Lãi suất tín dụng và bài toán dòng tiền
Theo VARS, việc ban hành bảng giá đất mới tại nhiều địa phương với mức tăng mạnh so với trước đang tạo ra áp lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản. Trong khi bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng cao, không ít địa phương vẫn chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, khiến quá trình xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị kéo dài.
VARS cho rằng, nếu hệ số điều chỉnh được ban hành ở mức quá cao sẽ làm đội chi phí đầu vào, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới – nơi cần chính sách mang tính “mở đường” để thu hút đầu tư. Trong bối cảnh đó, việc áp dụng hệ số điều chỉnh dưới 1 tại các khu vực mới phát triển được xem là giải pháp cần thiết nhằm tạo dư địa cho doanh nghiệp triển khai dự án, mở rộng nguồn cung và góp phần bình ổn thị trường.
Theo giới chuyên gia, giá đất tăng nhanh trong khi cơ chế điều chỉnh chưa đồng bộ không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn gián tiếp đẩy giá nhà lên cao, khiến mục tiêu phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập của đa số người dân ngày càng khó đạt được.
Bên cạnh giá đất, lãi suất được VARS xác định là “nút thắt” thứ hai có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong năm 2026. Chỉ trong thời gian ngắn, mặt bằng lãi suất đã có dấu hiệu nhích lên, tạo áp lực kép cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.
Theo VARS, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, chính sách này cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, tránh gây “cú sốc” cho thị trường. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, không chỉ bất động sản mà nhiều lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác cũng sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực.
Thực tế cho thấy, áp lực lãi suất tăng không chỉ tác động đến các khoản vay mới mà còn ảnh hưởng mạnh đến những khoản vay cũ. Nhiều khoản vay mua nhà giải ngân giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024 đã bắt đầu kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc, buộc người vay phải trả cả gốc lẫn lãi trong bối cảnh thu nhập chưa cải thiện tương xứng.
Một rủi ro khác được VARS chỉ ra là tình trạng chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng tại một số địa phương. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố pháp lý phức tạp mà còn do sự thiếu quyết liệt trong tổ chức thực hiện. VARS cho rằng, cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ, giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp và xã hội.
Ngoài ra, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt ở cấp địa phương, được đánh giá là yếu tố then chốt trong giai đoạn tới. Dù ba bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được ban hành và điều chỉnh theo hướng tiệm cận thực tiễn, nhưng quá trình triển khai tại nhiều địa phương vẫn còn chậm. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thiếu cán bộ chuyên trách, kinh nghiệm thực thi hạn chế, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm gia tăng chi phí và rủi ro.
Nguồn cung cải thiện nhưng mất cân đối
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025 thị trường bất động sản đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.
Tuy nhiên, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa thực sự được giải quyết do cơ cấu sản phẩm thiếu cân đối. Phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục khan hiếm, trong khi khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có mức giá vượt 100 triệu đồng/m². Điều này khiến mặt bằng giá chung duy trì ở mức cao, còn thanh khoản chỉ tập trung cục bộ tại một số phân khúc và khu vực.
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, VARS cảnh báo hoạt động “lướt sóng” bất động sản đang trở nên rủi ro hơn bao giờ hết. Khi giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, cộng thêm áp lực lãi suất, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.
Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và tầm nhìn dài hạn. Với nhà đầu tư, chiến lược lướt sóng dựa vào thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn không còn phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch thông qua việc gắn mã định danh cho từng bất động sản.
Theo VARS, xu hướng thanh lọc sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược quản trị rủi ro sẽ dần bị loại khỏi thị trường. Tương tự, các chủ đầu tư năng lực tài chính yếu, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thực cũng sớm bộc lộ rủi ro.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “lọc nhà đầu tư” rõ rệt sau thời kỳ phục hồi ban đầu. Khi mặt bằng giá đã neo ở mức cao, trong khi lãi suất và chi phí vốn có xu hướng tăng trở lại, các chiến lược đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy lớn sẽ đối mặt với rủi ro ngày càng cao.
Ông Đính cho rằng, khác với các chu kỳ trước, giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn, tập trung vào giá trị khai thác thực của bất động sản thay vì kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn. Những sản phẩm không gắn với nhu cầu ở thực hoặc khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ khó thanh khoản, đặc biệt tại các khu vực đã tăng nóng trong thời gian qua.
Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, việc các địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất và siết chặt quản lý pháp lý dự án sẽ khiến thị trường vận hành minh bạch hơn, nhưng đồng thời buộc doanh nghiệp và nhà đầu tư phải tái cấu trúc chiến lược kinh doanh.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
