Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho thấy thị trường bất động sản đang xuất hiện khoảng cách ngày càng lớn giữa nguồn cung, giá bán và khả năng hấp thụ.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường tăng 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và thấp hơn 62% so với nửa cuối năm 2025.
Tỷ lệ hấp thụ hiện dao động 20-30% do mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, trong khi sản phẩm đầu tư tại khu vực vùng ven giao dịch hạn chế.
Căn hộ mới tăng giá 10-15%
Trái ngược với diễn biến thanh khoản, giá bất động sản sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Dat Xanh Services cho rằng hạ tầng được cải thiện, nguồn cung mới tập trung vào các dự án chất lượng cao và chi phí phát triển gia tăng là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ giá bán.
Trong đó, căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Giá bán tại cả miền Bắc và miền Nam tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, nếu so với cuối năm 2025, mặt bằng giá nhìn chung đã ổn định hơn thay vì tiếp tục tăng nhanh.
Theo các đơn vị nghiên cứu, khả năng giá căn hộ sơ cấp giảm sâu hiện không lớn khi chủ đầu tư vẫn chịu áp lực từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn. Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tình trạng điều chỉnh cục bộ do một bộ phận chủ nhà gặp áp lực tài chính.
Tại TP.HCM, gần 12.000 căn hộ sơ cấp được mở bán trong quý II. Giá bán tại khu vực trung tâm phổ biến 3.500-5.900 USD/m2, trong khi giá thứ cấp giảm 5-8%, xuống khoảng 4.450 USD/m2.
Sức mua cũng phân hóa rõ giữa các phân khúc. Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án cao cấp ở mức dưới 30%, còn nhóm căn hộ trung cấp dao động 28-35%. Điều này cho thấy mức giá cao và chi phí vay đang khiến người mua thận trọng hơn.
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ được mở bán trong quý, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp tại khu vực phía tây và phía đông dao động 3.250-4.400 USD/m2, còn khu vực nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2, tăng khoảng 2% so với quý trước.
Mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của nhiều người khiến lực cầu suy yếu. Giá thứ cấp tại một số dự án đã giảm tới 12%. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ ngắn hạn cũng gần như biến mất, cho thấy thị trường đang dần dịch chuyển về nhóm khách hàng có nhu cầu thực.
Lãi suất quyết định tốc độ phục hồi
Trước sức mua suy giảm, nhiều chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các gói hỗ trợ tài chính. Một số dự án chỉ yêu cầu thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng, đồng thời hỗ trợ lãi suất trong 24-30 tháng.
Doanh nghiệp cũng kéo dài tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và tăng mức chiết khấu. Tuy nhiên, các chính sách này chủ yếu giúp người mua giảm áp lực trong giai đoạn đầu, thay vì kéo giá căn hộ xuống thấp hơn.
Trong nửa cuối năm, nguồn cung mới được dự báo tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, nhưng tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ dao động 20-30%.
Dat Xanh Services dự báo giá sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp tại những dự án có chi phí vốn cao tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.
Kịch bản được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất là lãi suất dao động 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Giá bán trong trường hợp này chủ yếu đi ngang hoặc nhích nhẹ.
Nếu lãi suất giảm về 9-11%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể tăng lên 40-50% và giá bán tăng 5-10%. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì ở mức cao, khoảng cách giữa giá căn hộ và khả năng chi trả của người mua sẽ tiếp tục là lực cản đối với thị trường.
Trong khi Hà Nội và TP.HCM chịu áp lực thanh khoản, Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận sức mua tương đối tích cực. Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán phân hóa theo từng khu vực.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
