giữa các khu vực đô thị trung tâm và các vùng phát triển mới.
Chỉ còn 5 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất
Theo công văn do Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh ký ban hành, việc triển khai bảng giá đất mới phải bảo đảm thống nhất, đồng bộ, đúng quy định pháp luật, làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.
Nghị quyết 87/2025 được HĐND TP.HCM thông qua ngày 26/12/2025, đánh dấu bước điều chỉnh quan trọng trong chính sách giá đất của thành phố. Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường làm đầu mối chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức phổ biến, hướng dẫn và giám sát việc áp dụng bảng giá đất mới trên toàn địa bàn.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, theo Luật Đất đai 2024, có 12 trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành luật đã thu hẹp phạm vi này, chỉ giữ lại 5 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất. Bảy trường hợp còn lại sẽ được xác định theo phương pháp lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh.
Để triển khai nội dung này, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng dự án hệ số điều chỉnh giá đất, trình UBND TP.HCM xem xét phê duyệt. Sau khi được thông qua, thành phố sẽ lựa chọn đơn vị tư vấn xác định hệ số cho hơn 11.000 tuyến đường, với yêu cầu hoàn tất và ban hành chậm nhất trước ngày 1/7/2026.
Theo bảng giá đất mới, giá đất ở tại khu vực TP.HCM cũ nhìn chung chỉ điều chỉnh tăng nhẹ so với bảng giá ban hành năm 2024, với hệ số dao động từ 1 đến 1,65 lần. Mức giá cao nhất vẫn tập trung tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, đạt khoảng 687 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với mức đang áp dụng.
Mức giá thấp nhất tại khu vực này khoảng 2,3 triệu đồng/m², thuộc khu dân cư Thiềng Liềng. Đáng chú ý, ngoài một số tuyến đường cá biệt có mức tăng cao nhất theo khung cho phép, phần lớn các khu vực còn lại có giá đất đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ khoảng 2%. Một số khu vực thậm chí được điều chỉnh giảm giá đất sản xuất – kinh doanh nhằm khuyến khích đầu tư.
UBND TP.HCM đánh giá, việc giữ biên độ tăng hợp lý tại khu vực lõi đô thị nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt của người dân, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cũng như hoạt động sản xuất – kinh doanh. Thực tế, bảng giá đất tại khu vực này đã nhiều lần được điều chỉnh trong các năm gần đây, tiệm cận hơn với mặt bằng giá thị trường.
Bình Dương cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất
Trái ngược với khu vực trung tâm, giá đất tại khu vực Bình Dương cũ được điều chỉnh tăng mạnh nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.
Theo bảng giá mới, mức giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 89,6 triệu đồng/m², áp dụng cho các tuyến đường trung tâm như Bác Sĩ Yersin và Bạch Đằng. Trong khi đó, mức giá thấp nhất chỉ khoảng 1,3 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến đường vùng xa như ĐH.722 hoặc Minh Tân – Long Hòa.
Trong đó, tuyến đường ĐH.505 (đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507) ghi nhận mức tăng cao nhất, với giá đất dự kiến 6,3 triệu đồng/m², cao gấp hơn 8 lần so với bảng giá cũ chỉ 780.000 đồng/m². Trên cùng tuyến đường này, giá đất thương mại – dịch vụ tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất – kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Theo UBND TP.HCM, nguyên nhân chính của mức điều chỉnh mạnh là do bảng giá đất tại Bình Dương cũ trước đây có khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Khảo sát thực tế cho thấy có nơi giá giao dịch cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, gây nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tính nghĩa vụ tài chính.
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng đáng kể, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần so với bảng giá hiện hành, song mức tăng nhìn chung thấp hơn Bình Dương cũ.
Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến đường ven biển trung tâm TP. Vũng Tàu, đặc biệt là đường Thùy Vân – trục du lịch, dịch vụ trọng điểm của địa phương. Trong khi đó, giá đất tại các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng chưa hoàn chỉnh chỉ dao động ở mức vài triệu đồng mỗi mét vuông.
UBND TP.HCM cho rằng, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, nhất là tại các khu vực ven biển có tốc độ tăng giá nhanh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình cao, nên biên độ điều chỉnh không quá đột biến.
Việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026 được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng minh bạch hơn cho công tác quản lý đất đai, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh TP.HCM mở rộng không gian phát triển sau sáp nhập.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
