Tín dụng tăng mạnh, thị trường phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng
Theo VPBankS, ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức khoảng 15%. Trong đó, cơ quan quản lý cũng yêu cầu dư nợ bất động sản tại từng tổ chức tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã bắt đầu nhích lên trở lại. Theo thống kê của VPBankS, lãi suất cố định trong kỳ đầu hiện phổ biến ở mức 9,2 - 10,5%/năm, tăng thêm khoảng 0,5 - 1,5 điểm phần trăm so với cuối năm trước. Trong khi đó, lãi suất thả nổi đã lên tới 12 - 13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh từng ghi nhận trong năm 2022.
Việc chi phí vốn tăng lên đang tạo sức ép trực tiếp lên người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Dữ liệu từ VPBankS cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản toàn nền kinh tế đã đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ. Con số này cao hơn đáng kể so với mức 21 - 22% của các giai đoạn trước.
Theo giới phân tích, tỷ trọng tín dụng lớn phản ánh mức độ phụ thuộc ngày càng cao của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng. Đây cũng là lý do khiến mọi biến động liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất hay hạn mức cho vay thường tác động rất nhanh đến thanh khoản và mặt bằng giá nhà đất.
Trong bối cảnh lãi suất tăng và điều kiện vay vốn khắt khe hơn, thanh khoản thị trường, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp, đang chịu ảnh hưởng rõ nét. Áp lực tài chính buộc một bộ phận nhà đầu tư phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá để thoát hàng.
Theo VPBankS, hiện tượng giảm giá cục bộ đã bắt đầu xuất hiện tại một số dự án ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu ở vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, đơn vị này nhấn mạnh đây chưa phải xu hướng đại diện cho toàn thị trường, mà mới tập trung ở những khu vực từng tăng nóng hoặc có thanh khoản yếu.
Điều này đồng nghĩa, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, kết nối hạ tầng thuận lợi vẫn giữ giá khá ổn định, trong khi các khu vực xa trung tâm, nguồn cung lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào đầu cơ có thể chịu áp lực điều chỉnh.
Nguồn cung phục hồi nhưng giá nhà khó giảm sâu
Bên cạnh tín dụng, báo cáo của VPBankS cũng ghi nhận tín hiệu tích cực từ phía nguồn cung. Đến cuối năm 2025, cả nước có khoảng 1.114 dự án bất động sản đang triển khai, với quy mô hơn 529.000 căn, tăng đáng kể so với năm trước.
Số liệu này cho thấy thị trường đã bắt đầu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, tỷ lệ hoàn thành trên tổng số căn đủ điều kiện mở bán mới chỉ đạt khoảng 27%, phản ánh tiến độ triển khai thực tế vẫn còn chậm.
Theo VPBankS, nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, nhất là giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và nghĩa vụ đất đai sau khi nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới.
Ngoài ra, không ít dự án tồn đọng từ các năm trước vẫn phải gánh chi phí vốn lớn do kéo dài thời gian triển khai, khiến chủ đầu tư thêm áp lực tài chính.
Điều này lý giải vì sao dù thanh khoản có thời điểm chững lại, giá bất động sản khó giảm sâu trên diện rộng. Mặt bằng giá hiện vẫn được nâng đỡ bởi chi phí phát triển dự án ngày càng cao, quỹ đất sạch hạn chế và nguồn cung mới tại các đô thị lớn chưa thực sự dồi dào.
VPBankS nhận định, trong giai đoạn tới, nguồn cung sẽ tiếp tục mở rộng tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, đồng thời lan tỏa sang các tỉnh thành lân cận.
Tại Hà Nội, nhiều dự án căn hộ mới chuẩn bị mở bán với mức giá phổ biến từ 70 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các địa phương vệ tinh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cùng nhiều tỉnh miền Trung và miền Nam đang xuất hiện thêm các dự án quy mô lớn, đa dạng loại hình từ căn hộ đến nhà phố, biệt thự.
Ở phía Nam, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò đầu tàu nguồn cung, dù mặt bằng giá nhiều dự án vẫn ở mức cao. Điều này phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào quá trình phục hồi kinh tế, hạ tầng giao thông và tiềm năng dài hạn của đô thị lớn nhất cả nước.
VPBankS cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Áp lực giảm giá có thể xuất hiện ở những khu vực từng tăng nóng, song về dài hạn, giá nhà vẫn được hỗ trợ bởi chi phí đầu vào cao và tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại các đô thị trung tâm.
Với diễn biến hiện tại, giai đoạn 2026 - 2027 được dự báo sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, nơi dòng tiền ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước đây.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
