Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, các chủ đầu tư đang duy trì chiến lược thận trọng trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát, lãi suất cho vay ở mức cao và sức cầu thị trường chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
Căn hộ, nhà phố và biệt thự đồng loạt giảm nguồn cung mới
Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tháng 7/2026 của DKRA Consulting, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với điểm nổi bật là nguồn cung mới tiếp tục thu hẹp và thanh khoản duy trì ở mức thấp trên hầu hết các phân khúc.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 10.471 căn, giảm 26% so với tháng trước. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường với khoảng 9.791 căn, chiếm hơn 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Trong đó, nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ bằng 19% so với tháng trước, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh. Theo DKRA Consulting, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 16% tổng nguồn cung sơ cấp, trong đó phần lớn giao dịch đến từ các dự án mở bán mới trong tháng.
Sức cầu tiếp tục chịu áp lực lớn từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản và mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao.
Về cơ cấu sản phẩm, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu với khoảng 43% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh.
Mặc dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao trước áp lực từ lãi vay và các chi phí đầu vào. Riêng khu Nam TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án mở bán mới trong tháng ghi nhận mức giá 80-100 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT).
Theo DKRA Consulting, trước bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã chủ động dời lịch mở bán sang các tháng cuối năm nhằm củng cố lượng khách hàng quan tâm và nâng cao hiệu quả bán hàng.
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố và biệt thự cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 5% so với tháng trước, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung.
Đáng chú ý, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm tới 68% so với cùng kỳ năm trước.
Theo DKRA Consulting, tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư, áp lực từ dòng vốn bất động sản bị siết chặt và tiến độ triển khai dự án kéo dài là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới suy giảm đáng kể trong thời gian qua.
Thanh khoản của phân khúc này tiếp tục ở mức rất thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 2% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm mạnh 70% so với tháng trước. Mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung không biến động nhiều so với đầu năm nhưng vẫn tăng trung bình khoảng 6% so với tháng 7/2025 do áp lực từ các chi phí đầu vào.
Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng ghi nhận xu hướng giảm so với tháng trước, phản ánh áp lực tài chính của nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng đã triển khai từ quý trước nhằm cải thiện thanh khoản thị trường.
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt áp lực thanh khoản
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 4% so với tháng trước. Các chủ đầu tư vẫn duy trì chiến lược thận trọng khi triển khai nguồn cung mới trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức cao. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ bằng 24% so với tháng trước.
Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn, đặc biệt tại các dự án do chủ đầu tư có uy tín và năng lực tài chính tốt phát triển.
Khu vực miền Trung tiếp tục chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung sơ cấp, trong khi miền Bắc dẫn đầu về thanh khoản với khoảng 92% tổng lượng giao dịch.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng, ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 7% so với đầu năm. Đồng thời, các chính sách bán hàng như cam kết hoặc chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và ưu đãi thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm hỗ trợ thanh khoản.
Ở phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp không biến động so với tháng trước nhưng tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, 100% nguồn cung hiện đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã mở bán từ những năm trước, trong khi thị trường tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới.
Thanh khoản duy trì ở mức thấp và có dấu hiệu chững lại do mặt bằng lãi suất vẫn cao và chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản chưa có nhiều thay đổi.
Miền Trung tiếp tục dẫn đầu với khoảng 69% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Giá bán sơ cấp nhìn chung không biến động nhiều nhưng vẫn duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào.
Tương tự, phân khúc condotel cũng chưa ghi nhận chuyển biến đáng kể. Nguồn cung sơ cấp hầu như không biến động so với tháng trước, trong đó phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó.
Các chủ đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng khi triển khai nguồn cung mới. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp, lượng giao dịch còn khá khiêm tốn so với giai đoạn sôi động năm 2019. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu cả về nguồn cung (67%) và lượng giao dịch (53%) của phân khúc condotel. Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước nhưng tăng khoảng 2% so với đầu năm.
Theo DKRA Consulting, các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư vẫn là những rào cản lớn khiến thị trường condotel chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
