Cổ phiếu KDH khả năng cao bị loại khỏi rổ VNDiamond Index
Theo lộ trình được công bố, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HSX) dự kiến công bố danh mục cổ phiếu thành phần mới của chỉ số VNDiamond vào ngày 19/10/2026 với ngày hiệu lực chính thức là 02/11/2026. Theo đó, các quỹ mô phỏng chỉ số này sẽ tiến hành cơ cấu danh mục trong khoảng thời gian từ ngày 26/10 đến 30/10/2026.
Trong đợt cơ cấu này, Mirae Asset Securities dự báo KDH có thể sẽ bị loại ra khỏi rỗ chỉ số cổ phiếu thành phần do không đáp ứng đủ yêu cầu duy trì tối thiểu tỷ lệ FOL ở mức 65% theo nguyên tắc thành lập rỗ chỉ số tại mục 3.7. Hiện tại, tỷ trọng của KDH chiếm 0,6% trong rổ chỉ số. Nếu như cổ phiếu này bị loại, Mirae Asset Securities ước tính khoảng 4,2 triệu cổ phiếu sẽ bị bán ra bởi các quỹ mô phỏng theo chỉ số này.
Đây không phải lần đầu KDH đối mặt với yêu cầu về tỷ lệ sở hữu nước ngoài. Trong các kỳ dự báo trước, cổ phiếu này cũng từng được đưa vào diện theo dõi do không đáp ứng ngưỡng FOL tối thiểu 65%.
Ở chiều ngược lại, khối ngoại tiếp tục bán ròng khiến nhóm ứng viên tiềm năng cho rổ VNDiamond thu hẹp đáng kể. Do chỉ số áp dụng ngưỡng FOL trên 95% đối với cổ phiếu được thêm mới, trong khi tỷ lệ FOL của các ứng viên dẫn đầu hiện chỉ quanh 60–70%, Mirae Asset Securities dự báo rổ VNDiamond sau kỳ rà soát bán niên tháng 10/2026 sẽ gồm 17 mã và không có cổ phiếu mới được bổ sung.
Do không có mã thêm mới, hoạt động giao dịch của các quỹ mô phỏng trong kỳ này chủ yếu là tái cân bằng tỷ trọng giữa các cổ phiếu hiện hữu và thoái toàn bộ vị thế KDH.
Cổ phiếu chịu áp lực giảm giá, nợ vay tăng hơn 6.500 tỷ đồng
Nếu kịch bản dự báo trên xảy ra, KDH sẽ rời rổ VNDiamond trong kỳ cơ cấu tháng 10/2026, trong bối cảnh cổ phiếu này đang ở vùng giá thấp. Diễn biến trên cũng diễn ra cùng thời điểm Nhà Khang Điền mở rộng quy mô vốn cho các dự án, kéo theo sự gia tăng đáng kể của dư nợ vay và hàng tồn kho, trong khi doanh thu bán hàng trong nửa đầu năm 2026 sụt giảm mạnh.
Từ tháng 10/2025 đến nay, cổ phiếu KDH liên tục chịu áp lực giảm giá. Kết phiên giao dịch ngày 17/9/2026, KDH đóng cửa ở mức 15.600 đồng/cổ phiếu, tiến sát về vùng đáy từng ghi nhận trong giai đoạn thị trường trái phiếu biến động mạnh năm 2022.
Diễn biến giá cổ phiếu diễn ra trong bối cảnh cơ cấu nguồn vốn của Nhà Khang Điền thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ vay của doanh nghiệp đạt 16.659 tỷ đồng, tăng hơn 6.500 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng và tương đương khoảng 83% vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, trước năm 2021, dư nợ vay của Nhà Khang Điền thường xuyên dưới 2.500 tỷ đồng, với tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu dưới 25%.
Cùng với dư nợ vay, hàng tồn kho cũng tăng mạnh, lên 29.488 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, so với mức bình quân khoảng 7.000–8.000 tỷ đồng trong giai đoạn trước. Quy mô vốn lớn tập trung tại hàng tồn kho trong khi nợ vay gia tăng khiến tiến độ triển khai dự án, bán hàng và thu tiền từ khách hàng trở thành những yếu tố đáng chú ý đối với dòng tiền của doanh nghiệp trong thời gian tới.
Quy mô nợ tăng cùng quá trình Nhà Khang Điền chuẩn bị nguồn lực cho kế hoạch phát triển các dự án lớn. Theo định hướng giai đoạn 2026–2028, doanh nghiệp dự kiến triển khai dự án trên quỹ đất hơn 160 ha, đưa ra thị trường trên 1.000 sản phẩm thấp tầng, hơn 5.000 căn hộ cao tầng cùng khoảng 60 ha đất công nghiệp.
Đầu tháng 8/2026, Nhà Khang Điền cùng đối tác Keppel chính thức mở bán khu căn hộ ven sông Gladia Heights với 616 căn hộ. Dự án bổ sung nguồn hàng mới trong kế hoạch phát triển của doanh nghiệp, trong khi hiệu quả về doanh thu và dòng tiền sẽ phụ thuộc vào tiến độ bán hàng và thu tiền trong thời gian tới.
Doanh thu giảm 75%, lợi nhuận tăng nhờ các khoản thu tài chính
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Nhà Khang Điền ghi nhận 442 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 75% so với cùng kỳ. Trái lại, lợi nhuận sau thuế đạt 1.099 tỷ đồng, cao gấp 3,5 lần cùng kỳ, trong đó mức tăng lợi nhuận chủ yếu đến từ các khoản thu nhập tài chính và nghiệp vụ phát sinh trong kỳ thay vì hoạt động bán bất động sản.
Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận 896 tỷ đồng doanh thu tài chính và 285 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ. Khoản doanh thu tài chính này phát sinh sau khi Nhà Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng trong tháng 6/2026. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại Bình Trưng Mới giảm từ 50,95% xuống 48,95%, qua đó đơn vị này chuyển từ công ty con thành công ty liên kết.
Từ sự thay đổi này, Nhà Khang Điền ghi nhận phần chênh lệch từ giá trị chuyển nhượng cùng việc đánh giá lại khoản đầu tư còn lại, bao gồm phần liên quan đến lợi nhuận chưa phân phối của các năm trước. Trong khi đó, khoản lãi 285 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ phát sinh trong quá trình doanh nghiệp mua thêm cổ phần tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập, phản ánh phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của tài sản thuần nhận được và giá phí đầu tư.
Chi phí vốn cũng tăng cùng quy mô vay nợ. Trong nửa đầu năm 2026, Nhà Khang Điền vốn hóa khoảng 520 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị đầu tư các dự án, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Do phần lớn chi phí lãi vay được vốn hóa, khoản chi phí lãi vay ghi nhận trực tiếp trên báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ chỉ ở mức gần 25 tỷ đồng.
Đáng chú ý, khoản người mua trả tiền trước đến cuối tháng 6/2026 còn 399 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức 2.387 tỷ đồng tại cuối năm 2023. Đây là khoản tiền khách hàng thanh toán hoặc ứng trước theo tiến độ hợp đồng, có liên quan trực tiếp tới quá trình bán hàng và thu tiền của doanh nghiệp bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
