Vùng ven trở thành tâm điểm mới của thị trường
Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực lõi TP.HCM tiếp tục suy giảm mạnh trong bối cảnh các chủ đầu tư duy trì tâm lý thận trọng trước những biến động của thị trường. Trong quý đầu năm, toàn khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu Đông, chiếm hơn 80% tổng lượng căn hộ chào bán, trong khi khu Nam đóng góp gần 20%. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang và cao cấp tiếp tục áp đảo thị trường, khiến cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối so với nhu cầu thực tế.
Sự khan hiếm nguồn cung cùng chi phí phát triển dự án gia tăng đã đẩy giá bán sơ cấp tại TP.HCM lên mức cao chưa từng có. Trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm đạt gần 7.300 USD/m², tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, đà tăng giá cũng đang tạo ra áp lực lớn đối với người mua nhà. Báo cáo cho thấy lượng giao dịch mới tại TP.HCM chỉ đạt dưới 1.000 căn trong quý I, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm mạnh so với cả quý trước lẫn cùng kỳ năm ngoái. Tình trạng thiếu hụt sản phẩm trung cấp, bình dân cùng với lãi vay và chi phí tài chính ở mức cao khiến nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền.
Trong khi thị trường trung tâm có dấu hiệu chững lại về thanh khoản, các khu vực vệ tinh đang nổi lên như động lực tăng trưởng mới nhờ nguồn cung dồi dào và mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Tại khu vực mở rộng của TP.HCM, bao gồm địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, quý I/2026 ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Dù giảm nhẹ so với quý trước, đây vẫn là mức cung tương đối lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cơ cấu.
Bình Dương tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với hơn 6.400 căn hộ mở bán mới, tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An. Những khu vực này được hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và nhu cầu nhà ở thực gia tăng mạnh mẽ.
Trong khi đó, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu cũng bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung mới quay trở lại sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến 2024.
Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, các khu vực vệ tinh còn ghi nhận thanh khoản tích cực. Tổng lượng giao dịch căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đạt hơn 6.100 căn trong quý đầu năm. Riêng Bình Dương ghi nhận hơn 5.400 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 76,6%, cho thấy sức hút mạnh mẽ đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển này phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà. Khi giá căn hộ tại TP.HCM ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, các khu vực có khoảng cách di chuyển hợp lý nhưng giá bán thấp hơn đang trở thành lựa chọn ưu tiên.
Thị trường bước vào chu kỳ phát triển đa cực
Sự chênh lệch lớn về mặt bằng giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven là điểm đáng quan tâm trong tháng 5. Theo đó, trong khi giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã tiệm cận mốc 7.300 USD/m² thì Bình Dương chỉ ở mức khoảng 1.886 USD/m² và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 1.373 USD/m².
Khoảng cách giá lớn này đang tạo ra lợi thế cạnh tranh đáng kể cho các thị trường vệ tinh, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao.
Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2029, Bình Dương sẽ tiếp tục bổ sung gần 32.000 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Nguồn cung lớn cùng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện được kỳ vọng sẽ củng cố vai trò của khu vực này như một trung tâm dân cư và nhà ở quan trọng của TP.HCM mở rộng.
Trong khi đó, nguồn cung tương lai tại Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo phát triển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các vị trí trọng điểm thay vì mở rộng ồ ạt.
Các chuyên gia nhận định, sau quá trình điều chỉnh địa giới và kết nối hạ tầng vùng, thị trường căn hộ TP.HCM đang dần hình thành mô hình phát triển đa cực. Khu vực trung tâm tiếp tục giữ vai trò là nơi tập trung các dự án cao cấp và hạng sang, trong khi các đô thị vệ tinh sẽ trở thành nguồn cung chủ lực đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Xu hướng này không chỉ giúp thị trường cân bằng hơn về cung - cầu mà còn mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững hơn cho bất động sản khu vực phía Nam trong những năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
