Lãi suất thả nổi chạm 16%/năm, tâm lý chờ đợi gia tăng
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã lên tới 15 - 16%/năm.
DXS-FERI dự báo mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục neo cao trong 6 tháng cuối năm, qua đó tạo thêm áp lực đối với sức mua và khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường bất động sản.
Báo cáo tổng quan thị trường quý II/2026 của One Mount Group cũng ghi nhận lãi suất liên tục tăng trong nửa đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Một phần dòng tiền vì thế có xu hướng chuyển sang các kênh có lợi suất ổn định hơn, trong đó có tiền gửi tiết kiệm.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng tiền gửi của dân cư tại các ngân hàng đến cuối tháng 5/2026 đạt hơn 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay.
Riêng trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tăng thêm 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước. Lãi suất cho vay bình quân của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ dao động từ 8,1 - 10,5%/năm.
Thực tế, lãi suất áp dụng đối với khách hàng cá nhân tại nhiều ngân hàng đã vượt 10%/năm, tùy mức độ rủi ro, năng lực tài chính và tài sản bảo đảm. Trả lời về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng mức 15 - 16%/năm hiện chưa phải mặt bằng phổ biến, chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc áp dụng theo điều kiện riêng của từng ngân hàng, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, khi lãi suất cao kéo dài, người mua sẽ hạn chế sử dụng vốn vay và trì hoãn quyết định xuống tiền. Tốc độ hấp thụ tại các dự án có thể chậm lại, đặc biệt với sản phẩm có giá trị lớn hoặc phục vụ nhu cầu đầu tư.
Thị trường chưa rơi vào trạng thái “gãy” do lực cầu hiện tập trung nhiều hơn ở nhóm mua để ở, có nguồn thu nhập ổn định và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Dù vậy, khoảng cách giữa lãi suất thực tế và ngưỡng người mua có thể chấp nhận đang trở thành lực cản rõ rệt đối với thanh khoản.
Nhiều người dự định mua nhà nhưng đang chờ đủ điều kiện
Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người được hỏi đánh giá mức lãi suất từ 5 - 7%/năm là phù hợp để vay mua hoặc đầu tư bất động sản. Có 38% lựa chọn khoảng 7 - 9%/năm và 19% chấp nhận mức từ 9 - 11%/năm. Không có người tham gia khảo sát nào cho rằng lãi suất trên 11%/năm là phù hợp.
Như vậy, 81% người mua chỉ chấp nhận ngưỡng từ 5 - 9%/năm, trong khi lãi suất vay mua nhà thực tế được Batdongsan.com.vn ghi nhận đang dao động từ 8 - 12%/năm.
Kỳ vọng lãi suất sớm giảm cũng không chiếm ưu thế. Có 47% người tham gia khảo sát cho rằng lãi suất sẽ giữ nguyên trong 6 tháng tới, 29% dự báo tiếp tục tăng và 23% kỳ vọng giảm. Khoảng 1% chưa chắc chắn về xu hướng.
Áp lực lãi suất chưa làm nhu cầu sở hữu nhà biến mất, nhưng đang kéo dài thời gian chuẩn bị tài chính của người thuê. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 21% người thuê dự định mua nhà trong vòng 1 - 2 năm tới và 43% có kế hoạch sở hữu nhà trong 3 - 5 năm.
Tài chính là rào cản lớn nhất khi có 70% người được hỏi cho biết sẽ chuyển từ thuê sang mua khi tích lũy đủ nguồn lực. Giá nhà giảm là điều kiện được 55% người tham gia lựa chọn, tiếp đến là ổn định công việc hoặc gia đình với tỷ lệ 50%. Trong khi đó, lãi suất vay giảm là điều kiện của 40% người thuê. Bên cạnh đó, 39% chờ đợi các gói vay hoặc nhà ở xã hội phù hợp, còn 37% quan tâm đến yếu tố pháp lý minh bạch.
Trước biến động của chi phí vốn, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà để ở nên ưu tiên phương án tài chính an toàn, thay vì sử dụng tối đa hạn mức tín dụng được ngân hàng cấp.
Với thị trường sơ cấp, người mua có thể tận dụng các chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư như ân hạn gốc, lãi hoặc gói lãi suất cố định dưới 8%/năm trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, người vay vẫn cần tính đến khoản thanh toán sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Ở thị trường thứ cấp, phương án được khuyến nghị là lựa chọn khoản vay có lãi suất cố định trong 1 - 2 năm đầu, đồng thời tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất tăng và duy trì ở mức cao trong 3 - 5 năm. Tỷ lệ trả nợ chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% tổng thu nhập. Nếu cao hơn, rủi ro sẽ rất lớn khi lãi suất biến động.
Lãi suất cao cũng đẩy chi phí vốn của doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng lên, buộc nhiều chủ đầu tư phải đẩy mạnh bán hàng để giảm tồn kho. Khi chi phí tài chính được đưa vào giá thành, giá bán dự án mới có nguy cơ tiếp tục tăng và ngày càng lệch khỏi khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Theo dự báo của ông Tuấn, lãi suất khó giảm trong ngắn hạn do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Mặt bằng lãi suất có thể duy trì cao hơn giai đoạn trước và kéo dài đến hết quý II/2027.
Các gói tín dụng riêng cho người mua ở thực, người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội với lãi suất khoảng 8 - 9%/năm được xem là một trong những giải pháp hỗ trợ sức cầu. Song song với đó là yêu cầu tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
Khi lãi vay thực tế vẫn cao hơn đáng kể mức người mua sẵn sàng chấp nhận, phép thử của thị trường không nằm ở nhu cầu sở hữu nhà, mà ở khả năng đưa giá nhà, chính sách tín dụng và thu nhập của người dân về gần nhau hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
