Nguồn cung tiếp tục tập trung tại Hưng Yên cũ, Hà Nội vẫn là nguồn cầu chủ đạo
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sau khi Hưng Yên và Thái Bình hợp nhất, nguồn cung bất động sản trên địa bàn mới vẫn chủ yếu đến từ khu vực Hưng Yên cũ. Xét theo cơ cấu loại hình, chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất với 30% tổng nguồn cung, tiếp đến là biệt thự 29%, đất nền 27%, cho thuê 7% và các loại hình khác 6%.
Nếu phân tách theo địa bàn trước sáp nhập, Hưng Yên cũ gần như chi phối hoàn toàn các phân khúc có giá trị cao. Đối với chung cư, 98% nguồn cung đến từ Hưng Yên cũ, Thái Bình cũ chỉ chiếm 2%. Phân khúc biệt thự cũng có cơ cấu tương tự khi Hưng Yên cũ chiếm 98% và Thái Bình cũ chiếm 2%.
Ở phân khúc đất nền, Hưng Yên cũ chiếm 80% nguồn cung, còn Thái Bình cũ đóng góp 20%. Với nhóm bất động sản khác, tỷ trọng lần lượt là 91% và 9%; còn phân khúc cho thuê là 96% và 4%. Riêng phân khúc bán nhà có sự khác biệt khi nguồn cung tại Thái Bình cũ chiếm 57%, cao hơn mức 43% của Hưng Yên cũ.
Những số liệu này cho thấy sau khi mở rộng địa giới, Hưng Yên cũ vẫn là khu vực phát triển sôi động nhất của thị trường, đặc biệt ở các phân khúc chung cư, biệt thự và đất nền. Ở phía cầu, Hà Nội tiếp tục là địa phương mang lại lượng khách tìm kiếm lớn nhất cho thị trường Hưng Yên.
Trong giai đoạn từ quý I/2024 đến quý II/2026, tỷ trọng người tìm kiếm đến từ Hà Nội luôn duy trì trên 50%, dao động từ 51% đến 60%. Đến quý II/2026, tỷ lệ này đạt 60%, mức cao nhất trong toàn bộ chuỗi số liệu. TP.HCM đứng thứ hai với tỷ trọng dao động khoảng 10-18%. Sau khi đạt 18% vào quý I/2024, tỷ trọng này giảm dần xuống còn 12% tại quý II/2026.
Nguồn cầu nội tỉnh Hưng Yên tương đối ổn định, chủ yếu duy trì quanh mức 7-8%. Hải Phòng đóng góp khoảng 3-5%, Bắc Ninh khoảng 2-5%, còn Thái Bình dao động từ 2-4% tổng lượng tìm kiếm. Nhóm các địa phương khác chiếm từ 11% đến 18%, phản ánh sức hút của thị trường đối với nhiều tỉnh, thành ngoài khu vực.
Đất nền tăng giá mạnh nhất khu vực phía Bắc, Văn Giang tiếp tục là tâm điểm
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy Hưng Yên là địa phương có tốc độ tăng giá đất nền mạnh nhất trong nhóm các tỉnh phía Bắc được khảo sát. Tại quý I/2024, giá đất nền phổ biến của Hưng Yên ở mức 22 triệu đồng/m2, thấp hơn Bắc Ninh (27 triệu đồng/m²) và Quảng Ninh (23 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm 2025, mặt bằng giá tăng nhanh và vượt lên dẫn đầu.
Đến quý I/2026, giá đất nền phổ biến tại Hưng Yên đạt 37 triệu đồng/m2, cao hơn Quảng Ninh (25 triệu đồng/m2), Hải Dương (28 triệu đồng/m2), Thái Nguyên (17 triệu đồng/m2) và Bắc Giang (14 triệu đồng/m2). Trong khi đó, Bắc Ninh duy trì quanh 27 triệu đồng/m2 trong năm 2024, tăng lên khoảng 31 triệu đồng/m2 trong năm 2025 và giữ ổn định đến quý I/2026.
So với quý I/2024, giá đất nền tại Hưng Yên tăng 68%, cao nhất trong nhóm khảo sát. Hải Dương tăng 56%, Bắc Ninh tăng 37%, Quảng Ninh tăng 9%, Bắc Giang tăng 8% và Thái Nguyên tăng 6%.
Về mức độ quan tâm, Văn Giang tiếp tục là khu vực nổi bật nhất khi chiếm 25% tổng lượng tìm kiếm đất nền. Xếp sau là Khoái Châu với 11%, Mỹ Hào và Yên Mỹ cùng đạt 10%, Văn Lâm 7%. Tiền Hải và Phù Cừ cùng chiếm 5%; Ân Thi, TP.Hưng Yên và Thái Bình cùng đạt 4%; Thái Thụy và Kim Động đạt 3%; Quỳnh Phụ, Tiên Lữ và Kiến Xương cùng 2%; Hưng Hà, Đông Hưng và Vũ Thư cùng chiếm 1%.
Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, mức độ quan tâm tại các khu vực trọng điểm đều giảm. Văn Giang giảm 41%, Khoái Châu giảm 56%, Mỹ Hào giảm 45% và Yên Mỹ giảm 39%.
Trong khi nhu cầu tìm kiếm hạ nhiệt, mặt bằng giá tại các khu vực trọng điểm lại có xu hướng đi ngang sau giai đoạn tăng mạnh. Đến quý II/2026, giá đất nền phổ biến tại Văn Giang đạt 47 triệu đồng/m2, Văn Lâm 43 triệu đồng/m2, Mỹ Hào 34 triệu đồng/m2, Khoái Châu 29 triệu đồng/m2 và Yên Mỹ 28 triệu đồng/m2.
So với đầu năm 2024, Văn Giang tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m2 lên 47 triệu đồng/m2; Mỹ Hào tăng từ 20 lên 34 triệu đồng/m2; Yên Mỹ tăng từ 15 lên 28 triệu đồng/m2 sau khi đạt đỉnh 35 triệu đồng/m2 tại quý I/2026; Khoái Châu tăng từ 13 lên 29 triệu đồng/m2. Riêng Văn Lâm tăng từ 27 triệu đồng/m2 lên đỉnh 52 triệu đồng/m2 tại quý I/2026 trước khi điều chỉnh về 43 triệu đồng/m2 trong quý II/2026.
Đối với các khu vực giáp ranh phía Đông Hà Nội, mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh trong ba năm qua. Giá phổ biến hiện đạt 48 triệu đồng/m2 tại Văn Giang, 47 triệu đồng/m2 tại Văn Lâm, 42 triệu đồng/m2 tại TP.Hưng Yên, 33 triệu đồng/m2 tại Yên Mỹ, 32 triệu đồng/m2 tại Khoái Châu và 31 triệu đồng/m2 tại Kim Động.
Tính từ quý I/2024 đến quý I/2026, Khoái Châu tăng giá 146%, Yên Mỹ tăng 133%, Văn Lâm tăng 93%, Văn Giang tăng 92% và TP.Hưng Yên tăng 92%. Trong khi đó, một số khu vực của Bắc Ninh ghi nhận mức tăng thấp hơn như Thuận Thành 85%, Tiên Du 48%, TP.Bắc Ninh 47%, Từ Sơn 47%, còn Yên Phong giảm 10%.
Chung cư và biệt thự dịch chuyển lên phân khúc cao cấp
Ở phân khúc biệt thự, mức độ quan tâm tiếp tục tập trung gần như tuyệt đối tại Văn Giang. Khu vực này chiếm tới 92% tổng lượng tìm kiếm biệt thự, trong khi Văn Lâm chỉ chiếm 3%, Mỹ Hào 2% và các khu vực khác 3%.
So với cùng kỳ năm trước, mức độ quan tâm tại Văn Giang giảm 7%, Mỹ Hào tăng 13% và Văn Lâm tăng 692%. Dù vậy, do xuất phát từ nền thấp, mức tăng mạnh tại Văn Lâm chưa làm thay đổi cơ cấu thị trường khi Văn Giang vẫn chiếm ưu thế áp đảo.
Về giá bán, lấy quý I/2024 làm mốc 100, đến quý II/2026, chỉ số giá biệt thự tại Văn Lâm tăng 98%, Mỹ Hào tăng 81% và Văn Giang tăng 22%. Một số dự án biệt thự nổi bật có thể kể đến như Vinhomes Ocean Park 2 với giá phổ biến 135-200 triệu đồng/m2, Vinhomes Ocean Park 3 từ 135-250 triệu đồng/m2, Khu đô thị Ecopark có giá dự kiến 150-250 triệu đồng/m2 và Ecopark Grand – The Island đạt 200-350 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển sang nhóm trung và cao cấp. Năm 2023, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 còn chiếm 41% nguồn cung và phân khúc 35-50 triệu đồng/m2 chiếm 46%. Đến năm 2024, tỷ trọng căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 giảm xuống còn 12%, trong khi nhóm 50-80 triệu đồng/m2 tăng lên 33%.
Sang năm 2025, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 chỉ còn 1%, còn phân khúc 50-80 triệu đồng/m2 tăng lên 74%. Đến năm 2026, phân khúc này tiếp tục chiếm tới 78% nguồn cung, trong khi căn hộ trên 80 triệu đồng/m2 tăng lên 16% và nhóm dưới 35 triệu đồng/m2 gần như không còn xuất hiện.
Giá bán căn hộ cũng tăng mạnh trong hai năm qua. Từ mức 38 triệu đồng/m2 tại quý I/2023, giá bán tăng lên 55 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, đạt 65 triệu đồng/m2 ở quý III/2025 và lên đỉnh 69 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025. Sau đó, giá giảm nhẹ xuống 68 triệu đồng/m2 ở quý I/2026 và 67 triệu đồng/m2 tại quý II/2026.
Trong khi giá bán tăng nhanh, giá thuê tăng với tốc độ chậm hơn, từ khoảng 7 triệu đồng/căn lên mức 8-8,5 triệu đồng/căn, đạt đỉnh 9 triệu đồng/căn vào cuối năm 2025 trước khi giảm về 8 triệu đồng/căn ở quý I/2026 và tăng trở lại 8,5 triệu đồng/căn trong quý II/2026.
Diễn biến này khiến lợi suất cho thuê giảm từ 3,1% tại quý I/2023 xuống quanh 2,1-2,3% trong năm 2026. Cụ thể, lợi suất đạt 2,3% ở quý I/2026 và giảm còn 2,1% tại quý II/2026, phản ánh tốc độ tăng giá bán nhanh hơn tốc độ tăng giá thuê trên thị trường căn hộ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
