Đất quanh metro ưu tiên chung cư và tổ hợp đa chức năng
Tại kỳ họp thứ 3 vừa diễn ra, HĐND TP.HCM đã thông qua Nghị quyết về quản lý quy hoạch đô thị theo mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD), tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển các khu đô thị mật độ cao quanh hệ thống metro.
Theo nghị quyết, trong các dự án phát triển mới thuộc khu vực TOD, nhà ở thấp tầng như nhà phố và biệt thự chỉ được bố trí tối đa 20% tổng diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp. Phần diện tích còn lại sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, công trình hỗn hợp, văn phòng, thương mại và dịch vụ.
Quy định này đánh dấu sự thay đổi đáng kể trong định hướng phát triển đô thị của TP.HCM khi quỹ đất quanh các nhà ga metro sẽ được khai thác theo hướng tập trung dân cư và hoạt động kinh tế thay vì phát triển các khu nhà ở thấp tầng như trước đây.
Theo mô hình TOD, các khu dân cư, trung tâm thương mại, văn phòng, trường học, bệnh viện và các tiện ích đô thị sẽ được bố trí trong phạm vi khoảng 1 km tính từ nhà ga hoặc depot metro, bảo đảm người dân có thể tiếp cận hệ thống giao thông công cộng bằng hình thức đi bộ hoặc các phương tiện kết nối ngắn.
Theo chuyên gia quy hoạch cho rằng, đất đai quanh các nhà ga metro là nguồn tài nguyên đặc biệt có giá trị, cần được khai thác hiệu quả nhằm tối ưu hóa lợi ích từ các khoản đầu tư hạ tầng giao thông công cộng có quy mô rất lớn.
Việc hạn chế nhà thấp tầng đồng thời giúp tránh tình trạng phát triển dàn trải, giảm áp lực mở rộng đô thị và tăng hiệu quả sử dụng đất tại các khu vực có lợi thế kết nối giao thông.
Hình thành các cực phát triển mới dọc mạng lưới metro
Không chỉ giới hạn tỷ lệ nhà thấp tầng, nghị quyết còn đưa ra nhiều cơ chế đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển đô thị quanh các tuyến đường sắt đô thị.
Trong đó, hệ số sử dụng đất tại các khu vực TOD được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Việc tính toán được áp dụng cho toàn khu vực thay vì từng lô đất riêng lẻ, cho phép tập trung các công trình cao tầng quanh nhà ga và giảm dần mật độ về phía ngoài.
Theo các chuyên gia bất động sản, cơ chế này có thể tạo ra nguồn cung lớn các dự án căn hộ, văn phòng và trung tâm thương mại dọc các tuyến metro trong tương lai, đồng thời gia tăng giá trị thương mại của quỹ đất khu vực lân cận nhà ga.
Bên cạnh đó, TP.HCM cũng cho phép giảm tối đa 50% chỉ tiêu về trường học, y tế và một số công trình công cộng trong phạm vi TOD. Thay vì mỗi khu vực phải bố trí đầy đủ các công trình riêng lẻ, thành phố sẽ cân đối nhu cầu trên toàn tuyến metro.
Theo lý giải của cơ quan quản lý, khi mạng lưới đường sắt đô thị vận hành đồng bộ, người dân có thể tiếp cận các dịch vụ giáo dục, y tế tại những khu vực lân cận trong thời gian ngắn hơn nhiều so với hiện nay. Điều này tạo điều kiện hình thành các tổ hợp bệnh viện, trường học quy mô lớn, nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả đầu tư.
Một thay đổi đáng chú ý khác là diện tích bãi đỗ xe trong các dự án TOD cũng được phép giảm tối đa 50%. Đây được xem là giải pháp nhằm thay đổi thói quen sử dụng phương tiện cá nhân, khuyến khích người dân chuyển sang giao thông công cộng, đi bộ hoặc xe đạp.
Phần diện tích tiết giảm sẽ được ưu tiên dành cho không gian công cộng, khu thương mại, dịch vụ hoặc các tiện ích cộng đồng có giá trị sử dụng cao hơn.
Theo định hướng của TP.HCM, TOD không đơn thuần là mô hình quy hoạch đô thị mà còn là công cụ khai thác giá trị gia tăng từ đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng.
Kinh nghiệm từ nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro thường tăng mạnh sau khi hạ tầng giao thông được đưa vào khai thác. Việc cho phép phát triển các công trình mật độ cao, khai thác không gian ngầm và không gian trên cao sẽ giúp địa phương tạo thêm nguồn thu từ đất đai, thuế và các hoạt động thương mại.
Tại TP.HCM, tuyến Metro số 1 đã đi vào vận hành, trong khi nhiều tuyến đường sắt đô thị khác đang được chuẩn bị đầu tư. Vì vậy, việc ban hành khung chính sách TOD được xem là bước đi quan trọng để đồng bộ giữa phát triển hạ tầng giao thông và phát triển đô thị.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
