Người mua bất động sản ngày càng thận trọng
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh, bài toán về nguồn vốn tiếp tục giữ vai trò then chốt đối với quá trình phát triển của thị trường.
Bên cạnh tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành, thị trường vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và sự phát triển chưa đồng đều của các kênh huy động vốn trung, dài hạn. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, hệ thống tài chính - ngân hàng, doanh nghiệp và các chủ thể trên thị trường nhằm hình thành một hệ sinh thái vốn đa dạng, minh bạch và bền vững.
Tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững”, do Báo Thanh tra tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, theo dữ liệu, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng cho thấy 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, điều này cho thấy có sự chuyển dịch trong quan điểm của nhà đầu tư cũng như người mua nhà hiện nay, theo hướng tập trung nhiều hơn vào nhu cầu mua để ở.
Trong giai đoạn thị trường chung đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn có 40% người được hỏi khẳng định sẽ tiếp tục mua bất động sản, và có tới 67% trong nhóm này tập trung vào các sản phẩm phục vụ mục đích an cư, ông Quốc Anh chia sẻ.
Mặc dù nhu cầu ở thực tăng cao, thị trường lại đang chứng kiến sự chênh lệch rất lớn giữa lượng cung và cầu, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Khái niệm về mức giá của phân khúc trung cấp đã có thay đổi, khi mức giá tăng lên khoảng 55 - 60 triệu đồng/m².
Theo ông Quốc Anh, nguồn cung trên thị trường hiện nay đang đổ dồn vào phân khúc từ trung cấp trở lên, với sự gia tăng mạnh mẽ về tỷ trọng của phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại tập trung ở phân khúc từ trung cấp trở xuống.
Khoảng cách này không phải là một hiện tượng mới mà đã diễn ra trong suốt 5 đến 7 năm qua, đòi hỏi những giải pháp để diễn biến cung - cầu trở nên phù hợp hơn, ông Quốc Anh khẳng định.
Các loại hình mang tính chất đầu cơ như đất nền, theo ông Quốc Anh, có khả năng phải đối mặt với rủi ro về thuế bất động sản đã khiến giới đầu tư phải tính toán vô cùng kỹ lưỡng các khoản chi phí phát sinh.
Ông Quốc Anh nhận định, nhu cầu hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở phục vụ mục đích ở thực. Vì vậy, trong thời gian tới, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu này, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.
Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.
Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.
Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.
Ông Quốc Anh cho rằng, người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Với khả năng tiếp cận nhiều nguồn thông tin và ứng dụng AI để phân tích thị trường, khách hàng có xu hướng đặt ra các yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư và đơn vị phân phối.
Họ có thể chủ động so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi quyết định xuống tiền. Theo ông Quốc Anh, xu hướng này đòi hỏi thị trường phải minh bạch thông tin và lấy dữ liệu làm cơ sở thuyết phục khách hàng.
Ông Quốc Anh cũng lưu ý, trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược phát triển và bán hàng. Bên cạnh việc chứng minh chất lượng thực tế của dự án, đặc biệt là hạ tầng và tiện ích, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng.
Theo ông Quốc Anh, việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp nâng cao khả năng chi trả.
Cần tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn
Ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC) cho rằng, phải phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ông Sơn nhìn nhận vẫn tồn tại nhiều khó khăn.
Đề cập vấn đề nâng hạng thị trường, ông Sơn cho hay, FTSE Russell đã xác nhận thị trường chứng khoán Việt Nam chính thức được nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp (Secondary Emerging Market), có hiệu lực từ ngày 21/9/2026.
Chúng ta đang hướng tới tiêu chuẩn của thị trường mới nổi của MSCI (MSCI Emerging Markets Index) với điều kiện khắt khe hơn, chặt chẽ hơn… Đây là những việc phải làm để kích hoạt thị trường vốn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường bất động sản cũng như vốn của nền kinh tế, theo ông Sơn.
Ông cho hay, hiện nay cơ chế pháp lý đã có mô hình quỹ đầu tư bất động sản REIT, nhưng trên thực tế các công ty quản lý quỹ hiện nay chưa có cơ hội, điều kiện.
Thêm nữa, ông Sơn cho biết, hiện đã thành lập tổ chức CCP (cơ chế đối tác bù trừ trung tâm) để tháo gỡ khó khăn, hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách xóa bỏ các rào cản về cấp mã số giao dịch và triển khai các cơ chế kết nối giữa ngân hàng lưu ký với công ty chứng khoán STP.
Về giải pháp quan trọng nhất để thị trường vốn thực sự trở thành nguồn lực trung và dài hạn cho bất động sản, góp phần giảm chi phí vốn của doanh nghiệp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, cần triển khai đồng loạt các giải pháp.
Về nguồn lực tài chính, ông Sơn cho biết có 4 kênh chính cần hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.
Chúng ta cần tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn, các công cụ nợ có thể triển khai như phát hành trái phiếu, các sản phẩm của ngân hàng, trong đó có thể là trái phiếu tăng vốn cấp 2.
Ông Sơn cũng nhấn mạnh cần tiếp tục hướng tới là nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả các vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác đang được triển khai để đáp ứng yêu cầu phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.
Với việc Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo phân loại của FTSE, chúng ta kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 25 - 28 tỷ USD trong giai đoạn tới”, theo ông Sơn đây sẽ là nguồn vốn “mồi” cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường chứng khoán Việt Nam.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
