Nguồn cung nhà giá rẻ vẫn chưa đáp ứng nhu cầu
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, việc phát triển “nhà giá rẻ” hiện nay cần được hiểu bao gồm hai loại hình là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp (affordable housing), loại nhà ở đáp ứng nhu câù thực của đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuôỉ và người mua nhà lần đâù.
Theo HoREA, nhà ở xã hội là phân khúc có giá thấp nhất do được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được ưu đãi lãi suất và khống chế lợi nhuận không quá 10%. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 vẫn còn khiêm tốn.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước mới hoàn thành 196 dự án với 170.129 căn, đạt 17% mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và đạt 37,4% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.
Sau chỉ đạo quyết liệt của Tổng Bí thư Tô Lâm, Bộ Chính trị, Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, tiến độ đã được cải thiện rõ rệt. Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn, chiếm 60,7% tổng số căn nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021-2025. Lũy kế đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô 701.247 căn, tương đương 70,1% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030.
Dù vậy, HoREA nhận định ngay cả khi hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2028 theo chỉ đạo của Thủ tướng, nguồn cung này vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ của hàng chục triệu người dân đô thị.
Bên cạnh đó, người thu nhập thấp đô thị vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội do phải đáp ứng các tiêu chí về nhà ở và thu nhập. Trong khi đó, một bộ phận đông đảo người có thu nhập trung bình khoảng 21-30 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, hoặc 41-50 triệu đồng/tháng đối với vợ chồng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá cao hiện nay.
Thiếu vắng phân khúc “nhà ở giá phù hợp”
HoREA cho rằng thị trường đang thiếu trầm trọng loại hình căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 50-70m², giá bán khoảng 2-5 tỷ đồng/căn (tương đương 30-70 triệu đồng/m²).
Tại TP.HCM (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường gần như không còn loại hình này, mà chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp; trong đó phân khúc cao cấp chiếm trên 70%. Chỉ sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung nhà ở giá phù hợp mới được bổ sung, góp phần giảm bớt tình trạng “lệch pha” cơ cấu sản phẩm.
Theo HoREA, nguyên nhân thiếu hụt phân khúc này không chỉ do khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, mà còn xuất phát từ những “khoảng trống” của Luật Nhà ở 2023 khi chưa có cơ chế hỗ trợ cụ thể để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Trong hơn 20 năm qua, một số doanh nghiệp đã theo đuổi phân khúc này. Điển hình là Công ty CP Đầu tư Nam Long với thương hiệu Ehome, từ năm 2008 đến nay đã triển khai 8 dự án với khoảng 6.000 căn hộ giá vừa túi tiền.
HoREA cho biết, trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2026 của Quốc hội có nội dung xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023. Hiệp hội sẽ đề xuất bổ sung cơ chế cho phép người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Trong thời gian chờ sửa luật, HoREA hoan nghênh Bộ Xây dựng đã xây dựng “Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp” trình Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản tại phiên họp ngày 26/2/2026.
Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp khẩn trương nghiên cứu, góp ý dự thảo trong tuần đầu tháng 3/2026, gửi trực tiếp về Bộ Xây dựng và đồng thời gửi bản sao cho HoREA để tổng hợp báo cáo.
Theo HoREA, việc sớm ban hành cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ góp phần hoàn thiện hệ sinh thái “nhà giá rẻ”, bổ sung nguồn cung cho phân khúc còn bỏ ngỏ lâu nay, qua đó từng bước cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu an cư của đông đảo người dân đô thị.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
