Quyết định có hiệu lực từ ngày 11/5/2026 và được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm tiệm cận hơn với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho công tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo quy định mới, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần, trong khi đất nông nghiệp có hệ số từ 1,08-1,45 lần. Riêng một số loại đất đặc thù được xác định hệ số theo từng khu vực và mục đích sử dụng cụ thể.
Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh theo yếu tố quy hoạch được áp dụng từ 1-1,15 lần, còn hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất dao động từ 0,9-1,05 lần.
Đối với các khu vực đảo, cù lao, hệ số điều chỉnh biến động thị trường được giữ ổn định ở mức 1,0 lần. Theo đó, giá đất nông nghiệp tại các khu vực này dao động từ 15.000-370.000 đồng/m²; đất ở từ 200.000 đồng đến 3,5 triệu đồng/m²; đất thương mại dịch vụ từ 140.000 đồng đến hơn 2,45 triệu đồng/m²; còn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp dao động từ 120.000 đồng đến khoảng 2,1 triệu đồng/m².
Trong khi đó, các khu công nghiệp và cụm công nghiệp tiếp tục được giữ hệ số K ở mức 1,0 nhằm ổn định môi trường đầu tư. Giá đất tại các khu vực này dao động từ 500.000 đồng đến 3,9 triệu đồng/m².
Riêng khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai cũng áp dụng hệ số điều chỉnh 1,0 lần. Theo bảng giá mới, đất nông nghiệp tại đây có giá từ 160.000-180.000 đồng/m²; đất thương mại dịch vụ từ 990.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/m²; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp dao động khoảng 990.000 đồng đến 1,1 triệu đồng/m².
Đối với các khu tái định cư, hệ số điều chỉnh giá đất cũng được giữ ổn định ở mức 1,0 lần, với giá đất dao động từ 120.000 đồng đến 44,4 triệu đồng/m² tùy từng vị trí và khu vực.
Theo đánh giá của Công ty TNHH Thẩm định giá MHD, đơn vị tư vấn xây dựng hệ số K cho TP Đồng Nai việc xây dựng hệ số được thực hiện trên cơ sở khảo sát, điều tra thực tế và phản ánh tương đối sát diễn biến của thị trường đất đai trên địa bàn.
Đơn vị này cho biết đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được tăng tại một số khu vực có phát sinh giao dịch hoặc ghi nhận biến động giá rõ rệt so với bảng giá hiện hành. Việc điều chỉnh được tính toán nhằm đảm bảo cân đối giữa các khu vực và hạn chế biến động quá lớn.
Đối với đất phi nông nghiệp, việc điều chỉnh chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung tại các tuyến đường hoặc khu vực được đầu tư hạ tầng, nâng cấp giao thông và đưa vào khai thác trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, hệ số tại các khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư, khu công nghiệp và khu công nghệ cao cơ bản được giữ ổn định nhằm tránh gây xáo trộn lớn cho thị trường và môi trường đầu tư.
Việc áp dụng hệ số K theo hướng ổn định sẽ không tạo ra biến động quá mạnh đối với người dân và doanh nghiệp. Các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, lệ phí trước bạ hay các khoản thuế liên quan có thể thay đổi nhưng ở mức phù hợp, không gây sốc cho thị trường.
Theo Luật Đất đai 2024, phần lớn dự án bất động sản hiện nay được xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư dựa trên giá thị trường. Vì vậy, hệ số K và bảng giá đất không còn tác động trực tiếp quá lớn đến chi phí đầu vào của nhiều dự án như trước đây.
Quyết định mới cũng quy định rõ nguyên tắc chuyển tiếp đối với các hồ sơ, dự án đang thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo đó, các trường hợp đã được phê duyệt hoặc đã có thông báo nộp tiền trước ngày quyết định có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định cũ.
Đối với các dự án đang triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, cơ quan chức năng sẽ so sánh giá đất cụ thể với mức giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh để xác định phương án áp dụng phù hợp.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
