Đây là những nhận định vừa được DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group công bố trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý I/2026.
Căn hộ giảm nguồn cung, giá vẫn neo cao
Theo DKRA Consulting, phân khúc đất nền là điểm sáng đáng chú ý của thị trường trong quý đầu năm. Nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với quý IV/2025, trong đó khoảng 82% đến từ các dự án bước vào giai đoạn mở bán tiếp theo.
Sức cầu thị trường cũng cải thiện rõ rệt khi lượng giao dịch thành công đạt 228 nền, tăng khoảng 61% so với quý trước. Tuy nhiên, thanh khoản chủ yếu tập trung tại các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai tốt.
Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 2% so với quý trước và tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp tăng mạnh khoảng 22% so với quý I/2025, phản ánh tác động từ nguồn cung mới khan hiếm và nhu cầu ở thực gia tăng.
Trái ngược với đất nền, phân khúc căn hộ ghi nhận sự chững lại cả về nguồn cung lẫn sức mua. Nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý IV/2025, trong khi lượng sản phẩm mở bán mới giảm hơn 51%.
Theo đánh giá của DKRA Consulting, diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc tung hàng ra thị trường, nhất là trong bối cảnh chi phí vốn cao và tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát.
Thanh khoản căn hộ cũng giảm đáng kể khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý trước. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, tăng khoảng 5 - 10% so với cùng kỳ năm 2025. Giá thứ cấp cũng tăng 5 - 7%, chủ yếu ở các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh và do chủ đầu tư uy tín phát triển.
Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận mức tăng mạnh về nguồn cung sơ cấp, gấp 7 lần quý trước và gấp 5 lần cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn mới được mở bán.
Sức cầu thị trường tăng mạnh, song giao dịch cũng tập trung chủ yếu tại dự án nói trên, cho thấy thị trường chưa phục hồi đồng đều. Giá bán sơ cấp gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng trung bình 10% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp tăng khoảng 6%, tập trung ở các dự án đã bàn giao, hạ tầng hoàn thiện.
Ở nhóm nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục suy giảm thanh khoản khi lượng giao dịch giảm hơn 81% so với quý IV/2025. Nguồn cung sơ cấp giảm 7%, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án cũ.
Dù nhiều doanh nghiệp tung ra chính sách chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, giãn nợ gốc để kích cầu, nhưng sức mua vẫn yếu do tâm lý khách hàng thận trọng.
Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường gần như đóng băng khi không ghi nhận giao dịch nào trong quý. Giá sơ cấp dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn và hầu như không biến động.
Condotel cũng chưa có tín hiệu khởi sắc khi hơn 99% nguồn cung đến từ hàng tồn kho cũ, nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng hơn một năm qua. Lượng giao dịch giảm tới 87% so với quý trước, trong khi giá bán tiếp tục đi ngang.
Dự báo sang quý II/2026 nguồn cung mới tăng nhưng tâm lý vẫn dè dặt
Dự báo cho quý II/2026, DKRA Consulting cho biết, phân khúc đất nền dự báo nguồn cung mới tiếp tục tình trạng khan hiếm, có khoảng 400 - 500 sản phẩm được mở bán mới và nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Sức cầu chung của thị trường không có nhiều biến động so với Q1/2026.
Theo đó, lượng tiêu thụ phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín/ thương hiệu lớn trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào cũng như việc thị trường liên tục khan hiếm nguồn cung mới. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi cả về mức giá cũng như thanh khoản nhưng tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức cao và xung đột địa chính trị kéo dài.
Phân khúc căn hộ dự báo sẽ có khoảng 1,000 - 1,500 căn dự kiến đưa ra thị trường, phần lớn nguồn cung tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn, nơi vẫn còn quỹ đất phát triển và ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị đưa ra thị trường.
Thanh khoản thị trường trong Quý 2/2026 được dự báo có thể giảm so với giai đoạn năm 2025 khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Các chính sách hỗ trợ một phần lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán,… tiếp tục được các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng nhằm kích cầu người mua giữa bối cảnh lãi suất neo ở mức cao. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao.
Phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo sẽ có khoảng 1,500 - 2,000 căn đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung ở phường Hải Vân. Sức cầu thị trường có thể tăng so với Quý 1/2026 nhưng sẽ tập trung cục bộ ở những dự án có quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các Chủ đầu tư lớn.
Về mặt bằng giá sơ cấp, tiếp tục duy trì ở mức ổn định. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong Quý 2/2026. Thị trường thứ cấp có thể tiếp tục ghi nhận sự cải thiện so với quý trước và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã bàn giao nhà với pháp lý hoàn thiện và có vị trí kết nối thuận lợi.
Bất động sản nghỉ dưỡng dự báo nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng và mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện nay.
Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những dấu hiệu phục hồi trong Quý 2/2026 khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có nhiều biến động so với quý trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
