Tại các khu vực từng là điểm nóng như Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Lâm Đồng, không khó để bắt gặp những tấm biển rao bán đất cắt lỗ treo dọc các tuyến đường hoặc thông tin đăng tải dày đặc trên mạng xã hội. Tuy nhiên, trái ngược với thời điểm mỗi ngày có hàng chục lượt khách đi xem đất, hiện nay nhiều khu vực gần như vắng bóng người mua.
Từ “lướt sóng dễ ăn” đến kẹt vốn dài hạn
Anh Hoàng Nam, một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, cho biết cuối năm 2021 anh mua một lô đất hơn 100 m² tại khu vực giáp ranh Đồng Nai với giá gần 1,6 tỷ đồng. Khi đó, môi giới liên tục giới thiệu khu đất nằm gần tuyến giao thông lớn tương lai, tiềm năng tăng giá mạnh khi hạ tầng hoàn thiện.
“Lúc ấy chỉ cần giữ vài tháng là có người hỏi mua lại. Tôi nghĩ cùng lắm một năm sẽ lời vài trăm triệu nên quyết định xuống tiền,” anh Hoàng Nam kể.
Tuy nhiên, sau gần 4 năm, lô đất của anh vẫn chưa thể sang nhượng. Anh từng rao bán 1,8 tỷ đồng, sau đó giảm còn 1,7 tỷ rồi 1,6 tỷ đồng, tức bằng đúng giá mua ban đầu, nhưng vẫn không có người chốt.
“Khách có hỏi nhưng toàn trả thấp hơn nhiều. Có người chỉ trả hơn 1,2 tỷ đồng. Nếu bán mức đó thì lỗ quá nặng,” anh Hoàng Nam nói.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với chị Ngọc Trâm, người từng mua một nền đất tại khu vực cửa ngõ phía Tây TP.HCM vào thời điểm thị trường sôi động nhất. Tin vào lời quảng bá nơi đây sẽ trở thành đô thị vệ tinh lớn trong tương lai, chị dùng toàn bộ tiền tích lũy để đầu tư.
Thế nhưng vài năm sau, dự án chậm triển khai, pháp lý kéo dài, thanh khoản gần như đóng băng. Muốn bán lại để thu hồi vốn nhưng nhiều tháng qua chị không tìm được khách phù hợp.
“Người mua bây giờ rất kỹ. Chỉ cần nghe pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc hạ tầng chưa rõ là họ bỏ đi ngay,” chị Ngọc Trâm chia sẻ.
Khảo sát thực tế tại nhiều địa phương cho thấy không ít khu đất từng được san lấp, mở đường nội bộ, phân chia hàng chục đến hàng trăm nền hiện rơi vào cảnh hoang hóa. Cỏ mọc um tùm, đường nội khu xuống cấp, không có cư dân về sinh sống.
Trong giai đoạn sốt đất, nhiều khu vực nông thôn, đất vườn, đất rẫy được đẩy giá mạnh chỉ sau vài tháng nhờ thông tin quy hoạch, mở đường, phát triển khu công nghiệp hoặc đô thị mới. Nhà đầu tư từ TP.HCM và các tỉnh phía Bắc đổ về mua theo tâm lý đám đông khiến giá tăng liên tục.
Nhiều người không quan tâm giá trị sử dụng thực tế mà chỉ kỳ vọng mua hôm nay, vài tháng sau bán lại sẽ có lời. Chính tâm lý đầu cơ ngắn hạn này đã đẩy mặt bằng giá lên cao trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh từ cuối năm 2022, dòng tiền đầu cơ rút đi nhanh chóng. Những khu đất thiếu dân cư, xa trung tâm, hạ tầng hạn chế lập tức mất thanh khoản.
Anh Quốc Bảo, nhân viên môi giới chuyên đất nền khu Đông TP.HCM, cho biết lượng khách tìm mua đất vùng ven hiện giảm rất mạnh so với giai đoạn cao điểm.
“Trước đây khách chỉ cần nghe có quy hoạch, có cao tốc, có sân bay là xuống tiền rất nhanh. Giờ thì hoàn toàn khác. Họ hỏi từng chi tiết: sổ riêng chưa, dân cư hiện hữu ra sao, có thể xây dựng ngay không, đường vào rộng bao nhiêu mét, có thể cho thuê hay kinh doanh gì được không,” anh Quốc Bảo nói.
Theo anh Bảo, nhiều chủ đất vẫn giữ tâm lý neo giá như thời thị trường sốt nóng nên giao dịch càng khó khăn. Trong khi đó, người mua hiện tại thường chờ giá thật tốt mới quyết định.
“Có những lô chủ nói cắt lỗ 10 - 15%, nhưng thực tế giá đó vẫn cao so với giá trị thật. Người mua giờ tỉnh táo hơn nhiều,” anh Quốc Bảo nhận định.
Một môi giới khác tại khu vực phía Tây TP.HCM cũng cho biết số lượng giao dịch thành công hiện chủ yếu tập trung ở các lô đất có sổ riêng, gần khu dân cư đông đúc hoặc có thể xây nhà ở ngay. Những sản phẩm thuần đầu cơ gần như rất khó bán.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường hiện nay đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh. Sau chu kỳ tăng nóng, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn và ưu tiên tài sản có giá trị khai thác thực tế.
Thay vì mua đất chờ tăng giá, nhiều người chuyển hướng sang căn hộ có thể cho thuê, nhà phố trong khu đô thị hoàn chỉnh hoặc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật. Đây là nhóm sản phẩm có dòng tiền rõ ràng, dễ tiếp cận ngân hàng và thanh khoản ổn định hơn.
Trong bối cảnh lãi suất từng tăng cao, tín dụng bị kiểm soát chặt và kinh tế có nhiều biến động, việc “ôm đất chờ thời” không còn hấp dẫn như trước. Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền và mức độ an toàn của khoản đầu tư.
Pháp lý trở thành yếu tố sống còn
Một nguyên nhân khác khiến đất nền phân lô vùng ven mất sức hút là việc siết chặt quản lý tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại nhiều địa phương.
Nếu trước đây việc chia nhỏ đất nông nghiệp thành từng nền để bán diễn ra khá phổ biến, thì hiện nay các quy định chặt chẽ hơn khiến nguồn cung kiểu này bị kiểm soát mạnh. Đồng thời, người mua cũng cảnh giác hơn với các sản phẩm chưa rõ pháp lý.
Nhiều nhà đầu tư từng mua đất bằng hợp đồng đặt cọc, giấy tay hoặc các thỏa thuận góp vốn nay gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng lại. Đây là bài học lớn sau giai đoạn thị trường phát triển nóng.
Dù đang trầm lắng, giới chuyên gia cho rằng đất nền không phải mất hoàn toàn cơ hội. Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh.
Những khu đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, có pháp lý minh bạch, gần khu công nghiệp, gần tuyến giao thông lớn đang triển khai thực tế hoặc có thể xây dựng khai thác ngay vẫn có nhu cầu nhất định. Ngược lại, các lô đất ở khu vực xa xôi, chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ còn gặp khó trong thời gian dài.
Theo các đơn vị nghiên cứu, khi thị trường bước sang chu kỳ mới, tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua đã thay đổi. Giá rẻ không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Thay vào đó là vị trí thực tế, pháp lý an toàn, khả năng khai thác và tiềm năng tăng giá bền vững.
Giai đoạn đất nền tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài tháng có thể đã qua. Thị trường hiện nay đòi hỏi tư duy đầu tư dài hạn hơn, dựa trên giá trị thật thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Với nhiều người đang mắc kẹt vốn, việc bán cắt lỗ sâu có thể là lựa chọn khó khăn nhưng cần thiết nếu muốn tái cơ cấu dòng tiền. Trong khi đó, những ai tiếp tục giữ đất cần xác định chiến lược dài hạn, chờ hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu dân cư hình thành thực sự.
Thực tế cho thấy đất nền vùng ven vẫn là phân khúc được người Việt quan tâm, nhưng sẽ không còn dễ dàng sinh lời như giai đoạn trước. Thị trường đang bước sang thời kỳ chọn lọc, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị thực mới có thể thu hút dòng tiền quay trở lại.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
