Bắt buộc mua bán nhà đất qua sàn
Mới đây, dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã được công bố. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định nhằm phù hợp với thị trường hiện nay. Trong đó có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch mua, bán BĐS (bao gồm BĐS là Nhà ở, các công trình xây dựng không phải nhà ở, Quyền sử dụng đất) phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Trước đó, Luật Kinh doanh BĐS lần đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007) đã quy định tất cả các giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch.
Đến năm 2008-2013, do sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã trình Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014, trong đó bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn.
Theo Bộ Xây dựng, điều này nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường BĐS tại thời thời điểm đó. Tuy nhiên, Bộ này đánh giá, trước sự phục hồi của thị trường BĐS và sự phát triển nhanh chóng của các sàn giao dịch từ năm 2014 đến nay, những cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu tính chặt chẽ.
Từ đó, dẫn đến nhiều hệ lụy như tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật. Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra.
Bên cạnh đó gây ra tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước... Người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.
Cũng theo Bộ Xây dựng, quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì sàn giao dịch BĐS là một trong 3 đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định này cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường BĐS, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền.
Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Chuyên gia kiến nghị bỏ giao dịch BĐS qua sàn để giảm giá nhà
Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản bổ sung góp ý đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) của Bộ Xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, đề xuất bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" nếu được thông qua thì có nghĩa là chủ đầu tư “bắt buộc” phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ… đều phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch BĐS vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch BĐS còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng.
Theo ông Châu, Khoản 2 Điều 42 Luật Chứng khoán 2019 quy định: “Ngoài Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam và công ty con, không tổ chức, cá nhân nào được phép tổ chức và vận hành thị trường giao dịch chứng khoán”, mà Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam và công ty con là đơn vị trực thuộc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước là cơ quan thuộc Bộ Tài chính. Thị trường chứng khoán là thị trường vốn được đặt dưới sự quản lý của Bộ Tài chính.
Trong đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Kinh doanh BĐS 2014 trong đó có “kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS” thuộc danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện được quy định tại Mục 101 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 và được xã hội hoá với hàng trăm sàn giao dịch trên cả nước, nên hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch BĐS cũng phải bình đẳng với chủ đầu tư dự án.
Bên cạnh đó, Điều 513 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”.
Nếu sàn giao dịch BĐS có uy tín, năng lực và cung cấp dịch vụ tốt với giá cả hợp lý thì sẽ được “bên cung” hoặc “bên cầu” lựa chọn thuê để thực hiện dịch vụ mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận, bình đẳng của pháp luật về dân sự và việc trả “phí dịch vụ” cũng là tự nguyện, tự thỏa thuận theo nhu cầu của các bên.
Ông Châu cho biết, “phí dịch vụ” của sàn giao dịch BĐS hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu.
Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.
Mặt khác, đến nay, cả nước có khoảng 320.000 nhân viên môi giới BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 10% được cấp chứng chỉ hành nghề; bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 69 Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ yêu cầu “Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS” đã nói lên mặt “bất cập, hạn chế” về năng lực và chất lượng hoạt động, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch BĐS, nên đã dẫn đến không ít vụ việc làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu tài sản và người tiêu dùng, nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật nghiêm trọng như vụ việc Công ty Alibaba.
Theo ông Châu, cần nâng cao chất lượng hoạt động của sàn giao dịch BĐS và năng lực hành nghề của nhân viên môi giới thông qua việc bổ sung quy định chặt chẽ về nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ đã hoàn thành khóa đào tạo về hoạt động môi giới BĐS và cấp “chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”, nhất là cần quan tâm việc cập nhật kiến thức hàng năm cho nhân viên môi giới và xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch.
Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định tất cả các nhân viên môi giới của sàn giao dịch BĐS đều phải có “chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS” sau khi sàn thành lập được 12 tháng, để “chuẩn hóa” hoạt động của sàn giao dịch.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
