Việc TP Hồ Chí Minh mở rộng địa giới từ tháng 7/2025, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang tạo ra thay đổi rõ nét trên thị trường bất động sản. Nếu trước đây Bình Dương chủ yếu được nhìn nhận như một đô thị vệ tinh, thì nay khu vực này trở thành một phần của cùng không gian kinh tế - đô thị với TP Hồ Chí Minh. Điều này mở rộng quy mô thị trường và tạo thêm dư địa cho dòng vốn.
Bình Dương dẫn đầu nguồn cung, giá bất động sản tăng 10-20%
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc Bình Dương không còn là trung tâm hành chính với hạt nhân Thủ Dầu Một không đồng nghĩa với việc khu vực này mất lợi thế. Ngược lại, quỹ đất lớn, nền tảng công nghiệp - đô thị và hệ thống hạ tầng được tích lũy nhiều năm vẫn là những lợi thế quan trọng.
Theo bà Dung dự báo dòng tiền đầu tư vào Bình Dương có thể tăng 2-3 lần so với trước khi sáp nhập.
Dòng vốn từ TP Hồ Chí Minh dịch chuyển về Bình Dương thực tế đã diễn ra hơn một thập kỷ. Tuy nhiên, theo CBRE, sáp nhập địa giới đang biến xu hướng này thành một chiến lược đầu tư rõ nét hơn, khi Bình Dương được đặt trong cùng một thị trường với TP Hồ Chí Minh.
Trước khi mở rộng địa giới, TP Hồ Chí Minh cũ chiếm khoảng 76% tổng nguồn cung bất động sản toàn vùng, còn Bình Dương đóng góp khoảng 19,6%.
Cán cân này đang đảo chiều ở phân khúc căn hộ. Trong quý II/2026, toàn TP Hồ Chí Minh ghi nhận gần 6.600 căn hộ mở bán mới. Trong đó, chỉ khoảng 13% nguồn cung đến từ khu vực TP Hồ Chí Minh cũ, trong khi Bình Dương cũ chiếm tới 79%. Bình Dương vì vậy không chỉ là nơi bổ sung nguồn cung mà đang trở thành một trong những khu vực dẫn dắt thị trường nhà ở mới.
Lợi thế tiếp theo nằm ở giá. Theo CBRE, căn hộ tại Bình Dương hiện có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 92 triệu đồng/m² tại TP Hồ Chí Minh cũ.
Nguồn cung giá thấp hơn từ Bình Dương góp phần kéo giá căn hộ bình quân của toàn thị trường TP Hồ Chí Minh mở rộng xuống khoảng 76 triệu đồng/m².
Theo bà Dung, sự dịch chuyển này mở rộng lựa chọn cho người mua, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá tại khu vực lõi ngày càng cao.
Trong đó, giá bất động sản tại Bình Dương cũng tăng khoảng 10-20% trong khoảng một năm sau sáp nhập. Diễn biến này cho thấy kỳ vọng của thị trường đối với vị trí mới của Bình Dương.
Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng được đánh giá là phân khúc hưởng lợi lớn. Bình Dương đã hình thành hệ sinh thái khu công nghiệp, sản xuất và logistics quy mô lớn. Khi được kết nối với TP Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực này có thêm điều kiện phát triển chuỗi liên kết từ sản xuất, kho vận đến cảng biển.
Theo bà Dung, trong khi khu vực lõi TP Hồ Chí Minh chịu áp lực về giá đất và chi phí vận hành, Bình Dương vẫn có thể cung cấp quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng với mức chi phí hợp lý hơn nhưng nằm trong cùng một không gian kinh tế.
Từ đô thị vệ tinh thành cực phát triển của siêu đô thị
Theo bà Dương Thùy Dung, thay đổi lớn nhất đối với Bình Dương sau sáp nhập nằm ở vị thế mới trong cấu trúc TP Hồ Chí Minh.
“Sức hấp dẫn của Bình Dương giờ đây không còn nằm ở việc là một thành phố mới cạnh TP Hồ Chí Minh, mà ở chỗ trở thành một phần của chính siêu đô thị TP Hồ Chí Minh”, bà Dung nhấn mạnh.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội”, ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, cho rằng Bình Dương không mất đi lợi thế sau sáp nhập mà đang được trao vai trò lớn hơn.
Theo ông Phan, giá trị của Bình Dương trong cấu trúc mới không còn phụ thuộc nhiều vào ranh giới hành chính mà nằm ở vị trí trong mạng lưới phát triển đa cực của TP Hồ Chí Minh.
Nền tảng công nghiệp, công nghệ cao và thu hút đầu tư được tích lũy trong nhiều năm giúp Bình Dương tiếp tục giữ vai trò một cực tăng trưởng công nghiệp và đổi mới sáng tạo. Trong khi đó, khu vực này có thể kết nối sâu hơn với trung tâm tài chính, dịch vụ của TP Hồ Chí Minh và hệ thống logistics, hàng hải tại Bà Rịa - Vũng Tàu.
PGS.TS Trần Đình Thiên cũng cho rằng sự kết hợp giữa TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tạo nên một cấu trúc phát triển có tính bổ trợ. TP Hồ Chí Minh phát huy thế mạnh về tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo; Bình Dương là cực công nghiệp công nghệ cao; còn Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế về logistics, hàng hải và du lịch.
Theo ông, đây không đơn thuần là phép cộng về diện tích hay dân số mà có thể tạo hiệu ứng cộng hưởng lớn hơn khi các khu vực cùng nằm trong một không gian kinh tế thống nhất.
Với bất động sản, sự thay đổi này sẽ kéo theo nhu cầu mới về nhà ở, thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, ông Kiều Xuân Phan cho rằng phát triển đô thị không thể chỉ dựa vào số lượng dự án. Hạ tầng, giáo dục, y tế, thương mại và chất lượng sống mới là những yếu tố quyết định sức hút lâu dài.
Theo bà Dung, khi Vành đai 3, các tuyến metro và cao tốc kết nối Bình Dương với TP Hồ Chí Minh được hoàn thiện, khả năng kết nối giữa các cực đô thị sẽ được cải thiện đáng kể. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, lợi thế của Bình Dương sẽ không chỉ nằm ở quỹ đất và giá bất động sản mà còn ở khả năng kết nối với khu vực trung tâm.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc EnCity, cũng cho rằng hạ tầng có khả năng dẫn dắt quá trình phát triển và phân bổ lại giá trị bất động sản. Thực tế TP Hồ Chí Minh cho thấy những khu vực được đầu tư mạnh về giao thông thường hình thành các hành lang đô thị mới.
Trong bối cảnh đó, Bình Dương đang sở hữu đồng thời quỹ đất, nền tảng công nghiệp, nguồn cung nhà ở và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Quan trọng hơn, khu vực này không còn đứng ngoài TP Hồ Chí Minh mà trở thành một mắt xích trong cấu trúc siêu đô thị.
Theo bà Dung, ít nhất trong một thập kỷ tới, Bình Dương cũ sẽ tiếp tục là một trong những cực tăng trưởng và điểm đến thu hút đầu tư quan trọng của TP Hồ Chí Minh.
Nếu hạ tầng và mô hình phát triển đa cực được triển khai đúng định hướng, Bình Dương có thể không chỉ là nơi cung cấp thêm quỹ đất cho thị trường mà trở thành một cực phát triển mới, qua đó mở rộng đáng kể dư địa cho dòng vốn bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
