Nhà xưởng xây sẵn bứt tốc, tỷ lệ lấp đầy đạt 86%
Theo số liệu của Cushman & Wakefield, tính đến cuối quý 4/2025, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt hơn 5,28 triệu m² diện tích sàn, tăng trưởng mạnh 22,42% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý này, nguồn cung tăng thêm 3,66% so với quý trước. Hải Phòng vẫn giữ vai trò trung tâm với 45% thị phần toàn vùng, tiếp theo là Bắc Ninh với 23%.
Điểm nhấn nổi bật của quý là loạt dự án mới khởi công tại các địa bàn chiến lược. Ninh Bình ghi nhận quy mô triển khai mới lớn nhất với 92.728 m², tiếp theo là Bắc Ninh (84.000 m²) và Hải Phòng (35.000 m²), tạo đà cho nguồn cung bền vững đến năm 2029.
Lực cầu trong quý cũng ghi nhận diện tích hấp thụ thuần lên tới 189.747 m², mức cao nhất trong nhiều quý trở lại đây, tăng gần 47,6% so với quý 4/2024. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt 86%, tăng mạnh so với mức 79% cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi sản xuất toàn cầu, đặc biệt với các ngành sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác.
Tại từng địa phương, Hà Nội ghi nhận trạng thái kín phòng 100% do quỹ đất hạn chế. Các tỉnh lân cận như Hưng Yên (95%), Ninh Bình (90%) và Hải Phòng (87%) duy trì hiệu suất vận hành ổn định, phản ánh rõ sự dịch chuyển hiệu quả của nhà đầu tư khỏi trung tâm đô thị sang vành đai công nghiệp.
Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc vẫn giữ vững ở mức 5,0 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 2,04% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục gia nhập, việc duy trì mức giá ổn định là minh chứng cho chất lượng sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.
Trong giai đoạn 2026–2029, miền Bắc dự kiến chào đón thêm gần 1 triệu m² sàn nhà xưởng xây sẵn, với hơn 643.000 m² riêng trong năm 2026. Các địa bàn trọng điểm như Hải Phòng, Bắc Ninh và Phú Thọ sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng lớn như sân bay Gia Bình và cao tốc Bắc – Nam mở rộng. Song song, xu hướng sản xuất xanh (ESG), dòng vốn chất lượng cao và sự đồng bộ thủ tục hậu sáp nhập tỉnh sẽ là động lực phát triển bền vững cho toàn vùng.
Kỳ vọng bật mạnh nhờ FTZ và logistics ven biển
Cũng có sức bật tương tự, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại miền Bắc tính đến cuối quý 4/2025 đạt khoảng 3,575 triệu m², tăng trưởng ổn định và phân bổ rõ nét tại các điểm nóng logistics. Bắc Ninh là trung tâm lớn nhất với 43,76% thị phần, theo sau là Hải Phòng (23,67%), Hưng Yên (19,39%) và Hà Nội (6,60%). Những khu vực mới nổi như Quảng Ninh và Ninh Bình cũng dần đóng vai trò vệ tinh, góp phần hoàn chỉnh hành lang logistics ven biển.
Quý 4/2025 chứng kiến các dự án chất lượng cao gia nhập thị trường, trong đó có CORE5 Vietnam (giai đoạn 2) bổ sung 34.000 m² tại Hải Phòng và Vietnam An Phát thêm 31.000 m². Đây là minh chứng cho chiến lược dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu về gần cảng, phù hợp với nhu cầu xuất nhập khẩu và logistics điện tử.
Thị trường hấp thụ ròng 57.770 m² trong quý, giúp tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên 83,03%. So với quý trước (77%), đây là mức tăng ấn tượng 6,03 điểm phần trăm, còn nếu so với cùng kỳ năm 2024 (65%), mức tăng lên đến 18,03 điểm phần trăm, phản ánh rõ nhu cầu lưu kho cuối năm và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng hậu đại dịch.
Hà Nội dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 98,94%, Hải Phòng bám sát với 94,64% nhờ kết nối cảng nước sâu. Dù tỷ lệ tại Bắc Ninh chỉ đạt 69,90%, nhưng với quỹ đất lớn (1,56 triệu m²), địa phương này vẫn là đích đến dài hạn cho các doanh nghiệp logistics quy mô lớn đang phục vụ chuỗi sản xuất công nghệ cao vùng trung tâm.
Về giá, mức thuê kho giữ ổn định ở 4,9 USD/m²/tháng, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nhu cầu tăng và nguồn cung vẫn được phân bổ đều.
Từ năm 2026–2029, miền Bắc sẽ đón thêm 656.000 m² nhà kho xây sẵn. Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng là những điểm sáng mới về nguồn cung, trong khi Bắc Ninh sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột với gần 400.000 m² bổ sung. Đặc biệt, mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) gắn với hệ thống cảng – sân bay hiện đại tại Gia Bình hứa hẹn là bệ phóng mới, kết hợp cùng ESG và chính sách ưu đãi để thu hút dòng vốn từ các chuỗi logistics toàn cầu.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
