Thị trường điều chỉnh
Hơn 5 tháng nay, chị Lê Thu Hà, chủ một doanh nghiệp phân phối thiết bị y tế tại Hà Nội, liên tục nhờ nhiều sàn môi giới tìm khách chuyển nhượng căn penthouse trị giá gần 35 tỷ đồng tại khu vực phía Tây thành phố. Thế nhưng, sau nhiều lần điều chỉnh giá, tài sản vẫn chỉ nhận được những cuộc gọi hỏi thông tin, rất ít người thực sự xuống tiền.
Thời điểm thị trường sôi động, chị Hà được giới đầu tư đánh giá là người "xuống tiền nhanh". Chỉ trong hơn hai năm, chị sở hữu một biệt thự liền kề, hai căn hộ hạng sang và một shophouse với tổng giá trị danh mục gần 150 tỷ đồng.
Phần lớn tài sản được gom trong giai đoạn giá liên tục lập mặt bằng mới, khi niềm tin vào phân khúc cao cấp lên rất cao. Không ít giao dịch khi đó chỉ sau vài tuần đã ghi nhận mức chênh hàng tỷ đồng, khiến nhiều nhà đầu tư mạnh tay sử dụng thêm vốn vay để mở rộng danh mục.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, diễn biến thị trường không còn thuận lợi như trước. Căn penthouse từng được môi giới định giá hơn 39 tỷ đồng nay giảm xuống khoảng 34,5 tỷ đồng vẫn chưa tìm được khách phù hợp. Trong khi đó, chi phí lãi vay, quản lý vận hành và bảo dưỡng tài sản vẫn đều đặn phát sinh mỗi tháng.
Theo chị Hà, áp lực lớn nhất không nằm ở việc phải giảm giá bán mà ở việc dòng tiền bị "đóng băng". Sau thời gian dài nắm giữ bất động sản cao cấp, chị muốn cơ cấu lại danh mục, chuyển một phần vốn sang nhà xưởng cho thuê và bất động sản tạo dòng tiền ổn định, nhưng việc thoái vốn diễn ra chậm hơn nhiều so với kỳ vọng.
"Trên giấy tờ, tài sản vẫn tăng giá so với lúc mua, nhưng nếu không tìm được người chấp nhận mức giá đó thì lợi nhuận vẫn chỉ là con số. Thị trường bây giờ không còn cảnh vừa rao đã có người đặt cọc như trước", chị Hà chia sẻ.
Không chỉ những nhà đầu tư cá nhân, nhiều người kinh doanh lâu năm cũng đang đối mặt với bài toán tương tự.
Ông Phạm Đức Long, chủ một công ty logistics tại Bắc Ninh, đang rao bán căn biệt thự đơn lập rộng hơn 300 m2 tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội. Tài sản được mua cuối năm 2024 với kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng tăng giá của phân khúc hạng sang.
Đầu năm nay, ông từng kỳ vọng có thể bán với mức chênh khoảng 25%, nhưng sau nhiều tháng tìm khách, ông đã chủ động hạ giá gần 15% so với mức chào bán ban đầu mà giao dịch vẫn chưa thành công.
Theo ông Long, lượng người quan tâm không ít nhưng phần lớn đều có tâm lý chờ đợi hoặc yêu cầu giảm sâu hơn nữa. "Thị trường hiện không thiếu người có tiền, nhưng họ rất thận trọng. Người mua ưu tiên tài sản có khả năng khai thác dòng tiền hoặc pháp lý hoàn chỉnh, thay vì mua theo kỳ vọng tăng giá như trước", ông nhận định.
Những trường hợp trên phần nào phản ánh bức tranh đang diễn ra tại phân khúc bất động sản hạng sang ở Hà Nội, nơi ngay cả các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính cũng gặp khó trong việc hiện thực hóa lợi nhuận và chuyển đổi tài sản thành tiền mặt.
Khảo sát thực tế cho thấy nhiều dự án căn hộ hàng hiệu, biệt thự và nhà phố cao cấp vẫn duy trì mặt bằng giá ở mức cao nhưng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2025.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán tại một dự án căn hộ hàng hiệu gần hồ Hoàn Kiếm hiện đã giảm khoảng 20% so với mức đỉnh của quý IV/2025. Trong khi đó, giá tại The Manor Central Park cũng thấp hơn khoảng 10% so với thời điểm tháng 10/2025.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không phải là mức giảm giá mà là thanh khoản thị trường. Dù nhiều chủ sở hữu đã chấp nhận điều chỉnh giá bán từ 10-20%, số lượng giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn, cho thấy người mua đang thận trọng hơn và ưu tiên giá trị sử dụng cũng như khả năng tạo dòng tiền thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Dòng tiền thận trọng hơn
Ông Hoàng Anh Tuấn, đồng sáng lập một đơn vị môi giới chuyên phân phối bất động sản cao cấp tại khu vực phía Nam Hà Nội, cho biết phân khúc nhà ở hạng sang đã ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt về thanh khoản kể từ cuối năm 2025.
Theo ông Tuấn, trong giai đoạn thị trường liên tục lập mặt bằng giá mới, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao với kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, khi dòng tiền đầu tư có dấu hiệu chững lại, lượng khách hàng đủ năng lực tài chính để sở hữu các sản phẩm trị giá từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng cũng thu hẹp đáng kể.
"Không ít chủ sở hữu đã chủ động điều chỉnh giá bán xuống khoảng 10-20% so với mức chào trước đây để tăng sức hấp dẫn. Dù vậy, đây vốn là phân khúc có tệp khách hàng rất hẹp, trong khi người mua hiện cân nhắc kỹ hơn do chi phí vốn vẫn ở mức cao, vì thế số giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn", ông Tuấn chia sẻ.
Đại diện đơn vị môi giới này cũng cho biết, nhóm khách hàng còn duy trì giao dịch chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền mặt lớn, ít phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Ngược lại, nhóm đầu tư ngắn hạn và lướt sóng gần như đã rút khỏi thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Không chỉ bức tranh giao dịch thay đổi, tâm lý của người mua cũng có sự dịch chuyển rõ nét. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định khi chi phí sử dụng vốn tăng lên, người mua không còn dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư như trước.
Theo bà Miền, thay vì đưa ra quyết định nhanh chóng dựa trên kỳ vọng tăng giá, khách hàng hiện dành nhiều thời gian để đánh giá năng lực tài chính dài hạn, khả năng khai thác dòng tiền cũng như tiềm năng gia tăng giá trị của tài sản trước khi xuống tiền.
Điều này khiến bất động sản hàng hiệu không còn được lựa chọn đơn thuần vì yếu tố khan hiếm hay kỳ vọng sinh lời, mà phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế thông qua khả năng cho thuê, vị trí, chất lượng vận hành và lợi thế cạnh tranh. Đây được xem là quá trình điều chỉnh và sàng lọc tất yếu sau nhiều năm giá bất động sản tăng nhanh.
Giới chuyên gia đánh giá việc mặt bằng giá có sự điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng là diễn biến bình thường của thị trường. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu được cho là không lớn khi nguồn cung bất động sản hạng sang tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn hạn chế, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí đầu tư liên tục gia tăng.
Ngoài yếu tố cung - cầu, diễn biến của phân khúc bất động sản cao cấp còn chịu tác động trực tiếp từ chính sách về đất đai.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng nếu bảng giá đất được xây dựng bám sát những mức giá thị trường đã bị đầu cơ đẩy lên quá cao thì sẽ vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo, khiến quá trình điều chỉnh của thị trường trở nên khó khăn hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng thừa nhận chi phí đất đang là áp lực lớn nhất trong cơ cấu giá thành dự án.
Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Hà Nội cho biết, tiền sử dụng đất và các chi phí liên quan hiện chiếm khoảng 60-70% giá bán của nhiều dự án. Trong bối cảnh giá đất tiếp tục tăng, dư địa để doanh nghiệp giảm giá sản phẩm gần như không còn.
Đồng thời, xu hướng phát triển dự án ra khu vực vùng ven nhằm tạo nguồn cung có mức giá dễ tiếp cận hơn cũng đứng trước không ít thách thức nếu mặt bằng giá đất ngoại thành tiếp tục leo thang.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ và bất động sản hạng sang, đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao trong khi lực cầu suy yếu và thanh khoản giảm sút, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, ưu tiên giá trị khai thác thực và khả năng tạo dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
