Miền Bắc bứt tốc cuối năm, miền Nam tăng trưởng bền vững
Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Bắc đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, đặc biệt vào quý cuối năm. Khu vực này bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương (trước sáp nhập). Riêng trong quý 4, diện tích hấp thụ thuần đạt 125.000 m2, cao hơn tổng lượng hấp thụ của cả ba quý đầu năm cộng lại.
Tính chung cả năm, tổng diện tích hấp thụ thuần tại miền Bắc đạt 236.000 m2, tăng 13% so với năm 2024. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất, nhóm khách thuê truyền thống, kết hợp cùng nhu cầu kho vận phục vụ thị trường bán lẻ, đặc biệt trong mùa cao điểm cuối năm.
Tuy nhiên, đi cùng với sự phục hồi là sự gia tăng nguồn cung. Trong năm qua, khoảng 256.000 m2 nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường miền Bắc, đưa tổng nguồn cung khu vực này lên hơn 2,04 triệu m2, tăng đáng kể so với năm trước.
Ở miền Nam, bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An (trước sáp nhập), thị trường duy trì sự ổn định. Tổng diện tích hấp thụ ròng trong quý 4 đạt hơn 97.600 m2, đưa tổng hấp thụ cả năm lên mức 453.000 m2, tăng hơn 70% so với năm 2024.
Khác với miền Bắc, miền Nam tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp logistics bên thứ ba (3PLs) và nhóm khách thuê phục vụ tiêu dùng nội địa. Đây là tín hiệu tích cực phản ánh vai trò trung tâm phân phối của khu vực này trong chuỗi cung ứng nội địa và khu vực.
Tính đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm tại miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng hơn 11% so với năm trước, cho thấy quy mô thị trường đang ngày càng được mở rộng.
Giá thuê tăng nhẹ, mô hình mới lên ngôi
Bên cạnh sự gia tăng về nhu cầu và nguồn cung, thị trường cũng ghi nhận mức tăng nhẹ về giá thuê trong quý 4/2025.
Cụ thể, tại miền Bắc, giá chào thuê trung bình đạt 4,93 USD/m2/tháng, tăng gần 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ các dự án mới gia nhập thị trường, nơi có mặt bằng giá cao hơn. Trong khi đó, giá thuê ở các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn giữ ổn định.
Tại miền Nam, giá thuê trung bình quý 4 đạt 5,04 USD/m2/tháng, tăng gần 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, mức giá thuê thực tế vẫn được duy trì ở mức cạnh tranh nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Điều này giúp các dự án dễ dàng thu hút khách thuê trong bối cảnh nguồn cung đang tăng nhanh.
Một xu hướng đáng chú ý là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các mô hình nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng. Đây là giải pháp giúp tối ưu chi phí sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu suất khai thác và đáp ứng đa dạng nhu cầu thuê linh hoạt từ các doanh nghiệp thương mại điện tử, logistics đến sản xuất nhẹ.
Dự báo năm 2026, thị trường nhà kho xây sẵn sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn. Tại miền Bắc, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 683.000 m2, tập trung chủ yếu tại các tỉnh như Bắc Ninh và Hưng Yên. Đây là những địa phương đang thu hút mạnh dòng vốn FDI và phát triển công nghiệp.
Trong khi đó, miền Nam được kỳ vọng đón thêm khoảng 313.000 m2 nhà kho xây sẵn mới, phần lớn tại Đồng Nai và Bình Dương. Đây là hai địa phương có lợi thế lớn về kết nối hạ tầng và nhu cầu logistics cao nhờ hệ thống KCN và cụm công nghiệp quy mô lớn.
Bên cạnh động lực từ các ngành sản xuất và logistics, thị trường cũng kỳ vọng sẽ được thúc đẩy nhờ loạt chính sách phát triển kinh tế trong nước và vị thế ngày càng cao của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Dưới góc nhìn của JLL, dù triển vọng tăng trưởng là rõ ràng, nhưng bài toán hiệu suất đầu tư, linh hoạt trong chiến lược giá thuê và thích ứng mô hình vận hành sẽ là yếu tố sống còn trong cuộc cạnh tranh nguồn cung nhà kho xây sẵn năm 2026.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
