Thị trường nhà ở phục hồi nhưng tín dụng bắt đầu giảm tốc
Báo cáo mới công bố của Chứng khoán Vietcap cho thấy, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang trải qua giai đoạn phục hồi khá rõ nét sau thời kỳ trầm lắng kéo dài.
Trong giai đoạn 2020-2021, lượng giao dịch căn hộ tại hai đô thị lớn dao động khoảng 5.000-15.000 căn mỗi quý, trong bối cảnh nguồn cung duy trì ổn định. Đến năm 2022, thị trường ghi nhận đợt tăng trưởng mạnh khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều đạt khoảng 15.000-18.000 căn mỗi quý.
Tuy nhiên, sang năm 2023, thanh khoản sụt giảm đáng kể, lượng giao dịch chỉ còn khoảng 3.000-6.000 căn mỗi quý do ảnh hưởng từ khó khăn kinh tế và chính sách tín dụng thắt chặt. Bước sang giai đoạn 2024-2025, thị trường bắt đầu phục hồi với lượng giao dịch tăng lên mức 10.000-22.000 căn mỗi quý.
Trong quý I/2026, lượng căn hộ bán ra đạt khoảng 25.000 căn, mức cao nhất kể từ đầu chu kỳ phục hồi. Trong khi đó, nguồn cung mới chỉ dao động từ 10.000-12.000 căn, phản ánh trạng thái cầu đang vượt cung ở một số phân khúc và khu vực.
Dù giao dịch bất động sản tiếp tục cải thiện, tín dụng mua nhà lại cho thấy xu hướng trái ngược.
Theo số liệu Vietcap tổng hợp từ nhóm ngân hàng lớn gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank, Techcombank, VPBank, ACB, HDBank và TPBank, tăng trưởng tín dụng mua nhà đã giảm tốc đáng kể từ đầu năm nay.
Nếu trong năm 2024, tín dụng mua nhà tăng mạnh với mức phổ biến từ 3-7%, đặc biệt bứt tốc trong nửa cuối năm, thì sang năm 2025 tốc độ tăng trưởng vẫn duy trì quanh mức 6-7%. Tuy nhiên, đến quý I/2026, tăng trưởng tín dụng mua nhà chỉ còn khoảng 1,5-2%, thấp nhất trong nhiều quý gần đây.
Theo các chuyên gia phân tích, diễn biến này phản ánh tác động trực tiếp của mặt bằng lãi suất cao đối với quyết định vay mua nhà của người dân. Chi phí vốn tăng khiến nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc kéo dài thời gian tích lũy trước khi vay vốn.
Xuất hiện hiện tượng “lệch nhịp” giữa bất động sản và tín dụng
Điểm đáng chú ý trong báo cáo của Vietcap là hiện tượng “tách nhịp” giữa diễn biến của thị trường nhà ở và tín dụng bất động sản.
Trong khi lượng giao dịch căn hộ vẫn tiếp tục tăng và đạt mức cao trong quý I/2026 thì tín dụng mua nhà lại giảm tốc mạnh. Điều này cho thấy động lực phục hồi của thị trường hiện nay chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, nhu cầu nâng cấp chỗ ở và quá trình hấp thụ nguồn hàng tồn kho, thay vì dựa nhiều vào đòn bẩy tín dụng như các chu kỳ trước.
Các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh tại nhiều khu vực, người mua ngày càng thận trọng hơn với các khoản vay dài hạn khi lãi suất không còn ở mức thấp như giai đoạn 2020-2022. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản vẫn đang neo cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều hộ gia đình gặp khó khăn hơn.
Dữ liệu từ thị trường cho thấy, giá căn hộ tại các đô thị lớn hiện vẫn duy trì ở vùng cao do nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào, đặc biệt tại các khu vực trung tâm. Điều này khiến tổng giá trị khoản vay của người mua tăng lên, kéo theo áp lực trả nợ lớn hơn khi lãi suất tăng.
Theo Vietcap, mặt bằng lãi suất hiện nay đang tạo ra hai tác động song song. Một mặt, lãi suất cao làm giảm nhu cầu vay mới và kéo tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đi xuống. Mặt khác, tác động đến chất lượng tài sản ngân hàng vẫn chưa xuất hiện rõ ràng trong ngắn hạn.
Vietcap cho rằng, hệ thống ngân hàng hiện vẫn đang ở trong trạng thái tương đối an toàn trước áp lực từ lãi suất.
Nguyên nhân là phần lớn các khoản vay mua nhà được giải ngân trong giai đoạn 2024-2025 vẫn đang hưởng chính sách lãi suất ưu đãi cố định từ một đến hai năm đầu. Do đó, người vay chưa phải chịu toàn bộ tác động từ mặt bằng lãi suất thị trường hiện nay.
Ngoài ra, chu kỳ tăng trưởng tín dụng bất động sản mạnh chỉ thực sự bắt đầu từ nửa cuối năm 2024. Điều này đồng nghĩa phần lớn dư nợ hiện nay còn khá mới và chưa bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.
Theo phân tích của Vietcap, độ trễ chính là yếu tố quan trọng khiến rủi ro tín dụng chưa phản ánh ngay trong năm 2026.
Khi hết thời gian ưu đãi, các khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Lúc đó, nghĩa vụ trả nợ của người vay có thể tăng đáng kể nếu mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
Trong bối cảnh giá bất động sản không còn tăng nóng như trước, trong khi thu nhập của hộ gia đình tăng chậm hơn chi phí vay vốn, áp lực tài chính đối với người mua nhà có thể gia tăng. Đây là yếu tố cần được theo dõi sát trong các năm tới.
Vietcap nhận định, rủi ro đối với chất lượng tài sản của các ngân hàng có khả năng xuất hiện rõ hơn từ năm 2027, khi một lượng lớn khoản vay mua nhà bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi và người vay phải đối mặt với chi phí tài chính cao hơn.
Dù vậy, trong ngắn hạn, triển vọng thị trường bất động sản vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, quá trình phục hồi của nền kinh tế và các chính sách tháo gỡ pháp lý cho dự án. Tuy nhiên, sự suy giảm của tín dụng mua nhà cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển thận trọng hơn, trong đó khả năng hấp thụ thực và năng lực tài chính của người mua sẽ đóng vai trò quyết định đối với đà phục hồi trong thời gian tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
