Khó khăn nằm ở tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư
Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú - Dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, phân khúc bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội phát triển tích cực nhờ hệ thống chính sách ngày càng được hoàn thiện đồng bộ.
Theo bà Hằng, trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển nhanh, trong khi khuôn khổ pháp lý chưa theo kịp thực tiễn, dẫn tới nhiều khoảng trống trong quản lý và vận hành thị trường. Tuy nhiên, việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ hơn cho loại hình này.
Một trong những điểm quan trọng là Luật Đất đai đã xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo quy định hiện hành, đất xây dựng các công trình du lịch, nghỉ dưỡng được xác định là đất thương mại, dịch vụ. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư yên tâm triển khai dự án, hoạch định chiến lược đầu tư dài hạn, đồng thời giúp cơ quan quản lý có căn cứ rõ ràng hơn trong quá trình xem xét, xử lý hồ sơ.
Liên quan đến câu chuyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra cơ chế xử lý khá rõ. Khi dự án được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; đáp ứng đầy đủ quy định về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và điều kiện kinh doanh theo pháp luật hiện hành, công trình sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Bà Hằng đánh giá, đến thời điểm hiện nay, về cơ bản chúng ta không còn những vướng mắc lớn về cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Điểm còn tồn tại chủ yếu xuất phát từ mong muốn của một số nhà đầu tư khi phát triển dự án trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại kỳ vọng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với chế độ lâu dài như đất ở. Đây là câu chuyện khác với việc xác lập khung pháp lý cho bất động sản du lịch, bởi loại đất, thời hạn sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận đã được xác định rõ ràng.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, sau nhiều năm tranh luận về hành lang pháp lý cho condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng, đến nay những vướng mắc lớn giữa các quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản cơ bản đã được giải quyết. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở pháp luật, mà nằm ở tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư.
Ông Thọ nhận định, nếu trước đây thị trường gặp khó vì thiếu cơ chế pháp lý thì hiện nay vấn đề lớn hơn là làm thế nào để nhà đầu tư tin tưởng và quay trở lại thị trường.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án nghỉ dưỡng là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Sau những vụ việc liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ bị xử lý thời gian qua, thị trường không chỉ cần xử lý các trường hợp vi phạm, mà còn cần xây dựng một khung quản lý phù hợp cho các mô hình mới.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi bán sản phẩm cho khách hàng tiếp tục thu các khoản phí vận hành, phí quản lý với mức khá cao. Trong khi đó, cơ chế xác định chi phí, phân chia doanh thu hoặc lợi nhuận lại chưa thực sự minh bạch. Nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm rõ chi phí vận hành thực tế, phương thức phân bổ nguồn thu hay vai trò giám sát của mình trong quá trình khai thác tài sản.
Theo ông Thọ, bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với mô hình sở hữu chung trong nhà chung cư. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm toán bắt buộc, công khai báo cáo tài chính, báo cáo chi phí vận hành và tạo điều kiện để nhà đầu tư tham gia giám sát hoạt động của dự án.
Một đề xuất đáng chú ý được ông Thọ đưa ra là xem xét quản lý các mô hình huy động vốn trong bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tương đồng với thị trường chứng khoán. Theo phân tích của ông, trên thực tế nhiều dự án condotel hiện nay mang bản chất của hoạt động huy động vốn hơn là giao dịch bất động sản truyền thống.
Bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước sang một giai đoạn phát triển mới
Theo bà Bùi Thu Thủy - Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), mặc dù bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến động về địa chính trị, thương mại và xu hướng dịch chuyển dòng vốn, Việt Nam vẫn duy trì được sức hút đối với các nhà đầu tư quốc tế. Số liệu cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt khoảng 9,75 tỷ USD, tăng 9,6% và là mức giải ngân cao nhất trong nhiều năm trở lại đây đối với cùng kỳ.
Dù dòng vốn vẫn tập trung chủ yếu vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm ngành thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư nước ngoài nhờ dư địa tăng trưởng dài hạn và tiềm năng phát triển du lịch.
Theo bà Thủy, trong giai đoạn hiện nay, mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài không còn đơn thuần là thu hút nguồn vốn tài chính mà hướng tới các dòng vốn chất lượng cao, đi kèm công nghệ, kỹ năng quản trị, kinh nghiệm vận hành và khả năng kết nối với chuỗi giá trị toàn cầu. Đối với bất động sản du lịch, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi sự thành công của một dự án không chỉ được quyết định bởi quy mô tài sản mà còn phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ, năng lực vận hành, thương hiệu và trải nghiệm khách hàng.
Bên cạnh dòng vốn FDI, hạ tầng được xem là một trong những lực đẩy quan trọng tạo động lực tăng trưởng cho bất động sản du lịch trong những năm tới. Theo bà Bùi Thu Thủy, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế. Nguồn lực ngân sách đang được ưu tiên cho các dự án giao thông chiến lược nhằm tăng cường kết nối vùng và mở rộng không gian phát triển mới.
Ở góc độ hoàn thiện chính sách, ông Phan Đức Hiếu - Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đang đứng trước cơ hội bước sang một giai đoạn phát triển mới khi nhiều điểm nghẽn pháp lý từng tồn tại trong thời gian dài đã được tháo gỡ.
Theo ông Hiếu, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành thời gian qua đã ban hành nhiều cơ chế đặc thù nhằm xử lý các dự án tồn đọng kéo dài. Đặc biệt, Nghị quyết số 29/2026/QH16 được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án bất động sản đang gặp vướng mắc.
Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng việc tháo gỡ các tồn đọng quá khứ mới chỉ là một phần của câu chuyện. Điều quan trọng hơn là xây dựng một khung thể chế đủ mở để đón nhận những mô hình kinh doanh của tương lai. Theo đó, các loại hình từng gây nhiều tranh luận như condotel, officetel hay bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ đang dần được xác định rõ nguyên tắc xử lý. Song thị trường tương lai sẽ không chỉ dừng lại ở những sản phẩm này.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
