Tuy nhiên, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) , đà tăng này vẫn chưa đi kèm với sự ổn định về cơ chế, khiến thị trường đứng trước nguy cơ phát triển thiếu bền vững.
Nguồn cung khởi sắc, mục tiêu 1 triệu căn tạo áp lực lớn
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2025 đánh dấu bước tiến rõ rệt khi hơn 102.000 căn hộ NOXH được hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra. Đồng thời, gần 100 dự án mới được khởi công, bổ sung thêm nguồn cung đáng kể cho thị trường sau giai đoạn khó khăn của bất động sản.
Bước sang năm 2026, đà triển khai tiếp tục được duy trì với hàng loạt dự án mới được khởi động ngay từ những tháng đầu năm. Tính đến cuối tháng 2/2026, cả nước đã có 737 dự án NOXH đang triển khai với quy mô hơn 700.000 căn hộ, tương đương hơn 70% mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn trong giai đoạn 2021-2030.
Tại TP.HCM, năm 2025 ghi nhận sự chuyển biến tích cực khi thành phố hoàn thành 14 dự án với hơn 13.000 căn hộ. Trong năm 2026, địa phương này đặt mục tiêu phát triển thêm 28.500 căn, đồng thời chuẩn bị quỹ đất quy mô lớn để phục vụ kế hoạch dài hạn.
Trong đó, mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH đang được xem xét rút ngắn thời gian hoàn thành, có thể về đích vào năm 2028 thay vì 2030. Điều này tạo ra áp lực không nhỏ đối với các địa phương và doanh nghiệp trong việc tăng tốc triển khai dự án.
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, HoREA cho rằng thị trường NOXH vẫn đang đối mặt với hàng loạt rào cản mang tính hệ thống.
Trước hết là vấn đề tín dụng, nhiều doanh nghiệp cho biết việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi vẫn còn hạn chế, khiến động lực tham gia phát triển NOXH bị suy giảm. Trong khi đó, người mua nhà, nhóm đối tượng chính vẫn gặp khó khi lãi suất vay chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả.
Một điểm nghẽn khác đến từ quy định về đối tượng mua nhà. Khi tiêu chí cư trú không còn là điều kiện bắt buộc, người dân từ nhiều địa phương có thể đăng ký mua NOXH tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội. Điều này dẫn đến tình trạng lượng hồ sơ đăng ký tăng đột biến, vượt xa nguồn cung thực tế.
Thực tế cho thấy, có những dự án chỉ vài trăm căn hộ nhưng nhận hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký. Việc lựa chọn người mua phải thông qua bốc thăm, song cơ chế này lại thiếu tiêu chí ưu tiên rõ ràng, khiến việc phân bổ nhà ở chưa thực sự hiệu quả.
Bên cạnh đó, việc giao cho chủ đầu tư trực tiếp xét duyệt hồ sơ cũng tạo ra áp lực lớn. Doanh nghiệp không chỉ phải xử lý khối lượng công việc khổng lồ mà còn đối mặt với rủi ro về minh bạch và dư luận.
Tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn là vấn đề cốt lõi. Trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là NOXH vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, khiến áp lực lên phân khúc này ngày càng gia tăng.
Hoàn thiện chính sách, chìa khóa cho phát triển bền vững
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhu cầu NOXH hiện nay là rất lớn nhưng cơ chế vận hành thị trường vẫn chưa theo kịp thực tế.
Để giải quyết bài toán này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Trước hết là cải thiện chính sách tín dụng, giúp cả chủ đầu tư và người mua dễ dàng tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, tiêu chí xét duyệt người mua cũng cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch và có thứ tự ưu tiên rõ ràng, nhằm đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng. Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả phân bổ mà còn giảm áp lực cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai.
Về dài hạn, phát triển NOXH cần được đặt trong chiến lược tổng thể của thị trường bất động sản, trong đó chú trọng cân đối lại cơ cấu sản phẩm. Việc gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp sẽ góp phần giảm áp lực lên thị trường, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định.
Hiện, NOXH đang đứng trước cơ hội lớn để trở thành trụ cột an sinh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu không kịp thời tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế và chính sách, đà tăng trưởng hiện tại có thể bị chững lại, thậm chí tạo ra những hệ lụy mới trong quá trình phát triển.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
