Giá giảm cục bộ, thanh khoản "nguội" dần
Sau nhiều quý liên tiếp leo thang, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ nét. Dù giá của nhiều dự án mở bán mới vẫn neo ở vùng đỉnh, thị trường thứ cấp đã bắt đầu chứng kiến những nhịp giảm giá đầu tiên, phản ánh quá trình tự cân bằng sau giai đoạn tăng quá nhanh.
Các số liệu mới công bố cho thấy đà tăng của chung cư Hà Nội không còn duy trì như trước. Theo PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ trung bình đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 trong tháng 5/2026. Mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong ba tháng chưa phải quá lớn, nhưng lại mang ý nghĩa đáng chú ý khi đánh dấu lần đầu tiên giá căn hộ đồng loạt đi xuống sau nhiều quý tăng liên tục.
Không chỉ mặt bằng giá chung giảm nhiệt, nhiều dự án tại các khu vực từng dẫn dắt thị trường như phía Tây, phía Đông hay các đại đô thị cũng ghi nhận mức giảm phổ biến từ 4-9% so với đầu năm. Điều này cho thấy áp lực điều chỉnh đã lan rộng thay vì chỉ xuất hiện ở một vài dự án đơn lẻ.
Đáng chú ý hơn, diễn biến giảm giá đang đi cùng sự suy yếu của thanh khoản. Theo PropertyGuru Vietnam, lượng người tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội trong tháng 5 giảm tới 29% so với cùng kỳ năm trước. Khi nhu cầu giảm tốc, người bán cũng buộc phải thay đổi kỳ vọng về giá.
Xu hướng này cũng được phản ánh qua số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group. Trong quý I/2026, toàn thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm một nửa so với quý trước và thấp hơn 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Riêng phân khúc căn hộ chịu tác động mạnh nhất khi số lượng giao dịch chỉ còn khoảng 4.000 căn, giảm tới 60% so với quý trước và thấp hơn 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản lao dốc cho thấy tâm lý của người mua đã thay đổi đáng kể.
Nếu như trước đây, nhiều người sẵn sàng xuống tiền ngay vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng, thì hiện nay xu hướng phổ biến là chờ đợi. Áp lực tài chính, chi phí vay vốn và kỳ vọng giá còn điều chỉnh khiến người mua ưu tiên giữ tiền thay vì vội vàng giao dịch.
Thực tế trên thị trường cũng ghi nhận nhiều chủ nhà chủ động giảm giá để thu hút khách. Anh Nguyễn Đức Minh, người đang tìm căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết một căn hộ rộng gần 80 m2 từng được chào bán khoảng 6,8 tỷ đồng vào cuối năm ngoái hiện chỉ còn quanh mức 6,2-6,3 tỷ đồng sau nhiều lần thương lượng. Một căn hộ khác diện tích khoảng 70 m2 cũng đã giảm từ gần 6 tỷ đồng xuống còn khoảng 5,4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa dễ tìm được người mua.
Ở góc độ nhà đầu tư, chị Lê Thu Hương, người nhiều năm giao dịch căn hộ tại Hà Nội, cho biết không ít căn studio từng được săn đón tại khu vực phía Tây đã giảm từ khoảng 3,1 tỷ đồng xuống còn quanh mức 2,6 tỷ đồng. Theo chị, áp lực bán ra hiện xuất hiện nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cần thu hồi vốn.
"Trên các nền tảng giao dịch, không khó để bắt gặp những căn hộ được chào bán thấp hơn từ 5-10% so với thời điểm cuối năm 2025. Việc giảm giá chưa diễn ra trên diện rộng ở tất cả dự án, nhưng thị trường thứ cấp rõ ràng đã bước sang giai đoạn điều chỉnh thay vì tăng nóng như trước", chị Hương nhận định.
Giá khó lao dốc vì "bệ đỡ" vẫn còn
Những đợt giảm giá xuất hiện trên thị trường chuyển nhượng thời gian gần đây khiến không ít người kỳ vọng chung cư Hà Nội sắp bước vào chu kỳ giảm sâu. Tuy nhiên, nếu nhìn toàn bộ bức tranh, nhận định này vẫn còn quá sớm.
Thực tế, sự điều chỉnh hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp - nơi các nhà đầu tư và chủ sở hữu cá nhân giao dịch với nhau. Trong khi đó, phân khúc sơ cấp vẫn giữ mặt bằng giá rất cao, thậm chí liên tục xác lập những kỷ lục mới.
Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội tiếp tục tăng do chi phí phát triển dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí vốn và các khoản đầu tư hạ tầng đều tăng khiến giá thành sản phẩm mới khó có cơ hội giảm.
Hiện giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, vượt mức khoảng 112 triệu đồng/m2 của TP.HCM. Nhiều dự án chuẩn bị ra hàng tiếp tục công bố mức giá cao hơn các giai đoạn trước, tạo thêm một mặt bằng giá mới cho thị trường. Điều đó đồng nghĩa giấc mơ sở hữu nhà của người mua ở thực vẫn còn rất xa, bất chấp việc một số căn hộ chuyển nhượng đã bắt đầu giảm giá.
Diễn biến trái chiều giữa hai phân khúc cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng tốt và đã hình thành cộng đồng cư dân vẫn giữ giá khá vững, thậm chí không thiếu người mua.
Ngược lại, các dự án từng tăng giá quá nhanh nhờ kỳ vọng đầu cơ, đặc biệt ở khu vực vùng ven hoặc những nơi hạ tầng, tiện ích chưa theo kịp, đang chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn khi thanh khoản suy giảm.
Ông Lê Minh Quân, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp phân phối bất động sản tại Hà Nội, cho rằng việc giao dịch sụt giảm kéo dài nhiều tháng qua phản ánh sự mất cân đối giữa giá bán và sức mua thực tế, thay vì xuất phát từ tình trạng dư cung.
Theo ông Quân, trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều căn hộ được định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá nhiều hơn giá trị sử dụng. Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp và nhà đầu tư trở nên thận trọng, mặt bằng giá buộc phải điều chỉnh để quay về giá trị thực. Chính vì vậy, nhóm dự án từng tăng mạnh nhất trong hai năm qua cũng là nhóm chịu sức ép giảm giá rõ rệt nhất.
Ở chiều ngược lại, quá trình điều chỉnh đang tạo ra cơ hội cho người mua ở thực sau nhiều năm bị đẩy ra ngoài cuộc chơi. Không ít chủ nhà đã chủ động giảm giá hoặc chấp nhận thương lượng sâu để chốt giao dịch. Các chủ đầu tư cũng liên tục tung ra chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán, miễn phí quản lý hoặc chiết khấu lớn nhằm kích cầu.
Cuộc cạnh tranh trên thị trường vì thế cũng đang thay đổi. Nếu trước đây nhiều dự án có thể bán nhanh nhờ kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn đến chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, pháp lý, tiện ích và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Giá bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hút của dự án.
Trong khi đó, mặt bằng giá nhà vẫn ở mức quá cao tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê căn hộ. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng khách thuê căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm trước. Với phần lớn người lao động đô thị, thuê nhà đang trở thành phương án thực tế hơn so với việc gánh thêm áp lực tài chính để mua nhà trong bối cảnh giá bán vẫn neo ở vùng đỉnh.
Nhìn tổng thể, thị trường chung cư Hà Nội đúng là đã xuất hiện xu hướng giảm giá, nhưng sự điều chỉnh mới tập trung ở phân khúc chuyển nhượng và chủ yếu diễn ra tại các dự án từng tăng nóng hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ. Thanh khoản suy yếu khiến nhiều chủ sở hữu buộc phải hạ giá để thu hút người mua.
Trong khi đó, phân khúc sơ cấp vẫn được "nâng đỡ" bởi chi phí đầu vào cao, nguồn cung chất lượng còn hạn chế và mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập. Vì vậy, khả năng thị trường xuất hiện một đợt giảm giá sâu trên diện rộng trong ngắn hạn vẫn là kịch bản khó xảy ra.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
