Chờ một cuộc chuyển dịch lớn
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình tái cấu trúc sâu rộng trong 10-20 năm tới. Khi các chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản và đất bỏ hoang dần được hoàn thiện, động lực đầu cơ chờ tăng giá sẽ suy giảm, nhường chỗ cho các mô hình tạo dòng tiền bền vững như cho thuê và vận hành dài hạn.
Nhận định này xuất phát từ thực tế nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chủ yếu dựa trên tâm lý sở hữu. Nhà ở không chỉ là nơi an cư mà còn được xem như một kênh tích lũy tài sản, khiến nhu cầu nắm giữ gia tăng và mặt bằng giá liên tục leo thang.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp duy trì quanh ngưỡng 110 triệu đồng/m². Mặt bằng giá ngày càng cao khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người dân trở nên xa vời hơn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ và người có thu nhập trung bình, thấp.
Trong khi khả năng mua nhà ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý lại gia tăng cùng tốc độ đô thị hóa, mở rộng các khu công nghiệp và sự dịch chuyển lao động về các trung tâm kinh tế lớn. Điều này đặt ra yêu cầu phải điều chỉnh lại trọng tâm phát triển của thị trường.
Theo giới chuyên gia, việc chuyển từ tư duy "xây nhà để bán" sang phát triển "nhà để cho thuê", đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê, là bước đi cần thiết để giải quyết bài toán mất cân đối hiện nay. Bởi trong nhiều năm, các chương trình nhà ở xã hội chủ yếu tập trung vào hỗ trợ người dân mua nhà, trong khi nhu cầu thuê nhà với chi phí phù hợp lại chưa được quan tâm tương xứng.
Nghịch lý nằm ở chỗ, nhóm đối tượng cần hỗ trợ nhất thường cũng là nhóm khó tiếp cận nhất với các chương trình mua nhà. Dù được hưởng chính sách ưu đãi, nhiều người thu nhập thấp vẫn không đủ khả năng tài chính để đáp ứng điều kiện vay vốn hoặc tích lũy khoản tiền ban đầu cần thiết. Trong khi đó, ở một số nơi vẫn xuất hiện tình trạng lợi dụng chính sách, khi nhà ở xã hội bị mua đi bán lại hoặc sang nhượng nhằm hưởng chênh lệch giá.
Từ góc độ thị trường, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn là giải pháp giúp tái cân bằng cung cầu. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng thông qua các sản phẩm cho thuê chất lượng với chi phí hợp lý, áp lực đầu cơ có thể giảm bớt, đồng thời dòng vốn sẽ được định hướng nhiều hơn vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu sử dụng thực thay vì chỉ chờ tăng giá.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group cho rằng sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê sẽ góp phần tạo lập một cấu trúc thị trường lành mạnh và bền vững hơn. Khi bất động sản được nhìn nhận như một tài sản tạo dòng tiền thay vì chỉ là công cụ đầu cơ, nhu cầu ở thực sẽ dần thay thế các giao dịch lướt sóng ngắn hạn.
Thị trường khi đó sẽ ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác lâu dài, những dự án vừa túi tiền và phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, thay vì tiếp tục chạy theo các đợt sốt giá ngắn hạn như đã từng diễn ra trong nhiều năm qua.
Mở đường cho doanh nghiệp
Dù được nhiều chuyên gia xem là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản trong tương lai, nhà ở cho thuê vẫn chưa trở thành lựa chọn ưu tiên của phần lớn doanh nghiệp địa ốc. Khoảng cách giữa chủ trương và thực tế triển khai vẫn còn khá xa, khi những rào cản về vốn, chi phí đầu tư, quỹ đất và cơ chế chính sách tiếp tục khiến mô hình này khó hấp dẫn nhà đầu tư.
Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, bài toán đầu tiên nằm ở hiệu quả tài chính. Trong những năm gần đây, chi phí phát triển dự án bất động sản tăng mạnh, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Nếu tại dự án Sunny Garden City trước đây, khoản chi phí này chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì tại dự án CEOHomes Hana Garden, tỷ lệ đã tăng lên tới 33%.
Không chỉ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng cũng liên tục leo thang. Năm 2025, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 30%; bước sang quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10%. Cùng với đó là chi phí nhân công, vận chuyển và các tiêu chuẩn kỹ thuật ngày càng cao, khiến tổng mức đầu tư của dự án liên tục bị đội lên.
Trong khi chi phí đầu vào tăng mạnh, hiệu quả khai thác từ nhà ở cho thuê lại tương đối khiêm tốn. Theo ông Đoàn Văn Bình, tỷ suất lợi nhuận từ mô hình này hiện chỉ dao động khoảng 2-4% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất vay thương mại phổ biến ở mức 10-12%/năm. Điều đó khiến nhiều dự án cho thuê khó bảo đảm hiệu quả tài chính nếu không có sự hỗ trợ từ chính sách.
Sự khác biệt lớn nhất nằm ở vòng quay vốn. Với nhà ở để bán, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ khách hàng và nhanh chóng thu hồi vốn sau khi bàn giao sản phẩm. Trong khi đó, nhà ở cho thuê đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng phải mất hàng chục năm mới hoàn vốn.
Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn phải duy trì công tác quản lý, vận hành, bảo trì và chăm sóc cư dân trong suốt vòng đời dự án. Chính áp lực vốn và chi phí vận hành dài hạn khiến nhiều doanh nghiệp vẫn ưu tiên phát triển sản phẩm để bán thay vì cho thuê.
Ở góc độ khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở nguồn vốn dài hạn. Bản chất của nhà ở cho thuê là mô hình đầu tư dài hơi, thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài hàng chục năm. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam chủ yếu huy động nguồn vốn ngắn và trung hạn, dẫn tới sự lệch pha giữa nguồn vốn và nhu cầu sử dụng vốn.
Sự mất cân đối này khiến việc tài trợ cho các dự án nhà ở cho thuê gặp nhiều khó khăn. TS. Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân được khoảng 2%. Ngay cả khi có chính sách ưu đãi, nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn với lãi suất 6,1% bởi chi phí huy động vốn của các ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.
Bên cạnh câu chuyện vốn, quỹ đất cũng là một rào cản không nhỏ. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông, để phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực vùng ven. Tuy nhiên, việc tìm được quỹ đất vừa phù hợp quy hoạch, vừa có giá hợp lý, đồng thời đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý lại không hề dễ dàng.
Khó khăn còn đến từ quá trình chuẩn bị dự án. Nhiều thủ tục pháp lý hiện vẫn kéo dài từ 3 đến 5 năm, làm gia tăng đáng kể chi phí vốn và chi phí cơ hội của doanh nghiệp. Trong khi đó, quy trình triển khai một dự án nhà ở cho thuê hoặc nhà ở vừa túi tiền gần như không có khác biệt đáng kể so với dự án nhà ở thương mại, dù hiệu quả đầu tư thấp hơn đáng kể.
Có thể thấy, phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phù hợp với quá trình phát triển của thị trường bất động sản hiện đại, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân tại các đô thị. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở định hướng mà thiếu các cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, rất khó để thu hút doanh nghiệp tham gia một cách thực chất.
Để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, Việt Nam cần các chính sách hỗ trợ thực chất như tín dụng ưu đãi, giảm tiền sử dụng đất, cải cách thủ tục pháp lý và cơ chế riêng cho các dự án cho thuê dài hạn.
Quan trọng hơn là thay đổi tư duy xã hội về thuê nhà. Khi thuê nhà trở thành lựa chọn ổn định, văn minh và được pháp luật bảo vệ đầy đủ, nhu cầu thị trường sẽ đủ lớn để thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
