M&A chuyển trọng tâm sang tái cơ cấu danh mục
Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi tích cực trong năm 2025 sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022. Tổng giá trị giao dịch ghi nhận khoảng 2,4 tỷ USD trong 11 tháng, chưa tính đến nhiều thương vụ lớn đang trong quá trình đàm phán hoặc chưa được công bố chính thức.
Trong cơ cấu giá trị giao dịch, bất động sản nhà ở tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối, với tỷ trọng hơn 70%. Các phân khúc còn lại như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp chỉ chiếm lần lượt 17,7%, 5,3% và hơn 3%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đầu tư vào phân khúc nhà ở vẫn đang duy trì sức hút lớn, đặc biệt khi các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.
Năm 2025 cũng chứng kiến làn sóng tái cấu trúc danh mục đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp niêm yết nhằm tối ưu hóa tài chính. Điển hình, Tổng công ty Vinaconex (mã: VCG) đã hoàn tất thoái vốn 51% tại Vinaconex ITC (VCR), chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina. Đáng chú ý, tại miền Bắc, Phú Mỹ Hưng đã chuyển nhượng 49% cổ phần tại dự án Hồng Hạc City (Bắc Ninh) cho Nomura Real Estate Asia, một thương vụ đáng chú ý giữa doanh nghiệp nội và dòng vốn Nhật Bản.
Ngoài ra, danh sách các thương vụ nổi bật còn có: DIG bán khu nhà ở Lam Hạ Center Point; Vincom Retail (VRE) chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh; Becamex (BCM) sang nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Nam Mê Kông (VC3) và Hodeco (HDC) thoái vốn dự án khu du lịch Đại Dương cho Sunshine Group
Đáng chú ý, phân khúc bất động sản công nghiệp, dù giá trị giao dịch công bố chỉ đạt 74 triệu USD, đang chứng kiến sự dịch chuyển chiến lược: thay vì thuê đất tự phát triển, các nhà đầu tư ưu tiên mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng nhằm tiết kiệm thời gian và giảm rủi ro pháp lý. Đây là yếu tố từng khiến nhiều dự án phải đình trệ trong giai đoạn trước.
Bảng giá đất mới và tiêu chuẩn ESG: "thước đo" mới cho các thương vụ chuyển nhượng
Đánh giá về triển vọng 2026, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng hoạt động M&A sẽ tiếp tục đà tăng trưởng nhưng theo chiều hướng thận trọng hơn, tập trung vào những tài sản có khả năng chống chịu tốt với biến động như bất động sản công nghiệp, kho vận, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và nhà ở thực.
Một trong những biến số đáng chú ý của năm nay là việc áp dụng bảng giá đất mới trên toàn quốc. Giá đất được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, khiến chi phí sử dụng đất trở nên rõ ràng, minh bạch hơn nhưng cũng làm tăng áp lực tài chính với các chủ đầu tư. Theo đó, chiến lược M&A sẽ chuyển trọng tâm từ khai thác “địa tô tiềm năng” sang đánh giá năng lực phát triển thực tế của dự án.
Những dự án có pháp lý đầy đủ, nghĩa vụ tài chính hoàn tất sẽ có nhiều lợi thế trong quá trình đàm phán, trong khi các dự án dở dang hoặc chưa hoàn thiện thủ tục đất đai có thể buộc phải giảm giá hoặc tìm đối tác góp vốn để chia sẻ rủi ro. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực chính thúc đẩy các thương vụ chuyển nhượng nhằm cơ cấu lại tài sản và cắt lỗ trong năm 2026.
Ở góc độ quốc tế, dòng vốn FDI từ các thị trường trọng điểm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Mỹ vẫn dành sự quan tâm lớn tới thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, mức độ chọn lọc ngày càng tăng. Theo JLL, tính minh bạch pháp lý đã trở thành điều kiện tiên quyết, yếu tố “không thể thương lượng” đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Không chỉ yêu cầu “dự án sạch”, các quỹ đầu tư đến từ châu Âu – Mỹ còn đòi hỏi doanh nghiệp phải đáp ứng các chuẩn mực ESG (phát triển bền vững) và khả năng thích ứng với cam kết Net Zero của Việt Nam. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư trong nước không chỉ minh bạch về báo cáo tài chính, mà còn cần tái cấu trúc quy trình vận hành và kiểm soát rủi ro theo chuẩn quốc tế.
Để thu hút thành công dòng vốn ngoại, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung vào bốn trụ cột cốt lõi gồm pháp lý tài sản hoàn chỉnh, định giá minh bạch theo chuẩn quốc tế, cấu trúc giao dịch linh hoạt (liên doanh, bán một phần, hoán đổi tài sản...) và hệ thống báo cáo tài chính được kiểm toán độc lập
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
