Giá thuê năm 2026 tăng nhưng không đồng đều
Cầu Giấy từ lâu đã được xem là một trong những cụm văn phòng quan trọng nhất phía Tây Thủ đô. Nguồn cung tập trung dày đặc trên các tuyến Duy Tân, Trần Thái Tông, Thành Thái, Phạm Văn Bạch, Trung Kính, Nguyễn Phong Sắc và đường Cầu Giấy.
Trong đó, khu vực Duy Tân - Trần Thái Tông nổi bật với mật độ doanh nghiệp công nghệ cao. Nhiều tòa nhà hạng B tại đây được xây dựng trong giai đoạn thị trường văn phòng phía Tây phát triển mạnh, phục vụ các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, thương mại điện tử, tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp.
Bức tranh năm 2026 cho thấy giá thuê văn phòng không tăng đồng loạt ở tất cả các phân khúc. Theo dữ liệu thị trường quý II/2026, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A ngoài khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 26 USD/m²/tháng, tăng hơn 6% so với cùng kỳ năm trước.
Từ mức tăng này, có thể ước tính giá thuê trung bình của cùng phân khúc trong quý II/2025 vào khoảng 24,5 USD/m²/tháng. Như vậy, mức tăng trong một năm vào khoảng 1,5 USD/m²/tháng.
Đối với văn phòng hạng B, giá thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 16 USD/m²/tháng, tăng gần 6,7% so với cùng kỳ. Giá thuê tương ứng trong năm 2025 được ước tính khoảng 15 USD/m²/tháng.
Mức chênh lệch khoảng 1 USD/m²/tháng tưởng như không lớn, nhưng với một doanh nghiệp thuê hàng trăm hoặc hàng nghìn mét vuông, chi phí tăng thêm trong cả năm là đáng kể.
Chẳng hạn, doanh nghiệp thuê 500 m² có thể phải chi thêm khoảng 500 USD mỗi tháng so với năm trước, chưa tính phí dịch vụ, thuế, điện điều hòa, tiền gửi xe và chi phí hoàn thiện nội thất.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường cũng cho thấy giá thuê không hoàn toàn đi lên theo một chiều. Trong quý I/2026, một số báo cáo ghi nhận giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội chỉ tăng nhẹ, trong khi phân khúc hạng B có thời điểm giảm so với cùng kỳ.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nguồn cung mới được đưa vào vận hành, khiến áp lực cạnh tranh gia tăng. Một số chủ tòa nhà phải áp dụng chính sách miễn phí thời gian thi công, giảm tiền thuê trong những tháng đầu, hỗ trợ chi phí hoàn thiện hoặc linh hoạt thời hạn hợp đồng.
Do đó, khoảng giá 12–20 USD/m²/tháng mà Tektra Homes giới thiệu cho phân khúc văn phòng hạng B tại Cầu Giấy chỉ mang tính tham khảo. Các tòa nhà cũ, nằm trong đường nội bộ hoặc hạn chế chỗ đỗ xe thường có mức giá thấp hơn. Ngược lại, những cao ốc nằm trên mặt đường lớn, gần tuyến giao thông chính và có hệ thống kỹ thuật tốt thường được chào thuê ở vùng giá cao.
Cũng cần lưu ý rằng giá trên các nền tảng môi giới thường là giá chào thuê, chưa chắc là mức giá giao dịch cuối cùng. Giá thực tế còn phụ thuộc vào diện tích thuê, thời gian thuê, tỷ lệ trống của tòa nhà, thời điểm bàn giao và khả năng thương lượng của khách hàng…
Nguồn cung mới gây áp lực lên các tòa nhà cũ
Một trong những yếu tố đang làm thay đổi thị trường văn phòng Cầu Giấy là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các dự án chất lượng cao ngoài khu vực trung tâm.
Nguồn cung tại Cầu Giấy trước đây chủ yếu nghiêng về phân khúc hạng B. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sự xuất hiện của các dự án hạng A mới đang dần thay đổi tiêu chuẩn lựa chọn của khách thuê.
Những tòa nhà mới như Taisei Hanoi Office Tower trên đường Phạm Văn Bạch bổ sung thêm nguồn cung văn phòng chất lượng cao cho khu vực. Dự kiến trong thời gian tới, Cầu Giấy sẽ đón thêm một số dự án lớn, sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.
Sự xuất hiện của nguồn cung mới không chỉ làm tăng diện tích cho thuê mà còn nâng tiêu chuẩn thị trường. Khách hàng hiện không chỉ quan tâm đến giá mà còn chú ý đến hệ thống điều hòa, tốc độ thang máy, chất lượng không khí, hiệu suất sử dụng năng lượng, phòng cháy chữa cháy, chỗ đỗ xe và năng lực quản lý tòa nhà.
Điều này tạo áp lực trực tiếp lên các tòa nhà hạng B và hạng C đã vận hành nhiều năm. Một số công trình cũ chưa được nâng cấp hệ thống kỹ thuật nhưng vẫn duy trì giá thuê và phí dịch vụ cao, khiến khách hàng có xu hướng cân nhắc chuyển sang dự án mới.
Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng B tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 83%, giảm hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy phân khúc hạng B đang chịu sức ép khi khoảng cách giá giữa một số tòa hạng B và văn phòng hạng A ngoài trung tâm không còn quá lớn.
Trong bối cảnh đó, chủ các tòa nhà cũ có thể phải lựa chọn giữa việc đầu tư cải tạo hoặc điều chỉnh giá thuê. Những công trình không có lợi thế rõ ràng về vị trí, chỗ đỗ xe và chất lượng dịch vụ sẽ ngày càng khó giữ khách nếu tiếp tục duy trì mức giá cao.
Ở chiều ngược lại, khách thuê đang có nhiều lựa chọn hơn. Doanh nghiệp có thể so sánh mặt bằng tại Cầu Giấy với Nam Từ Liêm, Ba Đình hoặc Tây Hồ Tây, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ thời gian hoàn thiện, giảm tiền đặt cọc hoặc đưa ra lộ trình tăng giá rõ ràng.
Thị trường tiếp tục phân hóa trong năm 2026
So với năm 2025, giá thuê văn phòng trong năm 2026 có xu hướng tăng rõ hơn ở nhóm tòa nhà mới và văn phòng hạng A ngoài trung tâm. Giá hạng A tăng từ khoảng 24,5 USD lên 26 USD/m²/tháng, trong khi giá hạng B tăng từ khoảng 15 USD lên 16 USD/m²/tháng.
Tuy nhiên, đây là mức giá bình quân của thị trường Hà Nội, không phải chỉ số riêng cho toàn bộ các tòa nhà tại Cầu Giấy. Trên thực tế, giá thuê tại khu vực này vẫn phân hóa khá mạnh.
Các cao ốc mới, có vị trí thuận lợi và được quản lý chuyên nghiệp có thể duy trì mức giá cao. Trong khi đó, những tòa nhà cũ, hạn chế về chỗ đỗ xe hoặc hệ thống kỹ thuật có thể phải giảm giá hoặc bổ sung ưu đãi để thu hút khách.
Triển vọng thị trường Cầu Giấy vẫn được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp công nghệ, tài chính và dịch vụ, cùng xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm về phía Tây.
Tuy nhiên, lợi thế sẽ không còn thuộc về tất cả các tòa nhà. Nguồn cầu sẽ ngày càng tập trung vào những dự án đáp ứng tốt cả ba yếu tố: chất lượng không gian, hiệu quả chi phí và khả năng kết nối.
Thị trường văn phòng Cầu Giấy năm 2026 vì thế không chỉ là câu chuyện giá thuê tăng hay giảm. Cuộc cạnh tranh thực sự đang chuyển sang chất lượng vận hành và giá trị doanh nghiệp nhận được trên mỗi mét vuông thuê. Trong cuộc đua này, các tòa nhà mới có lợi thế về tiêu chuẩn kỹ thuật, còn những cao ốc cũ sẽ phải thay đổi nếu không muốn diện tích trống tiếp tục gia tăng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
