Khí hậu trở thành biến số tài chính, tái định vị giá trị bất động sản
Dữ liệu từ Savills World Research cho thấy, năm 2024 là năm nóng nhất từng được ghi nhận, đi kèm với sự gia tăng đáng kể của các hiện tượng thời tiết cực đoan trên toàn cầu. Tổng thiệt hại được bảo hiểm ước tính lên tới 368 tỷ USD, kéo theo chi phí bảo hiểm bất động sản gia tăng tại nhiều thị trường. Trong bối cảnh đó, rủi ro vận hành, chi phí tài chính và khả năng tiếp cận bảo hiểm không còn là yếu tố phụ, mà trở thành những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Xu hướng này đang định hình lại cách dòng vốn nhìn nhận bất động sản. Khi các yếu tố khí hậu tác động đến dòng tiền và thanh khoản, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các tài sản có khả năng chống chịu tốt hơn trước các cú sốc môi trường. Nói cách khác, “khả năng thích ứng” không còn chỉ là tiêu chí ESG mang tính bổ trợ, mà đang trở thành yếu tố cốt lõi quyết định giá trị tài sản.
Trong bối cảnh toàn cầu đó, Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang đứng trước một bài toán kép giữa tăng trưởng và rủi ro khí hậu. Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam, TP.HCM là một trong những đô thị chịu tác động lớn từ biến đổi khí hậu. Là phần mở rộng của đồng bằng sông Cửu Long, thành phố thường xuyên đối mặt với tình trạng ngập lụt do triều cường và mưa lớn, đồng thời chịu áp lực dài hạn từ xâm nhập mặn và sụt lún đất.
Những rủi ro này không còn mang tính dự báo, mà đã hiện hữu rõ nét trong thực tế. Theo Sở Xây dựng, khu vực TP.HCM mở rộng hiện có 159 điểm ngập thường xuyên, trong đó riêng TP.HCM trước đây chiếm 76 điểm. Mực triều cường thường xuyên vượt ngưỡng 1,8m tại các trạm như Phú An và Nhà Bè, khiến hệ thống thoát nước đô thị chịu áp lực lớn và giảm hiệu quả vận hành.
Song song đó, tình trạng sụt lún nền đất đang trở thành rủi ro tích lũy dài hạn. Tốc độ lún trung bình khoảng 2 cm mỗi năm, nhưng tại một số khu vực xây dựng dày đặc có thể lên tới 7-8 cm mỗi năm. Trong vòng 10-12 năm, tổng mức lún tại nhiều khu vực đã đạt 20-30 cm, thậm chí vượt 50 cm. Sự kết hợp giữa ngập lụt và sụt lún khiến rủi ro không còn mang tính chu kỳ, mà trở thành xu hướng dài hạn, buộc phải được phản ánh vào định giá tài sản.
Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa nhanh tiếp tục gia tăng áp lực lên hạ tầng. Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50% vào năm 2030, đồng nghĩa với nhu cầu phát triển bất động sản vẫn tiếp tục mở rộng, trong khi các rủi ro khí hậu ngày càng tích tụ. Điều này đặt ra yêu cầu phải cân bằng giữa phát triển và khả năng chống chịu, nếu không muốn chi phí thích ứng trong tương lai trở nên đắt đỏ hơn.
Thích ứng không còn là lựa chọn, mà là điều kiện duy trì giá trị tài sản
Cũng theo chuyên gia của Savills, việc tích hợp yếu tố thích ứng với khí hậu vào phát triển bất động sản tại Việt Nam không còn là lựa chọn, mà đang dần trở thành điều kiện cần để duy trì giá trị tài sản và niềm tin của nhà đầu tư. Thực tế cho thấy cả khách thuê và nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có hạ tầng ổn định, khả năng chống ngập và đảm bảo vận hành trong điều kiện thời tiết cực đoan.
Khái niệm “bất động sản thích ứng” vì vậy đang dần được cụ thể hóa tại thị trường Việt Nam. Ở phân khúc công nghiệp, các khu công nghiệp thế hệ mới hướng tới mô hình “công nghiệp xanh”, tích hợp năng lượng tái tạo và hạ tầng vận hành bền vững nhằm giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp toàn cầu ngày càng đặt tiêu chí ESG và ổn định vận hành lên hàng đầu.
Trong phân khúc văn phòng, các tòa nhà hạng A đạt chứng nhận xanh như LEED hoặc EDGE đang trở thành lựa chọn ưu tiên của khách thuê quốc tế. Không chỉ giúp tối ưu chi phí vận hành, các công trình này còn đảm bảo môi trường làm việc ổn định, giảm thiểu rủi ro gián đoạn trong điều kiện thời tiết bất lợi.
Ở phân khúc nhà ở, các yếu tố từng được xem là kỹ thuật như cao độ nền, hệ thống thoát nước, không gian xanh hay quy hoạch tổng thể đang trở thành tiêu chí then chốt. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn tác động trực tiếp đến giá trị tài sản trong dài hạn, đặc biệt tại các đô thị chịu rủi ro khí hậu cao như TP.HCM.
Ở cấp độ chính sách, TP.HCM đã bắt đầu chú trọng hơn đến các giải pháp chống ngập và nâng cao khả năng chống chịu của đô thị trong quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Một số chủ đầu tư cũng chủ động tích hợp các giải pháp thiết kế thích ứng nhằm giảm thiểu rủi ro và cải thiện hiệu quả vận hành.
Tuy nhiên, tốc độ thích ứng hiện vẫn chưa đồng đều giữa các dự án và khu vực. Trong khi một số tài sản có khả năng chống chịu tốt vẫn duy trì hiệu suất ổn định và thu hút nhu cầu thuê, thì các tài sản kém thích ứng đang đối mặt với áp lực giảm giá và gia tăng tỷ lệ trống. Điều này cho thấy sự phân hóa đã bắt đầu hình thành rõ rệt trên thị trường.
Trong chu kỳ đầu tư sắp tới, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu sẽ đóng vai trò then chốt trong việc bảo toàn dòng tiền, duy trì thanh khoản và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Khi rủi ro môi trường ngày càng trở nên hữu hình, “khả năng chống chịu” không chỉ là một yếu tố kỹ thuật, mà đang dần trở thành thước đo cốt lõi của giá trị bất động sản trong dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
