Dòng tiền lớn âm thầm trở lại
Sau nhiều tháng đứng ngoài quan sát, một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang bắt đầu quay lại thị trường căn hộ. Tuy nhiên, khác với giai đoạn sốt nóng trước đây, mục tiêu của họ không còn là lướt sóng kiếm chênh lệch, mà hướng đến những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và nắm giữ trong dài hạn.
Đầu tháng 6/2026, chị Trần Thu Hương, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội với danh mục bất động sản trải rộng ở nhiều quận nội thành, liên tục làm việc với các sàn môi giới để tìm căn hộ tại khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Gia Lâm. Gần một năm qua, chị gần như không thực hiện bất kỳ thương vụ mua bán nào vì cho rằng mặt bằng giá đã vượt quá giá trị thực.
"Lúc thị trường tăng nóng, người mua chỉ cần xem nhà vài phút là xuống tiền. Còn bây giờ tôi có thể dành cả tuần để phân tích một căn hộ trước khi quyết định", chị Hương chia sẻ.
Theo nữ nhà đầu tư, trước khi đặt cọc, chị yêu cầu môi giới cung cấp đầy đủ dữ liệu về lịch sử giao dịch, mức giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, quỹ bảo trì, chất lượng ban quản lý cũng như rà soát quy hoạch khu vực xung quanh. Chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về pháp lý, khả năng khai thác và tiềm năng gia tăng giá trị mới được đưa vào danh sách xem xét.
Sau gần hai tháng khảo sát, chị quyết định mua hai căn hộ diện tích khoảng 70 m² tại những khu vực có nhiều chuyên gia nước ngoài sinh sống và gần các tuyến giao thông trọng điểm. Mức giá mua thấp hơn khoảng 5-7% so với đầu năm, trong khi lợi suất cho thuê được tính toán đủ hấp dẫn để tạo dòng tiền ổn định.
Theo chị Hương, khi giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân, nhu cầu thuê sẽ còn tiếp tục tăng trong nhiều năm tới. Vì vậy, thay vì kỳ vọng bán lại sau vài tháng như trước, chị xác định nắm giữ tài sản ít nhất 5 năm để khai thác cho thuê.
"Tôi không còn quan tâm việc giá tăng vài phần trăm trong ngắn hạn. Điều tôi cần là căn hộ có người thuê đều, dòng tiền ổn định và pháp lý minh bạch. Nếu mua được ở vùng giá hợp lý thì dư địa tăng giá trong tương lai sẽ là phần thưởng thêm", chị nói.
Câu chuyện của chị Hương phản ánh sự thay đổi đáng chú ý trên thị trường. Dòng tiền của các nhà đầu tư lớn không biến mất mà chỉ tạm thời đứng ngoài để chờ mặt bằng giá điều chỉnh. Khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, họ bắt đầu quay trở lại với tâm thế thận trọng hơn, ưu tiên hiệu quả khai thác thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Theo dữ liệu từ PropertyGuru Vietnam, sau khi lập đỉnh khoảng 88 triệu đồng/m² vào tháng 2/2026, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đến tháng 5 đã giảm xuống khoảng 85 triệu đồng/m², tương đương mức giảm khoảng 2%. Ở nhiều dự án, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, mức điều chỉnh ghi nhận từ 4-9%.
Đối với các nhà đầu tư dài hạn, sự hạ nhiệt của mặt bằng giá giúp giảm chi phí đầu vào, trong khi thị trường cho thuê vẫn duy trì nhu cầu tích cực. Chính yếu tố này đang tạo cơ hội để những dòng tiền lớn quay trở lại, nhưng theo một chiến lược hoàn toàn khác so với các chu kỳ tăng trưởng trước: chọn lọc kỹ tài sản, ưu tiên dòng tiền và quản trị rủi ro thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Đầu tư cho thuê không còn là "cuộc chơi" dễ thắng
Dù mặt bằng giá căn hộ có dấu hiệu điều chỉnh, giới chuyên gia cho rằng cơ hội chỉ thực sự mở ra với những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn. Bởi lẽ, thị trường cho thuê đang phục hồi nhưng bài toán lợi nhuận không còn dễ dàng như vài năm trước.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội đang tăng trở lại ở nhiều phân khúc. Không chỉ sinh viên, nhóm khách thuê hiện nay còn mở rộng sang người trẻ mới đi làm, chuyên gia nước ngoài, lao động có thu nhập khá và các gia đình trẻ chưa đủ khả năng mua nhà.
Bên cạnh đó, việc thành phố đồng loạt triển khai nhiều dự án hạ tầng và giải phóng mặt bằng, từ Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục đến các dự án cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo..., cũng kéo theo lượng lớn hộ dân phải thuê chỗ ở trong thời gian chờ tái định cư. Đây được xem là một trong những yếu tố giúp thị trường cho thuê duy trì sức cầu trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nhu cầu tăng không đồng nghĩa với lợi nhuận sẽ cải thiện tương ứng. Trên thực tế, giá thuê căn hộ tại nhiều khu vực gần như đã chững lại sau nhiều năm tăng, trong khi giá bán vẫn neo ở mức rất cao. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến hiệu quả đầu tư bị thu hẹp đáng kể.
Anh Lê Quốc Bảo, chủ sở hữu nhiều căn hộ cho thuê tại khu vực Mỹ Đình, là người cảm nhận khá rõ sự thay đổi này. Năm 2022, căn hộ ba phòng ngủ của anh luôn kín khách thuê là các chuyên gia Hàn Quốc với mức giá gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, tiền thuê đủ để chi trả lãi vay ngân hàng và vẫn tạo ra khoản lợi nhuận khá ổn định.
Thế nhưng, sau khi nhóm khách cũ kết thúc hợp đồng và rời Việt Nam, căn hộ phải mất gần bốn tháng mới tìm được người thuê mới. Mức giá cũng giảm xuống chỉ còn khoảng 21 triệu đồng/tháng để phù hợp với mặt bằng chung của thị trường.
"Tiền thuê gần như không tăng trong vài năm qua, trong khi giá căn hộ đã tăng rất mạnh. Nếu tính trên giá trị tài sản hiện tại thì tỷ suất sinh lời thấp hơn nhiều so với trước. Chưa kể mỗi lần đổi khách lại phải sửa chữa nội thất, sơn sửa, thay thiết bị và chấp nhận thời gian bỏ trống", anh Bảo chia sẻ.
Khảo sát tại các Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Ba Đình hay Thanh Xuân cho thấy, căn hộ hai phòng ngủ hiện phổ biến ở mức 15-25 triệu đồng/tháng và không có nhiều biến động trong thời gian dài. Trong khi đó, giá bán tại nhiều dự án đã tăng lên 95-150 triệu đồng/m², khiến lợi suất cho thuê thực tế chỉ dao động khoảng 1-3%/năm nếu tính đầy đủ các chi phí vận hành, bảo trì và thời gian trống phòng.
Theo các chuyên gia, vì vậy việc dòng tiền quay trở lại thị trường không nên được hiểu là sự khởi đầu của một chu kỳ đầu cơ mới. Thay vào đó, đây là quá trình sàng lọc, khi những nhà đầu tư chuyên nghiệp đang thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản.
Nếu trước đây yếu tố được quan tâm nhiều nhất là khả năng tăng giá, thì hiện nay nhà đầu tư chú trọng hơn đến hiệu quả khai thác thực tế. Các tiêu chí như tỷ lệ lấp đầy, khả năng cho thuê, chất lượng cư dân, hệ thống tiện ích, kết nối giao thông, chi phí vận hành và tiềm năng phát triển của khu vực được đặt lên hàng đầu trước khi quyết định xuống tiền.
Có thể thấy, thị trường căn hộ đang bước sang một giai đoạn mới, nơi cơ hội không còn thuộc về những nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng kiếm lời nhanh. Trong bối cảnh hiện nay, mua được tài sản với mức giá hợp lý mới chỉ là bước khởi đầu; yếu tố quyết định thành công sẽ là khả năng quản trị dòng tiền, kiểm soát rủi ro và kiên nhẫn đồng hành cùng tài sản trong trung và dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
