Đòn bẩy tài chính trở thành gánh nặng mới
Sau một thời gian dài được nuôi dưỡng bằng dòng tín dụng giá rẻ, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thử lửa thực sự. Lãi suất cho vay mua nhà, sau khi kết thúc giai đoạn ưu đãi, bất ngờ vọt lên vùng 12 đến 14% mỗi năm, kéo theo sự đảo chiều trong toàn bộ bài toán dòng tiền. Nếu trước đây, chi phí vốn thấp tạo ra cảm giác an toàn và thúc đẩy tâm lý mở rộng danh mục, thì nay, cùng một đòn bẩy tài chính lại trở thành nguồn phát sinh rủi ro lớn nhất.
Cuối năm 2025, anh Hiếu, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, từng lên kế hoạch mua thêm căn hộ cao cấp tại khu vực Tây Mỗ. Phương án tài chính của anh được xây dựng dựa trên mức lãi suất ưu đãi khoảng 9,5% mỗi năm trong 18 tháng đầu, sau đó thả nổi ở vùng có thể kiểm soát. Với giả định đó, biên lợi nhuận vẫn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí vốn và tạo dư địa tăng trưởng tài sản.
Nhưng khi ngân hàng thông báo mức lãi suất sau ưu đãi có thể vượt 14% mỗi năm, toàn bộ phép tính lập tức mất cân đối. Trong bối cảnh thị trường không còn duy trì được tốc độ tăng giá hai chữ số như trước, lợi nhuận kỳ vọng nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí lãi vay. Khi đòn bẩy tài chính không còn khuếch đại lợi nhuận mà bắt đầu khuếch đại rủi ro, việc tiếp tục mở rộng danh mục trở thành một quyết định nhiều bất định hơn là cơ hội.
Không chỉ nhà đầu tư, người mua nhà để ở cũng bắt đầu cảm nhận rõ áp lực từ sự đảo chiều của lãi suất. Anh Tráng, một người đang tìm mua căn hộ tại khu vực Đông Anh, từng tiếp cận gói vay ưu đãi dành cho người trẻ với mức lãi suất ban đầu chỉ khoảng 5 đến 6% mỗi năm. Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn, mức lãi này đã liên tục được điều chỉnh lên 6,8%, rồi vượt 7%, và hiện tiệm cận 9% ngay trong giai đoạn ân hạn.
Với một khoản vay kéo dài hàng chục năm, sự thay đổi này không còn là biến động mang tính kỹ thuật, mà trở thành yếu tố quyết định khả năng chi trả thực tế. Khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng lên đáng kể, trong khi giá nhà vẫn duy trì ở vùng cao. Điều đó buộc nhiều người phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà, không phải vì thiếu nhu cầu, mà vì rủi ro tài chính trở nên quá lớn so với thu nhập hiện tại.
Điểm chung giữa cả nhà đầu tư và người mua để ở là sự đảo chiều của chi phí vốn đang buộc họ phải tính toán lại toàn bộ cấu trúc tài chính. Lãi suất không còn là một biến số phụ, mà trở thành yếu tố chi phối trực tiếp quyết định đầu tư hay rút lui. Khi chi phí vay tăng nhanh và thiếu tính dự báo, khả năng chịu đựng tài chính bị thu hẹp, kéo theo sự thận trọng lan rộng trên toàn thị trường.
Thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện đã tiệm cận vùng gây áp lực rõ rệt. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi lên tới 13,9% mỗi năm, trong khi BIDV cũng điều chỉnh lên khoảng 13,5%. Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất thả nổi phổ biến dao động từ 11 đến 15% mỗi năm. So với giai đoạn trước đó không lâu, khi nhiều dự án được hỗ trợ lãi suất 0% hoặc cố định thấp trong thời gian dài, sự thay đổi này mang tính bước ngoặt.
Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, tác động càng trở nên rõ nét. Khi vốn vay chiếm từ một nửa đến hai phần ba giá trị tài sản, mỗi biến động lãi suất đều tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, mức tăng giá 10 đến 15% mỗi năm có thể dễ dàng bù đắp chi phí vay. Nhưng khi thị trường chững lại và thanh khoản suy giảm, lợi nhuận biên nhanh chóng bị thu hẹp, thậm chí chuyển sang trạng thái âm nếu chi phí vốn vượt quá tốc độ tăng giá tài sản.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng cắt lỗ đang xuất hiện nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, nghĩa vụ trả nợ tăng mạnh khiến nhiều người buộc phải bán tài sản để tái cân bằng dòng tiền. Đây không phải là làn sóng bán tháo trên diện rộng, nhưng đủ để tạo áp lực điều chỉnh cục bộ tại một số phân khúc.
Dữ liệu giao dịch cũng phản ánh rõ sự thay đổi trong tâm lý thị trường. Trong quý IV/2025, lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội giảm 33% so với cùng kỳ, trong khi phân khúc nhà liền thổ ghi nhận mức giảm sâu tới 77%. Thanh khoản suy yếu cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, khi chi phí vốn không còn ở mức dễ chịu như trước.
Trong khi đó, các dự báo dài hạn lại cho thấy áp lực có thể chưa dừng lại. Báo cáo chiến lược của VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026 đến 2027 có thể chứng kiến nguồn cung tăng mạnh, thay vì một chu kỳ tăng giá mới. Khi nguồn cung mở rộng trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, cán cân thị trường sẽ thay đổi theo hướng bất lợi cho người nắm giữ tài sản.
Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh cần thiết, nơi chi phí vốn trở thành yếu tố sàng lọc, buộc thị trường phải quay trở lại trạng thái cân bằng thực chất hơn sau một giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Bài toán tài chính kỷ luật
Tuy nhiên, áp lực từ lãi suất tăng không tác động đồng đều lên tất cả nhà đầu tư. Những người duy trì tỷ lệ vay thấp, sở hữu tài sản đã hình thành dòng tiền cho thuê ổn định hoặc nắm giữ quỹ đất với tầm nhìn dài hạn vẫn có đủ dư địa để hấp thụ biến động chi phí vốn. Với họ, lãi suất cao chủ yếu làm chậm lại tốc độ mở rộng danh mục, chứ chưa đến mức buộc phải thoát khỏi thị trường.
Ngược lại, nhóm đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh để chốt lời, đang đối diện áp lực lớn nhất. Khi chi phí vốn tăng lên vùng 12 đến 14% mỗi năm, biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, thậm chí không còn đủ để bù đắp rủi ro nắm giữ. Trong bối cảnh thị trường không còn duy trì trạng thái tăng nóng, mô hình đầu tư dựa vào chênh lệch giá ngắn hạn dần mất đi nền tảng tồn tại. Đòn bẩy tài chính, từng là công cụ khuếch đại lợi nhuận, nay trở thành yếu tố khuếch đại rủi ro.
Áp lực này cũng lan sang phía doanh nghiệp phát triển bất động sản. Những chủ đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng sẽ phải đối mặt với chi phí tài chính gia tăng rõ rệt. Với các dự án đã chốt giá bán, phần chi phí lãi vay tăng thêm trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận.
Trong khi đó, với các dự án chưa mở bán, việc điều chỉnh giá để bù đắp chi phí lại gặp trở ngại khi sức cầu suy yếu và tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Sự giằng co giữa chi phí vốn tăng và khả năng hấp thụ của thị trường có thể kéo dài trạng thái trầm lắng nếu mặt bằng lãi suất cao duy trì trong thời gian dài.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lãi suất tăng có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ và giảm bớt những dòng tiền mang tính đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu duy trì ở mức cao quá lâu, hệ quả không chỉ dừng lại ở việc làm chậm giao dịch, mà còn có thể khiến nguồn cung mới bị thu hẹp, làm gia tăng sự mất cân đối cung cầu trong trung và dài hạn.
Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra không chỉ là kiểm soát rủi ro tín dụng, mà còn là thiết kế một cấu trúc vốn bền vững hơn cho thị trường. Điều này bao gồm việc điều tiết tín dụng theo hướng linh hoạt, ưu tiên các gói vay dài hạn ổn định cho người mua nhà để ở, đồng thời mở rộng các kênh huy động vốn khác nhằm giảm sự phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng.
Nhìn tổng thể, sự thận trọng của giới đầu tư hiện nay không đơn thuần là phản ứng tâm lý, mà phản ánh sự thay đổi thực chất trong môi trường tài chính. Khi chi phí vốn tăng cao, chiến lược tăng trưởng dựa trên đòn bẩy buộc phải nhường chỗ cho chiến lược phòng thủ dòng tiền.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chỉ những nhà đầu tư kiểm soát tốt rủi ro, duy trì cấu trúc tài chính an toàn và không phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá mới có thể duy trì vị thế.
Trong một chu kỳ mới, bất động sản không còn là cuộc chơi của kỳ vọng tăng giá dễ dàng, mà trở lại bản chất của một bài toán tài chính dài hạn. Khi chi phí vốn không còn ở mức thấp, mọi quyết định đầu tư đều phải được cân nhắc dựa trên khả năng chịu đựng tài chính thực sự, thay vì niềm tin vào một chu kỳ tăng trưởng nhanh chóng như trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
