Nhiều căn hộ giảm giá mạnh sau giai đoạn tăng nóng
Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang xuất hiện xu hướng điều chỉnh tại nhiều dự án, đặc biệt ở những khu vực từng ghi nhận mức tăng mạnh trong năm 2025 và đầu năm 2026.
Tại dự án Imperia Garden trên đường Nguyễn Huy Tưởng (phường Thanh Xuân, Hà Nội), một căn hộ diện tích 100m2 hiện được chào bán với giá khoảng 9,8 tỷ đồng, tương đương 98 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn khoảng 1,6 tỷ đồng so với mặt bằng giá phổ biến của dự án vào tháng 5/2026, thời điểm giá trung bình được ghi nhận ở mức 114,6 triệu đồng/m2.
Không chỉ xuất hiện các giao dịch chào bán thấp hơn mặt bằng chung, bản thân giá phổ biến của dự án cũng đang đi xuống. Thống kê cho thấy mức giá 114,6 triệu đồng/m2 vào tháng 5/2026 đã giảm khoảng 2,1% so với đỉnh 117 triệu đồng/m2 thiết lập vào tháng 2/2026.
Xu hướng tương tự được ghi nhận tại khu nhà ở 90 Nguyễn Tuân (phường Thanh Xuân, Hà Nội). Một căn hộ diện tích khoảng 72m2 hiện được rao bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương 98,32 triệu đồng/m2. So với mức giá đỉnh 105,6 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2026, căn hộ này đang thấp hơn khoảng 600 triệu đồng. Ngay cả khi so với mặt bằng giá phổ biến của dự án trong tháng 5/2026 là 104,1 triệu đồng/m2, mức chào bán hiện tại vẫn thấp hơn khoảng 495 triệu đồng.
Tại Eco Green Nguyễn Xiển (phường Thanh Liệt, Hà Nội), một căn hộ diện tích 106m2 đang được rao bán với giá khoảng 7,9 tỷ đồng, tương đương 74,53 triệu đồng/m2. So với mức giá phổ biến 82,6 triệu đồng/m2 của dự án trong tháng 5/2026, giá căn hộ này thấp hơn khoảng 856 triệu đồng.
Đáng chú ý, mặt bằng giá chung tại Eco Green Nguyễn Xiển đang giảm khá nhanh. Tháng 5/2026, giá phổ biến tại dự án đã thấp hơn 6,3% so với mức đỉnh 88,2 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 12/2025. Trước đó một tháng, mức giảm mới chỉ ở khoảng 3,6%, cho thấy tốc độ điều chỉnh đang có dấu hiệu gia tăng.
Tại khu vực Hà Đông, dự án Lucky House Kiến Hưng (phường Kiến Hưng, Hà Nội) cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Một căn hộ diện tích 70m2 đang được chào bán với giá khoảng 3,39 tỷ đồng, tương đương 48,43 triệu đồng/m2.
So với mặt bằng giá phổ biến của dự án ở mức 63,3 triệu đồng/m², mức chào bán này thấp hơn khoảng 1,04 tỷ đồng. Trong khi đó, mặt bằng giá chung của Lucky House Kiến Hưng đã giảm 15,1% so với mức đỉnh 74,6 triệu đồng/m2 được ghi nhận trong quý IV/2025.
Tuy nhiên, nếu nhìn trong dài hạn, giá căn hộ tại dự án này vẫn cao hơn khoảng 46% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy xu hướng tăng giá kéo dài nhiều năm vẫn chưa hoàn toàn bị xóa bỏ.
Áp lực tài chính và nguồn cung mới có thể khiến giá tiếp tục điều chỉnh
Diễn biến tại nhiều dự án cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Những căn hộ có giá chào bán vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang chịu áp lực điều chỉnh trước tiên.
Theo bà Phạm Thị Miền, hiện tượng giảm giá hoặc cắt lỗ trên thị trường căn hộ được dự báo sẽ xuất hiện thường xuyên hơn trong thời gian tới, đặc biệt ở một số phân khúc và nhóm nhà đầu tư nhất định.
Bà Miền cho rằng áp lực từ các khoản vay ngân hàng cùng những biến động của chu kỳ lãi suất đang trở thành yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định bán ra của nhiều nhà đầu tư.
Trong giai đoạn tới, khi nhiều khoản vay bước vào thời kỳ phải thanh toán đồng thời cả gốc và lãi, áp lực tài chính có thể gia tăng đáng kể. Điều này khiến hiện tượng giảm giá, cắt lỗ có khả năng xuất hiện nhiều hơn, nhất là ở nhóm nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn.
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ trên thị trường đang có xu hướng tăng lên, kéo theo áp lực cạnh tranh ngày càng rõ rệt. Theo bà Miền, nhóm sản phẩm hình thành trong tương lai có thể chịu tác động mạnh hơn khi nhà đầu tư vừa phải gánh chi phí lãi vay trong thời gian dài, vừa chưa tạo ra dòng tiền từ hoạt động khai thác cho thuê hoặc sử dụng thực tế.
Trong bối cảnh đó, nhiều chủ sở hữu có thể buộc phải bán ra với mức giá thấp hơn kỳ vọng nhằm giảm áp lực tài chính và tái cơ cấu danh mục đầu tư. Điều này khiến xu hướng điều chỉnh giá tại một số dự án được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới, dù mặt bằng giá chung cư Hà Nội vẫn đang cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
