Báo cáo IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, cả ba phân khúc chủ lực gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn đều duy trì nhu cầu ổn định, với tỷ lệ lấp đầy cao và triển vọng trung và dài hạn tích cực.
Nguồn cung đất công nghiệp tăng mạnh, giá thuê tiếp tục đi lên
Quý IV/2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung mới trên thị trường đất khu công nghiệp, với khoảng 2.000 ha được đưa vào khai thác từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn. Nhờ đó, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Xét theo cơ cấu địa phương, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với khoảng 45% thị phần nguồn cung, trong khi Đồng Nai vươn lên chiếm 33% nhờ làn sóng dự án mới. Tây Ninh đứng thứ ba với 22%, cho thấy xu hướng dịch chuyển đầu tư về các địa phương vệ tinh ngày càng rõ nét.
Tuy nhiên, tốc độ gia nhập nguồn cung mới đang vượt qua khả năng hấp thụ của thị trường trong ngắn hạn. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%, với diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha. Dù vậy, TP.HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt hơn 84%, trong khi Tây Ninh ghi nhận mức thấp hơn do dư địa nguồn cung còn lớn.
Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn tiếp tục xu hướng đi lên. Mức giá chào thuê trung bình toàn vùng đạt khoảng 185 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và hơn 5% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng công nghiệp của khu vực phía Nam.
Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2029, thị trường đất công nghiệp phía Nam có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với gần 3.800 ha nguồn cung dự kiến gia nhập, trong đó TP.HCM đóng vai trò hạt nhân.
Xu hướng phát triển các khu công nghiệp xanh, tích hợp tiêu chuẩn ESG và liên kết chặt chẽ với hoạt động R&D được kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong các ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững.
Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn giữ tỷ lệ lấp đầy cao, logistics chặng cuối tăng tốc
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung tích lũy tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến cuối năm 2025 đạt xấp xỉ 6,6 triệu m² sàn cho thuê. Trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 34.000 m² diện tích mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung địa phương này lên khoảng 1,3 triệu m².
Nhu cầu thuê tiếp tục duy trì tích cực với diện tích hấp thụ thuần hơn 73.000 m² trong quý IV/2025. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng ở mức rất cao, Đồng Nai đạt khoảng 94%, TP.HCM trên 92%, trong khi Tây Ninh dù là thị trường mới nổi cũng tiệm cận mốc 90%.
Động lực chính của phân khúc này đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong lĩnh vực cơ khí chính xác, thiết bị nội thất và vật liệu xây dựng. Xu hướng lựa chọn nhà xưởng xây sẵn hiện đại giúp các nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai, tối ưu chi phí và nhanh chóng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với quý trước.
Trong khi đó, thị trường nhà kho xây sẵn duy trì sự ổn định với tổng nguồn cung khoảng 6,6 triệu m², không ghi nhận dự án mới trong quý IV. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt hơn 90%, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. TP.HCM tiếp tục là trung tâm logistics chính với tỷ lệ lấp đầy lên tới 98%, tạo áp lực lan tỏa nhu cầu sang các địa phương lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh.
Nhu cầu thuê kho bãi chủ yếu đến từ các doanh nghiệp thương mại điện tử, FMCG và thực phẩm và đồ uống, phản ánh sự tăng trưởng nhanh của logistics chặng cuối. Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn giữ ổn định ở mức 4,6 USD/m²/tháng, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn.
Trong trung hạn, Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026–2029, thị trường sẽ đón thêm hơn 600.000 m² nhà kho xây sẵn mới, tập trung vào các dự án đạt tiêu chuẩn kỹ thuật cao và tích hợp công nghệ tự động hóa.
Cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành, bất động sản công nghiệp và logistics miền Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố vai trò là trung tâm sản xuất và trung chuyển quan trọng của khu vực Đông Nam Á.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
