Việc trở thành đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Hải Phòng mới, xã Kẻ Sặt với quy mô dân số 38.077 người trên diện tích 24,66 km², sở hữu rất nhiều lợi thế đột phá. Trở thành cực tăng trưởng phía Tây của siêu đô thị Hải Phòng, mang "thương hiệu" thành phố Cảng giúp địa phương này dễ dàng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng.
Nguồn ngân sách đầu tư công rót về địa phương sẽ tăng đột biến trong giai đoạn 2026-2030, giúp Kẻ Sặt nâng cấp toàn diện các tiêu chuẩn kỹ thuật về giao thông, thoát nước và chiếu sáng. Việc kết nối trực tiếp với nút giao cao tốc 5B giúp rút ngắn thời gian đi Hà Nội chỉ còn 35 phút và đi cảng Lạch Huyện còn 45 phút. Cùng với tuyến Vành đai 5 Vùng Thủ đô, Kẻ Sặt có tiềm năng lớn trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa của vùng.
Ngoài ra, khung giá đất mới của đô thị loại I giúp minh bạch hóa công tác giải phóng mặt bằng, người dân có đất bị thu hồi sẽ được hưởng lợi lớn, từ đó tạo ra dòng tiền tái đầu tư mạnh mẽ vào các phân khúc bất động sản, đặc biệt là đất nền.
Quy hoạch hạ tầng chiến lược - Mạch máu của sự thịnh vượng
Theo Quyết định 5455/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch thành phố Hải Phòng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050, khu vực phía Tây (bao gồm xã Kẻ Sặt mới) được định hướng trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao và logistics. Dưới đây là một số dự án hạ tầng giao thông trọng yếu đang và sẽ thay đổi diện mạo bất động sản Kẻ Sặt:
Tại Nút giao liên thông Đường tỉnh 392 - Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, dự án động lực quan trọng nhất, đã được thông xe kỹ thuật vào đầu năm 2024 và hoàn thiện các hạng mục phụ trợ kết nối. Nút giao này nằm trên địa phận Thái Học và Nhân Quyền (cũ), kết nối trực tiếp Đường tỉnh 392 vào cao tốc 5B. Nút giao trọng yếu này rút ngắn thời gian di chuyển từ Kẻ Sặt đi Hà Nội xuống còn 35 phút và đi cảng Lạch Huyện (Hải Phòng) còn 45 phút, biến các khu vực ven Đường tỉnh 392 (đoạn qua Kẻ Sặt) thành "đất vàng" cho logistics và kho bãi.
Dự án cầu vượt sông Sặt nối KCN Phúc Điền mở rộng là mắt xích quan trọng kết nối Quốc lộ 5 với Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng. Cầu nối từ Cẩm Điền (Cẩm Giàng) sang khu vực Vĩnh Hưng (nay là một phần của xã Kẻ Sặt) giải quyết bài toán "ngăn sông cấm chợ", tạo làn sóng dịch chuyển công nhân và chuyên gia từ Cẩm Giàng sang sinh sống tại các khu đô thị mới ở Vĩnh Hưng (Kẻ Sặt).
Nâng cấp, mở rộng Đường tỉnh 395 và Đường dẫn cầu Cậy đi qua địa phận các xã Vĩnh Hưng, Vĩnh Hồng (thuộc Kẻ Sặt mới) với tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng là trục xương sống kết nối các khu dân cư phía Nam Kẻ Sặt với trung tâm Hải Dương (cũ) và các KCN lớn.
Đoạn tuyến Vành đai 5 Vùng Thủ đô đi qua địa phận Bình Giang cũ (nay là khu vực Kẻ Sặt) được quy hoạch với mặt cắt ngang từ 25,5m đến 33m, quy mô 4-6 làn xe. Đây là tuyến đường chiến lược cấp quốc gia, kết nối Kẻ Sặt trực tiếp với các tỉnh thành (Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh...), biến nơi đây thành trung tâm trung chuyển hàng hóa của vùng Đồng bằng sông Hồng.
Tuyến đường Đường tỉnh 394B (trục Bắc - Nam) mới khởi công đi qua KCN Phúc Điền mở rộng và kết nối với đường 395. Đây là tuyến đường nội bộ quan trọng phục vụ vận tải công nghiệp, giảm tải cho Quốc lộ 5 cũ vốn đã quá tải.
Giá thị trường BĐS theo phân khúc tại xã Kẻ Sặt
Dựa trên dữ liệu thu thập thực tế từ các sàn giao dịch uy tín và cộng đồng môi giới địa phương trong quý 1/2026, thị trường bất động sản xã Kẻ Sặt đang hình thành mặt bằng giá mới.
Tại phân khúc có tính thanh khoản cao nhất, Đất ở / Nhà ở riêng lẻ (thổ cư), phục vụ nhu cầu ở thực của người dân địa phương và công nhân nhập cư. Khu vực phố cổ Kẻ Sặt (Trần Hưng Đạo, Phạm Ngũ Lão) giá đất tại đây đã tiệm cận với các quận nội thành Hải Phòng do tính khan hiếm và khả năng kinh doanh thương mại cực tốt, có giá giao dịch 55 - 75 triệu VNĐ/m² với nhà mặt phố, kinh doanh sầm uất, quỹ đất không còn để mở rộng. Khu vực làng xóm (Vĩnh Hưng, Hùng Thắng cũ), đất trong ngõ rộng 3-4m, ô tô vào được có giá giao dịch 15 - 22 triệu VNĐ/m², xu hướng tăng nhẹ do hiệu ứng sáp nhập xã, người dân có xu hướng mua để tích sản hoặc xây nhà trọ.
Với Dự án Nhà ở thương mại (khu đô thị), các dự án được quy hoạch bài bản 1/500 đang là tâm điểm của giới đầu tư nhờ pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ. KĐT Toàn Gia 2 (ven QL 38) được ví như "đất hoa hậu" của Kẻ Sặt, có giá giao dịch 37 - 70 triệu VNĐ/m² (tùy vị trí, lô góc, mặt đường 38). Tình trạng pháp lý đã có sổ hồng, hạ tầng hoàn thiện. KĐT Hưng Thịnh (ngã 4 Quán Gỏi) với vị trí cửa ngõ tiếp giáp Hưng Yên, có giá giao dịch 28 - 32 triệu VNĐ/m², tiếp giáp QL5 và QL38, thuận tiện giao thông, phù hợp làm văn phòng đại diện, showroom. KDC mới HUDLAND Bình Giang có giá giao dịch 20 - 35 triệu VNĐ/m².
Trong phân khúc Đất Công nghiệp, Kẻ Sặt là thủ phủ công nghiệp mới với Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng (235,6 ha nằm trên địa bàn Vĩnh Hồng, Vĩnh Hưng, Hùng Thắng - nay thuộc Kẻ Sặt). Giá thuê đất KCN dao động từ 100 - 122 USD/m²/chu kỳ thuê. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 20-30%, đang trong giai đoạn thu hút đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ cao, điện tử.
Với Đất dịch vụ (Đất 5% / Đất giãn dân), phân khúc này thu hút nhà đầu tư tầm trung với tài chính từ 1,5 - 3 tỷ đồng. Khu vực Quán Gỏi (Vĩnh Hưng cũ), đất giãn dân, hạ tầng điện nước đầy đủ có giá giao dịch 28 - 30 triệu VNĐ/m². Khu vực Thúc Kháng, Thái Học (lân cận) có giá giao dịch 12 - 18 triệu VNĐ/m².
Phân khúc Đất Nhà vườn / Đất trồng cây lâu năm khu vực ven sông Sặt và các vùng chuyển đổi cơ cấu cây trồng tại Vĩnh Hưng, Hùng Thắng có giá giao dịch 1,5 - 3 triệu VNĐ/m² (đối với đất có vị trí đẹp, xe hơi vào tận nơi). Theo Quy định bảng giá đất mới, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại khu vực này được quy định là 120.000 đồng/m². Sự chênh lệch lớn giữa giá quy định và giá thị trường (gấp 10-20 lần) cho thấy áp lực đền bù giải phóng mặt bằng sẽ rất lớn trong thời gian tới.
Đất Nuôi trồng thủy sản tập trung tại các vùng trũng Hùng Thắng, Vĩnh Hồng có giá giao dịch 800.000 - 1.500.000 VNĐ/m² (thường bán theo sào hoặc mẫu); Giá nhà nước 100.000 - 110.000 đồng/m². Phân khúc này thường được giao dịch ngầm với tiềm năng chuyển đổi sang mô hình trang trại sinh thái hoặc chờ quy hoạch dự án.
Đối với Đất/Nhà cho thuê, giá thuê kho xưởng ven Quốc lộ 5, gần KCN Phúc Điền dao động từ 45.000 - 65.000 VNĐ/m²/tháng (tương đương 2-3 USD). Nhà trọ công nhân khép kín giá từ 1,2 - 2 triệu VNĐ/tháng. Nhu cầu đang tăng cao khi KCN Phúc Điền mở rộng đi vào hoạt động.
Dự án nhà ở xã hội HUDLAND Bình Giang gồm các block chung cư thấp tầng (5 tầng), đã chính thức mở bán, giá bán dự kiến 12 - 15 triệu VNĐ/m². Đây là giải pháp an cư quan trọng để giữ chân lao động trong bối cảnh giá đất nền tăng cao.
Chỉ số giá thị trường BĐS tại xã Kẻ Sặt
Để cung cấp cái nhìn trực quan, dưới đây là chỉ số giá tại 8 vị trí tiêu biểu đại diện cho các phân khúc khác nhau tại xã Kẻ Sặt.
Dự báo giá BĐS tại xã Kẻ Sặt trong 3 tháng tới?
Dựa trên các chỉ số hiện tại, chúng tôi đưa ra dự báo cho thị trường bất động sản xã Kẻ Sặt trong Quý 2/2026:
Giá đi ngang và tăng nhẹ cục bộ: Mặt bằng giá chung sẽ đi ngang để hấp thụ các chính sách mới. Tuy nhiên, khu vực xung quanh KCN Phúc Điền mở rộng và các lô đất đấu giá có pháp lý sạch (như tại Linh Xá, Vĩnh Hưng) có thể tăng giá nhẹ 3-5% do nhu cầu thực tế từ công nhân và chuyên gia.
Thanh khoản phân hóa: Các sản phẩm đất nền dự án đã có sổ đỏ (như Toàn Gia 2) và đất thổ cư giá dưới 2 tỷ đồng sẽ có thanh khoản tốt. Ngược lại, đất nông nghiệp, đất vườn diện tích lớn sẽ giao dịch chậm lại do nhà đầu tư e ngại các quy định siết chặt về phân lô bán nền và chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Hải Phòng.
Sự trỗi dậy của bất động sản dòng tiền: Với lượng công nhân đổ về KCN Phúc Điền, mô hình xây nhà trọ, kiot kinh doanh dịch vụ tại các trục đường dẫn vào KCN sẽ trở thành xu hướng đầu tư an toàn và hiệu quả.
Xã Kẻ Sặt đang đứng trước vận hội "thay da đổi thịt" chưa từng có. Sự cộng hưởng từ vị thế hành chính mới (trực thuộc TP. Hải Phòng), hạ tầng giao thông đột phá (nút giao 5B, cầu sông Sặt) và động lực công nghiệp (KCN Phúc Điền mở rộng) đã biến nơi đây thành "vùng trũng" thu hút dòng vốn đầu tư. Dù bảng giá đất mới 2026 tạo ra những thách thức ngắn hạn về chi phí, nhưng về dài hạn, nó là nền tảng cho một thị trường phát triển bền vững và minh bạch. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm "đãi cát tìm vàng", ưu tiên các sản phẩm pháp lý chuẩn chỉnh và có giá trị khai thác dòng tiền ngay.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
