Theo đó, từ việc mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án, bổ sung quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản, đến đề xuất nới điều kiện đặt cọc, tháo gỡ chuyển nhượng dự án và quản lý môi giới bằng mã số định danh, HoREA kỳ vọng dự luật mới sẽ vừa tăng cường quản lý, vừa tạo điều kiện thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, bền vững.
Đề xuất bịt khoảng trống pháp lý đối với phân lô bán nền
Trong văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cùng các bộ, ngành, HoREA cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng một số quy định vẫn còn khoảng trống cần tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường.
HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Theo Hiệp hội, nếu tiếp tục loại trừ nhóm giao dịch này khỏi phạm vi điều chỉnh sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý, trong khi đây là lĩnh vực phát sinh nhiều tranh chấp và rủi ro đối với người dân.
HoREA phân tích, Luật Nhà ở năm 2023 đã hạn chế việc phân lô bán nền tại các đô thị lớn, song Luật Đất đai năm 2024 vẫn cho phép tách thửa khi đáp ứng các điều kiện về hạ tầng, diện tích tối thiểu và kết nối giao thông. Chính sự khác biệt giữa các quy định này đã tạo điều kiện để xuất hiện tình trạng lợi dụng việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện các hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án mà không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo HoREA, thực tế thời gian qua đã xuất hiện không ít trường hợp doanh nghiệp hoặc "đầu nậu" núp bóng cá nhân để thực hiện hoạt động phân lô bán nền, khiến nhiều người mua đất nền ngoài dự án gặp rủi ro về pháp lý hoặc bị lừa đảo nhưng chưa được Luật Kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ.
Để khắc phục bất cập này, Hiệp hội đề nghị bổ sung một mục riêng trong Chương IV của dự thảo luật quy định về "kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản". Nội dung bổ sung không chỉ quy định rõ các hình thức giao dịch mà còn đưa ra hệ thống điều kiện chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua cũng như các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và trách nhiệm thực hiện các thủ tục pháp lý.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo Hiệp hội, nhóm đối tượng này không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng cần phải đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định. Đề xuất này được cho là sẽ góp phần minh bạch hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm công bằng giữa các chủ thể trên thị trường và hạn chế tình trạng thất thu ngân sách.
Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng với tỷ lệ không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà, tương tự quy định đang áp dụng đối với nhà ở thương mại. Theo Hiệp hội, đây sẽ là giải pháp góp phần thu hút thêm dòng vốn đầu tư quốc tế và tạo động lực phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Kiến nghị tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn về đặt cọc
Bên cạnh việc hoàn thiện phạm vi điều chỉnh của luật, HoREA cũng đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tháo gỡ những khó khăn đang tồn tại trong quá trình triển khai các dự án bất động sản.
Trong đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi quy định về đặt cọc theo hướng cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán ngay sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, thay vì phải chờ đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như quy định trong dự thảo.
Theo HoREA, tại thời điểm này chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thiện các thủ tục đầu tư và triển khai dự án. Việc cho phép nhận đặt cọc sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực tài chính để tiếp tục đầu tư, đồng thời tạo cơ hội để khách hàng được chốt giá mua sản phẩm từ giai đoạn đầu với mức giá hợp lý hơn.
Liên quan đến quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, HoREA đề nghị giữ nguyên cơ chế để người mua được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh. Hiệp hội cho rằng chi phí bảo lãnh hiện nay tương đối lớn và cuối cùng vẫn được tính vào giá bán nhà, làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua. Trong khi đó, đối với nhiều chủ đầu tư có uy tín và năng lực tài chính tốt, không phải khách hàng nào cũng có nhu cầu sử dụng dịch vụ bảo lãnh ngân hàng.
Ngoài ra, HoREA đặc biệt quan tâm đến điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo Hiệp hội, dự thảo luật hiện vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi được chuyển nhượng dự án. Quy định này được đánh giá là chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động M&A trên thị trường.
HoREA kiến nghị cho phép trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng được kế thừa và tiếp tục thực hiện toàn bộ nghĩa vụ này với Nhà nước nếu các bên có thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Theo Hiệp hội, cơ chế này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập dự án phát triển minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án dưới hình thức mua bán cổ phần nhằm né các quy định của pháp luật.
HoREA cũng đề nghị hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng việc giao kết hợp đồng bằng phương thức điện tử. Đối với các hợp đồng dịch vụ lưu trú ngắn hạn được thực hiện trên các nền tảng như Airbnb, Booking, Agoda hay các nền tảng trong nước, Hiệp hội cho rằng không cần bắt buộc công chứng hoặc chứng thực vì các giao dịch này đều được thực hiện theo hợp đồng mẫu trên nền tảng điện tử. Đồng thời, luật cũng cần cho phép giao dịch điện tử được thực hiện không chỉ trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản mà còn trên nền tảng của các đơn vị cung cấp dịch vụ.
Đối với hoạt động môi giới, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản ngoài việc có chứng chỉ hành nghề còn phải được cấp mã số định danh môi giới. Theo đề xuất, quy định này nên có hiệu lực sau khoảng 12 tháng kể từ khi luật được ban hành nhằm tạo thời gian để Bộ Xây dựng và các địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, hệ thống quản lý và quy trình cấp mã số.
Hiệp hội cho rằng việc áp dụng mã số định danh sẽ góp phần chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới, nâng cao tính minh bạch của thị trường và hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc kiểm soát hoạt động hành nghề.
Theo HoREA, việc sửa đổi đồng bộ các quy định nêu trên không chỉ góp phần khắc phục những bất cập còn tồn tại trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành mà còn tạo lập môi trường đầu tư thông thoáng hơn, thúc đẩy dòng vốn lưu thông trên thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi và tái cơ cấu, một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và sát thực tiễn được kỳ vọng sẽ trở thành nền tảng quan trọng để thị trường phát triển bền vững trong những năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
