Bất động sản bước vào chu kỳ mới
Tại phiên thảo luận của Tọa đàm "Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc", TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
Phân tích kĩ hơn, đây là quy luật phát triển của một nền kinh tế khi chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, thị trường bất động sản cũng thay đổi theo. Giá trị tài sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ, mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất, tuy nhiên, bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.
Những tài sản như vậy sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị; trong đó ở phía Nam là TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh, còn ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh, Hải Phòng. Đây là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và các động lực phát triển kinh tế mới. Do đó, vị chuyên gia này cho rằng giá trị bất động sản sẽ tiếp tục được củng cố trong dài hạn.
Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, nếu nhìn vào kinh nghiệm quốc tế, chúng ta sẽ thấy quá trình này không phải là điều mới. Seoul từng có bước ngoặt sau Thế vận hội Olympic 1988, còn Thượng Hải bứt phá mạnh sau khi Trung Quốc gia nhập WTO. Điểm chung là các thành phố này đều trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn, từ đó tạo ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản. Việt Nam hiện cũng đang bước vào giai đoạn tương tự. Hà Nội tập trung tái cấu trúc không gian đô thị với định hướng phát triển hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và hình thành mô hình đa trung tâm. Mặt khác, TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và hình thành các cực phát triển mới.
Dù đặc điểm phát triển của hai đô thị có khác nhau, tuy nhiên hành vi của người mua đang ngày càng giống nhau. Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý "mua là thắng" như trước mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi: Dự án kết nối giao thông ra sao? Tiện ích sẽ hình thành như thế nào? Bao lâu mới lấp đầy cư dân? Ai sẽ là người thuê hoặc người mua lại trong tương lai?
"Đó là sự thay đổi rất rõ sau những biến động của thị trường trong hai năm vừa qua. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn và lựa chọn những tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa có khả năng khai thác, tạo dòng tiền và còn dư địa tăng giá trong dài hạn. Theo tôi, đây sẽ là tiêu chí quyết định của dòng tiền trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản", TS Đinh Thế Hiển đưa ra nhận định.
Hướng đến giá trị thật
Nêu nhận định về "khẩu vị" của người mua nhà hiện nay, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trước hết cần phân biệt rõ từng nhóm người mua. Người mua để ở, người mua đầu tư dài hạn và người mua đầu cơ sẽ có hành vi khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung là dù với mục đích nào, nhà đầu tư hiện đều hướng đến những bất động sản có giá trị thực, có khả năng khai thác và sử dụng thực tế.
Với người mua để ở, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng tiêu chí quan trọng nhất là chất lượng không gian sống. Nếu trước đây nhiều người có xu hướng bám trụ khu vực nội đô hoặc nơi đã quen sinh sống, thì hiện nay điều đó đang thay đổi. Sự phát triển của hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro, đường vành đai và giao thông kết nối, khiến nhiều gia đình trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra các khu vực mới.
Ngày nay, người mua không chỉ quan tâm đến một căn nhà mà còn cân nhắc cả môi trường sống. Họ ưu tiên các dự án có an ninh, tiện ích đầy đủ, không gian xanh, cộng đồng cư dân văn minh và phù hợp với nhu cầu của gia đình trẻ, đó là lý do căn hộ tại các khu đô thị quy hoạch bài bản ngày càng trở thành lựa chọn của tầng lớp trung lưu, thay vì chỉ tập trung vào nhà phố trong khu vực trung tâm.
Đối với nhà đầu tư và đầu cơ, vị chuyên gia này cho rằng cách tiếp cận cũng đã thay đổi đáng kể khi trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền vào những khu vực còn rất xa với kỳ vọng "đón sóng", thì hiện nay họ ưu tiên những nơi mà giá trị đã được thị trường xác lập, hạ tầng đang hình thành rõ nét và khả năng tăng giá có cơ sở hơn. Nhà đầu cơ hiện nay cũng đã "chuyên nghiệp" hơn, không còn đầu cơ theo tin đồn hay những khoản vốn nhỏ như trước, mà thường sở hữu nguồn lực tài chính lớn, chấp nhận nắm giữ trong 2-3 năm và lựa chọn các khu vực có thương hiệu, có quy hoạch rõ ràng, chẳng hạn như khu Đông TP.HCM hay những đô thị mới đang hình thành.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, nhiều người vẫn cho rằng khu công nghiệp sẽ là nơi bất động sản tăng giá mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị gia tăng thường nằm ở những khu vực dịch vụ phục vụ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, tầng lớp trung lưu và người có thu nhập cao, chứ không phải ngay trong khu công nghiệp. Các khu vực tập trung bệnh viện lớn, trường đại học, trung tâm thương mại, dịch vụ chất lượng cao sẽ tạo ra sức hút dân cư và hình thành hệ sinh thái đô thị, đây mới là những nơi tạo ra giá trị bền vững cho bất động sản.
Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều đang hội tụ về một điểm chung là bất động sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đây sẽ là nền tảng quyết định giá trị và dư địa tăng trưởng của tài sản trong chu kỳ mới của thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
