Nguồn cung tăng, nhưng vẫn thiếu sản phẩm hợp túi tiền
Theo số liệu JLL được công bố ngày 8/4, trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mở bán mới từ hơn 30 dự án, chủ yếu nằm tại các khu vực cạnh và ngoài Vành đai 3, nơi hạ tầng đang tiếp tục được đầu tư. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp, bình dân tiếp tục hạn chế.
Mặt bằng giá vì thế chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. JLL cho biết giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 vào khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ, còn giá nhà liền thổ đạt khoảng 254,4 triệu đồng/m². Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ, thấp hơn giai đoạn cao điểm năm 2025 nhưng vẫn ở mức tương đối. Đáng chú ý, một số dự án có giá trên 140 triệu đồng/m² bắt đầu chững thanh khoản, phản ánh tâm lý mua nhà thận trọng hơn trong bối cảnh lãi vay tăng và chi phí vốn không còn dễ chịu như trước.
Nhìn từ bản đồ nguồn cung, thị trường đang cho thấy một xu hướng khá rõ, các dự án mới tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven, đặc biệt là phía Tây và một phần phía Đông Hà Nội. Tuy nhiên, sự dịch chuyển ấy đến nay chủ yếu làm tăng số lượng dự án trên thị trường, chứ chưa tạo ra nhiều lựa chọn vừa túi tiền hơn cho người mua ở thực.
Phía Tây dồn dập dự án mới, mặt bằng giá phổ biến đã lên 70-100 triệu đồng/m²
Phía Tây hiện vẫn là khu vực sôi động nhất về nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội. Điểm chung của các dự án ra hàng tại khu vực này là quy mô lớn, định vị trung - cao cấp hoặc cao cấp, đi cùng mặt bằng giá không còn thấp. Theo ghi nhận, trong đợt mở bán đầu năm 2026, phần lớn chung cư mới ở Hà Nội có giá dao động khoảng 90-120 triệu đồng/m²; ngay cả nhóm được xem là “mềm” hơn cũng đã lên 70-80 triệu đồng/m². Riêng Imperia Sky Park tại Nam An Khánh đang được chào bán ở mức khoảng 90-100 triệu đồng/m².
Tại Nam Từ Liêm, Lumi Hanoi do CapitaLand Development phát triển được giới thiệu trên website chính thức với quy mô khoảng 4.000 căn hộ trong 9 tòa tháp cao 29–35 tầng, phát triển theo nhiều giai đoạn. Dự án nằm tại khu Tây Mỗ, gần Đại lộ Thăng Long, cho thấy phía Tây tiếp tục là điểm đến của các dự án quy mô lớn, định vị ở nhóm khách hàng có khả năng chi trả khá hơn mặt bằng chung
Với Imperia Sky Park, thông tin từ hệ thống giới thiệu dự án của MIK cho thấy dự án nằm tại An Khánh, quy mô 6 tòa tháp với gần 3.000 căn hộ. Về giá, website bán hàng/dự án của MIK Land ghi nhận mức thị trường từ khoảng 90 triệu đồng/m², còn Báo Đầu tư dẫn mức chào bán phổ biến 90-100 triệu đồng/m². Đây có thể xem là một trong những dự án tiêu biểu cho mặt bằng giá mới của khu Tây.
Tại Hà Đông, Kepler Land/Kepler Tower ở Mỗ Lao có quy mô khoảng 15.610 m², gồm các tòa cao tầng thuộc tổ hợp phát triển của TSQ Việt Nam. Trên website dự án, mức giá được công bố cho Kepler Tower phổ biến khoảng 80-85 triệu đồng/m².
Cũng ở phía Tây, The Flame Vine thuộc Hinode Royal Park được website dự án công bố giá bán từ mức khoảng 70–89 triệu đồng/m² tùy tầng, hướng và loại căn hộ. Dự án này có quy mô khoảng 2,5 ha, gồm 4 tòa tháp 35 tầng với gần 3.000 căn hộ, là ví dụ cho thấy ngay cả những dự án được coi là “dễ thở” hơn ở khu Tây thì giá sơ cấp cũng đã neo ở vùng khá cao.
Phía Đông không còn là vùng giá thấp
Nếu phía Tây nổi bật vì số lượng dự án mới dày hơn, thì phía Đông Hà Nội lại cho thấy một thực tế khác, mặt bằng giá tại khu vực này cũng đã bước lên một nấc mới, không còn là “vùng trũng” như vài năm trước.
Một điểm nhấn đáng chú ý là The Senique Hanoi tại Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm. Trên website chính thức, CapitaLand giới thiệu đây là dự án cao tầng khép kín đầu tiên tại khu Đông Hà Nội, gồm 2.152 căn hộ và 24 căn shop thương mại dịch vụ, bố trí trong 3 tòa tháp 37 tầng, phát triển qua hai giai đoạn. Dự án được định vị khá cao cấp, tích hợp nhiều tiện ích nội khu và nhấn mạnh vào tiêu chuẩn sống mới cho khu Đông Thủ đô.
Cùng nằm tại Gia Lâm, Masteri Waterfront của Masterise Homes là một ví dụ khác cho mặt bằng giá đã thay đổi ở khu Đông. Website chính thức của dự án cho biết Masteri Waterfront nằm trong đại đô thị Ocean Park, có quy mô 37.525 m², gồm 3.837 căn hộ tại 6 tòa tháp.
Trên trang “Chính sách bán hàng”, dự án công bố mức giá tham khảo từ 1,5-1,7 tỷ đồng cho căn studio; 2-3,3 tỷ đồng cho căn 1 phòng ngủ; 2,7-4,3 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ, cao hơn nữa với các căn có view hồ hoặc diện tích lớn hơn. Dù đây là bảng giá tham chiếu theo chính sách bán hàng được công bố trên website dự án, các mức này vẫn cho thấy ngưỡng tiếp cận căn hộ thương mại tại khu Đông nay đã ở vùng trung - cao cấp, không còn thấp như giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển Gia Lâm.
Tuy nhiên, ở phía Đông ra mắt một số dự án nhà ở xã hội khiến thị trường “dễ thở” hơn. Tại Đông Anh, dự án CT3–CT4 Kim Chung do Viglacera công bố có quy mô gần 3,7 ha, gồm 4 tòa nhà cao 12 tầng, cung cấp 1.588 căn hộ. Theo thông tin công khai, dự án có mức giá khoảng 18,4 triệu đồng/m². Khoảng giá này tạo ra độ tương phản rất lớn với các dự án thương mại tại Gia Lâm, qua đó cho thấy thị trường phía Đông đang phân hóa khá rõ, một bên là các dự án thương mại ngày càng nâng chuẩn và nâng giá, bên còn lại là nguồn cung an sinh có giá dễ tiếp cận hơn nhưng số lượng vẫn chưa đủ để thay đổi mặt bằng chung.
Giá cao đang buộc người mua phải tính toán thực tế hơn
Một trong những chi tiết đáng chú ý trong báo cáo JLL là thanh khoản thị trường vẫn còn, nhưng tập trung vào những sản phẩm có diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Nói cách khác, người mua hiện không còn dễ chấp nhận mặt bằng giá mới theo tâm lý “mua nhanh để giữ chỗ”, mà đang chọn lọc kỹ hơn về khả năng chi trả và tính thanh khoản thực.
Điều này cũng lý giải vì sao dù nguồn cung mới đã tăng lên, thị trường vẫn chưa thật sự bước vào trạng thái dễ thở hơn. Bài toán hiện nay của Hà Nội không hẳn là thiếu dự án, mà là thiếu những sản phẩm thương mại phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của đại bộ phận người mua. Khi nguồn cung mới vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, còn lãi vay tiếp tục là gánh nặng, thanh khoản sẽ khó bứt mạnh theo hướng bền vững.
Quý I/2026 vì thế có thể xem là một giai đoạn cho thấy rõ sự phục hồi nhưng cũng bộc lộ độ lệch pha của thị trường căn hộ Hà Nội. Dự án ra nhiều hơn, không gian phát triển mở rộng hơn, nhưng căn hộ vừa túi tiền vẫn là khoảng trống lớn. Và chừng nào khoảng trống đó chưa được lấp đầy, chừng đó giấc mơ sở hữu một căn hộ thương mại phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân đô thị vẫn còn khá xa.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
