Theo Nghị quyết 1669/NQ-UBTVQH15, phường Hồng An được hình thành từ sự cộng hưởng của các đơn vị hành chính tiền thân gồm: toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của phường Quán Toan, phường An Hồng (Hồng Bàng cũ) và một phần diện tích tự nhiên, quy mô dân số của các phường An Hưng, Đại Bản, Lê Thiện, Tân Tiến (An Dương cũ).
Sự sáp nhập này tạo ra một phường Hồng An với quy mô diện tích lên tới 27,65 km² và dân số 56.591 người. Để hình dung về quy mô này, diện tích của phường Hồng An mới lớn hơn nhiều quận nội thành cũ của Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, tạo ra một không gian dư địa phát triển bất động sản khổng lồ.
Sau chuyển tiếp, phường Hồng An nằm ở vị trí địa lý chiến lược với phía Bắc giáp phường Nguyễn Đại Năng và Lê Ích Mộc qua ranh giới tự nhiên là sông Kinh Môn và sông Cấm, đây là mặt tiền hướng thủy đắt giá, mở ra tiềm năng phát triển bất động sản ven sông và logistics đường thủy. Phía Đông giáp phường Thiên Hương qua sông Cấm, sự kết nối này sẽ được hiện thực hóa mạnh mẽ hơn nữa khi các dự án cầu vượt sông Cấm được triển khai, biến Hồng An thành đầu mối kết nối trực tiếp. Phía Nam tiếp giáp phường Hồng Bàng và phường An Dương, tạo thành trục liên kết đô thị - công nghiệp liền mạch. Phía Tây giáp phường An Phong, cửa ngõ kết nối qua Quốc lộ 5 và đường sắt Hà Nội - Hải Phòng.
Việc sáp nhập phường Quán Toan (một phường đô thị công nghiệp lâu đời) với phường An Hồng (khu vực đang đô thị hóa mạnh mẽ với các dự án lớn) và các phần đất của Đại Bản, Tân Tiến... đã tạo nên một cấu trúc kinh tế - xã hội đa dạng cho Hồng An. Nơi đây vừa có hạ tầng công nghiệp sẵn có (KCN Nhật Bản - Hải Phòng (NHIZ), cụm công nghiệp Quán Toan), vừa có quỹ đất nông nghiệp lớn để chuyển đổi thành các khu đô thị mới, vừa có hệ thống giao thông huyết mạch quốc gia chạy qua.
Quy hoạch hạ tầng: Động lực tăng trưởng dài hạn
Quyết định số 5455/QĐ-UBND năm 2025 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch thành phố Hải Phòng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 đã xác định hạ tầng giao thông là khâu đột phá chiến lược. Phường Hồng An, với vị trí cửa ngõ, là nơi hội tụ của nhiều dự án giao thông trọng điểm, tạo nên một mạng lưới kết nối đa chiều: Thủy - Bộ - Sắt.
Trên tuyến đường nối Quốc lộ 10 đến sông Cấm là dự án có tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến cấu trúc không gian của phường Hồng An. Tuyến đường này có chiều dài khoảng 1,8 km trong phạm vi phường, điểm đầu nối tiếp với Quốc lộ 10 (đoạn gần trường Tiểu học An Hồng) và điểm cuối hướng ra sông Cấm. Tuyến đường này không chỉ mở ra không gian phát triển đô thị mới cho khu vực phía Bắc của phường (vốn trước đây là đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản) mà còn là tiền đề cho việc xây dựng cầu vượt sông Cấm kết nối sang phường Lê Ích Mộc (Cao Nhân cũ). Khi hoàn thành, trục đường này sẽ trở thành "đại lộ" mới, thu hút các dự án bất động sản thương mại và dịch vụ dọc hai bên đường.
Với Dự án nâng cấp và mở rộng Quốc lộ 10 và các nút giao, gắn trục xương sống chạy dọc phường Hồng An. Theo quy hoạch, Hải Phòng đang đẩy nhanh các dự án kết nối Quốc lộ 5 và Quốc lộ 10 với tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng. Trong đó, nút giao khác mức ngã tư Quán Toan là "điểm đen" giao thông lâu năm. Dự án cải tạo nút giao này thành nút giao lập thể (cầu vượt/hầm chui) đang được xúc tiến mạnh mẽ để giải quyết ùn tắc và tai nạn. Việc quy hoạch lại nút giao này sẽ làm thay đổi diện mạo khu vực trung tâm Quán Toan, nâng cao giá trị các bất động sản mặt tiền đường Hùng Vương và Hải Triều nhờ giảm thiểu ô nhiễm khói bụi và tiếng ồn từ xe container dừng chờ.
Với tuyến đường song song giữa Quốc lộ 5 và đường Hùng Vương - đi sát ranh giới phường Hồng An và phường An Dương - theo quy hoạch chạy song song với Quốc lộ 5, kết nối từ trường THPT Lương Thế Vinh (Hồng Bàng) đến nút giao Quốc lộ 10. Tuyến đường này đóng vai trò đường gom kết nối ga tàu Hùng Vương (dự kiến) đi Quốc lộ 10, đồng thời mở ra cơ hội mới cho các khu dân cư phía trong (vốn là các ngõ sâu). Bất động sản dọc tuyến đường dự phóng này đang trở thành mục tiêu săn đón của giới đầu cơ.
Dự án đường Vành đai 2 và sự kết nối liên vùng, đoạn tuyến Tân Vũ - Hưng Đạo - Bùi Viện đã khởi công với vốn đầu tư hơn 7.000 tỷ đồng, khép kín của Vành đai 2 sẽ kết nối trực tiếp khu vực Hồng An (thông qua nút giao Quán Toan và đường Hùng Vương) với cảng Lạch Huyện và sân bay Cát Bi mà không cần đi xuyên tâm thành phố. Điều này củng cố vị thế logistics của Hồng An, làm tăng nhu cầu về kho bãi và nhà ở cho công nhân, chuyên gia logistics.
Cầu vượt sông Cấm với vị trí dự kiến quy hoạch kết nối phường Thiên Hương (Hoàng Động) với phường Hồng An (CH Petro số 16 - đường Hùng Vương) là một mảnh ghép quan trọng. Cây cầu này sẽ phá vỡ thế độc đạo của cầu Kiền hiện tại, biến Hồng An thành vùng đệm trực tiếp kết nối QL.5 - QL.10. Bất động sản tại khu vực sẽ hưởng lợi từ dự án này do vị trí nằm ngay chân cầu dự kiến.
Giá và xu hướng thị trường BĐS phường Hồng An theo phân khúc
Dựa trên dữ liệu thu thập từ các sàn giao dịch uy tín và khảo sát thực tế tại các nhóm cộng đồng, bức tranh giá bất động sản tại Hồng An hiện lên với sự phân hóa rõ rệt.
Trong phân khúc Đất ở / Nhà ở đô thị (thổ cư) có thanh khoản ổn định nhất, phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư tích sản. Sau chuyển tiếp (sáp nhập) đã tạo tâm lý tăng giá cho người bán.
Mặt đường kinh doanh (Hùng Vương, Hải Triều, QL10) có giá dao động từ 60 - 100 triệu đồng/m² tùy vị trí và bề rộng mặt tiền. Nhà mặt phố Hải Triều có giá rất cao, khoảng 7,5 - 11,3 tỷ đồng cho căn 100-128m² (tương đương 60-100tr/m²) do khả năng kinh doanh sầm uất. Đất mặt đường Hùng Vương (QL5 cũ) cũng neo ở mức 50-90 triệu/m². Xu hướng chung các tuyến này là khan hiếm nguồn cung, giá đi ngang hoặc tăng nhẹ, chủ yếu là nhà phố xây sẵn.
Đất ngõ, đất phân lô (An Hồng, Tân Tiến, Đại Bản): Tại khu vực An Hồng (trung tâm mới) giá đất tại các khu phân lô như Ngô Yến, Lê Sáng, Tất Xứng dao động từ 17 - 30 triệu đồng/m². Lô đất tại khu chung cư A1 UB phường có giá khoảng 30,5 triệu/m². Đất trong ngõ rộng (ô tô đỗ) tại Tất Xứng khoảng 16-17 triệu/m². Khu vực Tân Tiến (Do Nha) có giá mềm hơn, khoảng 15 - 22 triệu đồng/m². Đất tại khu chung cư khoảng 18-21 triệu/m². Khu vực Đại Bản có giá thấp hơn, khoảng 12 - 15 triệu đồng/m² cho đất mặt đường xã hoặc ngõ to. Khu vực Lê Thiện vẫn còn ở mức sơ khai, giá từ 8 - 12 triệu đồng/m², phù hợp cho đầu tư dài hạn với vốn mỏng.
Với phân khúc Dự án Nhà ở thương mại, sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn đã thiết lập một "mặt bằng giá chất lượng cao" cho Hồng An, tách biệt hoàn toàn với đất thổ cư tự do.
Hồng An Happy House ngay trung tâm phường Hồng An, giá bán shophouse/liền kề xây thô từ 4,2 - 5 tỷ đồng/căn (diện tích 60-75m²). Him Lam Central Park có giá bán căn liền kề 60-62,5m² có giá từ 3,5 - 4,5 tỷ đồng/căn (khoảng 60-72 triệu đồng/m² cả nhà và đất). Hồng Bàng Midtown có giá bán từ 6 - 6,3 tỷ căn liền kề 64-75m².
Trong phân khúc Nhà ở Xã hội (NOXH), Hồng An đang trở thành điểm sáng NOXH của Hải Phòng, phục vụ hàng vạn công nhân các KCN NHIZ, Tràng Duệ. Him Lam Central Park có giá bán rất hấp dẫn, khoảng 18 - 20 triệu đồng/m². Căn hộ 36-54m² có giá chỉ từ 600 - 850 triệu đồng/căn. Với mức giá này, đây là sản phẩm có thanh khoản tốt nhất thị trường, hầu như "cháy hàng" ngay khi mở bán đợt cuối.
Với phân khúc Đất Nhà vườn và Đất Nông nghiệp, tại các khu vực xa trục chính như Lê Thiện hay Đại Bản, các lô đất diện tích lớn (xen kẹt dân cư 200-500m²) thường được giao dịch với giá mềm hơn, khoảng 5 - 10 triệu đồng/m². Đây là lựa chọn của các nhà đầu tư muốn làm "second home" hoặc kho xưởng nhỏ.
Đất nông nghiệp/Nuôi trồng thủy sản theo Bảng giá đất mới (Nghị quyết 85), giá nhà nước là 130.000 đ/m². Tuy nhiên, giá giao dịch thực tế (mua gom chờ quy hoạch hoặc làm trang trại) thường cao hơn, dao động 1 - 3 triệu đồng/m² tùy vị trí và khả năng chuyển đổi. Các khu vực ven sông Cấm (An Hồng cũ) đang được săn đón để làm bãi tập kết vật liệu hoặc dịch vụ hậu cần cảng.
Trong phân khúc Đất Công nghiệp và Kho bãi, với vị trí nằm giữa KCN NHIZ và Tràng Duệ, nhu cầu đất công nghiệp tại Hồng An luôn cao. Giá thuê đất trong các CCN Quán Toan hay An Hồng dao động 80 - 120 USD/m²/chu kỳ thuê (giá thị trường thứ cấp), trong khi bảng giá nhà nước tại Phụ lục IV (Nghị quyết 85) quy định mức giá tính thuế khoảng 3.500 đồng/m²/năm cho đất ven QL5. Đất kho xưởng (đất 50 năm hoặc đất ở kết hợp) tại các lô đất mặt đường QL5 hoặc đường Hùng Vương có sẵn nhà xưởng được chào bán với giá 60 - 65 triệu đồng/m² (đất thổ cư có xưởng) hoặc cho thuê với giá 50-80 nghìn đồng/m²/tháng.
Đối với phân khúc Đất/Nhà cho thuê, khu vực quanh KCN NHIZ (An Hưng, Tân Tiến) có giá thuê phòng trọ từ 1,5 - 2,5 triệu đồng/tháng, nhu cầu luôn đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Nhà phố kinh doanh mặt đường Quán Toan, Hải Triều, Hùng Vương có giá thuê nguyên căn từ 15 - 30 triệu đồng/tháng tùy diện tích, phục vụ làm văn phòng, ngân hàng hoặc showroom.
Chỉ số giá tại 8 điểm nóng thị trường khu vực phường Hồng An
Để cung cấp cái nhìn chi tiết nhất, dưới đây là chỉ số giá cho 8 vị trí tiêu biểu đại diện cho các mức độ phát triển khác nhau tại phường Hồng An.
Các vị trí "vàng" như Hải Triều, Hùng Vương đã thiết lập mặt bằng giá rất cao, khó có đột biến lớn nhưng giữ giá cực tốt. Khu vực An Hồng (Lê Sáng, Ngô Yến) có tốc độ tăng giá nhanh nhất (25%) nhờ hưởng lợi kép từ việc lên phường và sự hiện diện của các dự án lớn như Him Lam, Happy House. Đây là "vùng trũng" hút dòng tiền đầu tư. Các khu vực Tân Tiến, Đại Bản tăng trưởng chậm hơn nhưng bền vững, phù hợp với nhà đầu tư vốn mỏng.
Dự báo xu hướng thị trường tại phường Hồng An 3 tháng tới
Dựa trên các dữ liệu phân tích và bối cảnh vĩ mô, hiệu ứng "Bảng giá đất mới" sẽ rõ nét hơn khi Nghị quyết 85/NQ-HĐND đi vào thực tế (hiệu lực từ 01/01/2026), chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuế phí chuyển nhượng sẽ tăng. Điều này sẽ khiến nguồn cung đất thổ cư giá rẻ (do người dân bán ra) có xu hướng thu hẹp hoặc tăng giá để bù đắp chi phí. Dự báo giá đất thổ cư, đất trong dân sẽ tăng nhẹ 3-5%.
Sự bùng nổ của thị trường dự án với việc Him Lam Central Park chuẩn bị bàn giao và Hồng An Happy House đẩy mạnh ra hàng, thị trường sẽ chứng kiến lượng giao dịch sôi động ở phân khúc 3-5 tỷ đồng. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên các sản phẩm dự án có pháp lý sạch (sổ đỏ từng lô) hơn là đất dân tự phân lô do lo ngại quy định siết phân lô bán nền của Luật Đất đai mới.
Trong khi đó, làn sóng đầu tư đón đầu hạ tầng "đợi chờ" thông tin về việc khởi công/đẩy nhanh tiến độ tuyến đường nối QL10 - Sông Cấm và nút giao Quán Toan sẽ kích thích dòng tiền đầu cơ đổ về các khu vực đất nông nghiệp/đất vườn nằm trong vùng quy hoạch ven các tuyến này. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý là rất cao nếu không nắm rõ quy hoạch chi tiết 1/500. Riêng với NOXH và nhà giá rẻ (<2 tỷ) sẽ tiếp tục thanh khoản cao. Phân khúc đất nền đầu cơ diện tích lớn sẽ chững lại do tâm lý thận trọng quan sát chính sách thuế và tín dụng.
Với sự cộng hưởng của hạ tầng giao thông chiến lược, sự dẫn dắt của các dự án đô thị quy mô và khung pháp lý minh bạch hóa từ Luật Đất đai 2024, phường Hồng An đang chuyển mình từ một vùng ven công nghiệp thành một đô thị vệ tinh hiện đại.
Đối với nhà đầu tư, giai đoạn 2025-2026 là thời điểm "vàng" để xuống tiền tại các khu vực đang phát triển hạ tầng như An Hồng, Tân Tiến, nhưng cần đặc biệt cẩn trọng với vấn đề quy hoạch và định giá, tránh "say sóng" thông tin. Giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền (cho thuê, kinh doanh) sẽ là thước đo quan trọng nhất cho sự thành công của các khoản đầu tư tại đây.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
