Hình thành các khu đô thị đa mục tiêu quy mô lớn
Hà Nội đang xây dựng Đề án phát triển các khu đô thị đa mục tiêu với quy mô lớn, hướng tới giải quyết đồng thời nhiều bài toán của Thủ đô như thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà tái định cư, áp lực giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm và nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.
Theo đề án, các khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phát triển theo 8 hướng không gian và gắn với 9 trục động lực phát triển của thành phố. Đây không chỉ là các khu nhà ở đơn thuần mà được định hướng trở thành những đô thị hoàn chỉnh, tích hợp đầy đủ chức năng sinh sống, làm việc, học tập, chăm sóc sức khỏe, thương mại, dịch vụ và giải trí.
Một trong những mục tiêu quan trọng là chủ động tạo lập quỹ nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội quy mô lớn thay vì triển khai riêng lẻ theo từng dự án. Thành phố kỳ vọng nguồn nhà ở được chuẩn bị sẵn sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm chi phí tạm cư và tạo sự đồng thuận của người dân trong quá trình thu hồi đất.
Theo tính toán của Hà Nội, tổng nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 195-255 triệu m² sàn. Sau khi loại trừ phần nhà ở xã hội và nhà ở do người dân tự xây dựng, vẫn còn khoảng 132-192 triệu m² sàn cần được phát triển thông qua các khu đô thị đa mục tiêu.
Các khu đô thị này có quy mô tối thiểu từ 150 ha trở lên, được quy hoạch theo mô hình đô thị nén, đa chức năng và gắn với các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Trong cơ cấu sử dụng đất, khoảng 30-35% diện tích dành cho nhà ở; 15-30% cho cây xanh, mặt nước và không gian công cộng; 20-25% cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật; phần còn lại dành cho trường học, cơ sở y tế và các công trình dịch vụ.
Điểm đáng chú ý là nhà ở xã hội, nhà tái định cư và nhà ở thương mại sẽ được bố trí đan xen trong cùng một khu đô thị, cùng sử dụng hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp thu hẹp khoảng cách về điều kiện sống giữa các nhóm dân cư, đồng thời hạn chế tình trạng phân hóa không gian đô thị.
Theo định hướng cơ cấu nhà ở, nhà tái định cư và nhà công vụ sẽ chiếm khoảng 40-50% tổng diện tích sàn nhà ở; nhà ở xã hội chiếm khoảng 20%; còn nhà ở thương mại chiếm từ 30-40%.
Siết đầu cơ, kiểm soát giá bán nhà ở thương mại
Để bảo đảm mục tiêu bình ổn thị trường, Hà Nội đề xuất nhiều cơ chế kiểm soát giá bán và lợi nhuận của chủ đầu tư. Theo đó, lợi nhuận tối đa đối với nhà ở xã hội và nhà tái định cư không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, trong khi mức trần lợi nhuận đối với nhà ở thương mại là 15%.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải trích thêm khoảng 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại để hỗ trợ giảm giá thành nhà ở xã hội, nhà tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Khoản kinh phí này được hạch toán riêng và không được tính vào phần lợi nhuận được hưởng.
Các chi phí đầu tư sẽ phải được kiểm toán độc lập hoặc kiểm toán nhà nước. Giá bán nhà ở thương mại phải được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí hợp pháp, công khai và gửi cơ quan quản lý thẩm tra trước khi triển khai. Toàn bộ thông tin về giá bán sẽ được công khai trên cổng thông tin điện tử của thành phố và các cơ quan chuyên môn.
Đáng chú ý, đề án đề xuất áp dụng cơ chế hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở thương mại trong thời hạn 3 năm kể từ khi người mua thanh toán đủ tiền. Trong khoảng thời gian này, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho chủ đầu tư với mức giá không vượt quá giá mua ban đầu.
Theo thành phố, quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản, góp phần giữ ổn định mặt bằng giá nhà và bảo đảm mục tiêu an sinh trong các khu đô thị đa mục tiêu.
Song song với phát triển nhà ở, Hà Nội cũng định hướng xây dựng các khu đô thị theo mô hình đô thị thông minh, tích hợp hạ tầng số, dữ liệu đô thị và các nền tảng quản lý hiện đại. Hệ thống giao thông, năng lượng, cấp thoát nước, chiếu sáng, an ninh và môi trường sẽ được vận hành trên nền tảng công nghệ số, hướng tới mục tiêu sử dụng hiệu quả tài nguyên và giảm phát thải carbon.
Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình khu đô thị đa mục tiêu không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng tăng mà còn tạo nền tảng cho quá trình giãn dân nội đô, phát triển các cực tăng trưởng mới và thúc đẩy mục tiêu xây dựng Thủ đô theo hướng hiện đại, thông minh và bền vững.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
