Khu vực Nam Hưng, Nam Tân và Hợp Tiến (thuộc huyện Nam Sách - Hải Dương cũ) được thừa hưởng dư địa lịch sử trên một vùng “địa linh, nhân kiệt” - Lục Đầu Giang - nơi diễn ra Hội nghị Bình Than năm Nhâm Ngọ (1282) thời nhà Trần, vùng đất tuy không bằng phẳng nhưng đổi lại có nguồn phù sa từ 6 con sông bồi đắp mầu mỡ quanh năm.
Tháng 7/2025, 3 xã liền kề là Nam Hưng, Nam Tân và Hợp Tiến được sáp nhập để thành lập một đơn vị hành chính duy nhất lấy tên là xã Hợp Tiến. Sự sáp nhập này là tạo ra sự cộng hưởng về hạ tầng và kinh tế với Nam Hưng có lợi thế về quỹ đất nông nghiệp và các điểm dân cư ven đê sông kết hợp với Nam Tân nổi tiếng với các vùng chuyên canh và quỹ đất vườn rộng lớn và Hợp Tiến có vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi với Quốc lộ 37 và đường tỉnh 390.
Việc hợp nhất này tạo ra một không gian phát triển đô thị rộng lớn cho xã Hợp Tiến mới, xóa bỏ sự manh mún trong quy hoạch trước đây và tạo điều kiện cho các dự án khu dân cư quy mô lớn (trên 10ha) được triển khai đồng bộ.
Hạ tầng "mạch máu" nuôi dưỡng giá trị bất động sản
Sự tăng trưởng của bất động sản Hợp Tiến không dựa trên sự đầu cơ vô căn cứ mà được bảo đảm bởi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cấp quốc gia và cấp vùng đang được triển khai quyết liệt.
Dự án cầu Kênh Vàng và đường dẫn kết nối Bắc Ninh mang tính chiến lược nhất đối với xã Hợp Tiến. Với tổng mức đầu tư hơn 2.182 tỷ đồng, cây cầu này nối liền hai bờ sông Thái Bình - kết nối Bắc Ninh với Hải Phòng - rút ngắn khoảng cách di chuyển từ Hợp Tiến sang "thủ phủ công nghiệp" Bắc Ninh, mở ra cơ hội giao thương và thu hút chuyên gia, công nhân từ Bắc Ninh sang sinh sống, dự kiến thông xe vào năm 2026-2027. Tuyến đường dẫn cầu Kênh Vàng đi qua địa bàn xã Hợp Tiến (đặc biệt là khu vực Nam Hưng cũ) đang biến những vùng đất ruộng, đất bãi thành đất mặt đường đắt giá.
Dự án mở rộng đường dẫn Cầu Hàn và đường tỉnh 390 góp phần kết nối Hợp Tiến với trung tâm thành phố Hải Dương (cũ) và Quốc lộ 5. Sau khi hoàn thành toàn tuyến sẽ giải quyết điểm nghẽn giao thông, biến Hợp Tiến thành một đô thị vệ tinh chỉ cách phường Hải Dương (trung tâm Hải Dương cũ) 10-15 phút di chuyển.
Quy hoạch đường Vành đai 5 vùng Thủ đô đi qua địa bàn Nam Sách cũ, là một bảo chứng dài hạn cho tiềm năng tăng giá. Tuyến đường này sẽ biến khu vực Hợp Tiến thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng logistics vùng Đồng bằng sông Hồng.
Ngoài ra, theo kế hoạch đầu tư công năm 2025, chính quyền đã phân bổ hàng chục tỷ đồng để nâng cấp các tuyến đường trục xã, đường giao thông kết nối các thôn mới sáp nhập. Ví dụ, dự án đường trục Bắc - Nam thuộc Nam Sách cũ đi qua xã Hợp Tiến dài 1,8km đang được quy hoạch mở mới.
Giá và Xu hướng theo từng phân khúc BĐS khu vực xã Hợp Tiến
Dựa trên dữ liệu thu thập từ các nguồn tin rao bán thực tế và các văn bản quy hoạch, chi tiết từng phân khúc tại xã Hợp Tiến như sau:
Về Đất ở và Nhà ở dân cư (thổ cư) là phân khúc sôi động nhất, phản ánh nhu cầu thực và kỳ vọng của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo giá thị trường, tại vị trí đắc địa (mặt đường trục chính, gần chợ, trường học), giá dao động từ 20 - 28 triệu đồng/m². Ví dụ, đất tại khu vực chợ Lành, thôn Ngô Đồng hoặc trục đường 390 có tính thanh khoản rất cao.
Vị trí ngõ ô tô (đường bê tông 4-5m), giá dao động từ 12 - 16 triệu đồng/m². Các lô đất tại thôn Trâm Kiều, thôn Đầu Bến đang được giao dịch ở mức 1,1 - 1,5 tỷ đồng cho lô khoảng 90-100m². Vị trí ngõ nhỏ, giá từ 8 - 11 triệu đồng/m². Xu hướng sau khi sáp nhập, tâm lý "người Hải Phòng" khiến người bán có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ. Nguồn cung đất thổ cư trong dân đang dần khan hiếm do người dân giữ đất chờ quy hoạch chi tiết.
Với Đất đấu giá và Dự án nhà ở thương mại đang thu hút các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhờ pháp lý minh bạch và hạ tầng đồng bộ. Tại Khu dân cư mới Hợp Tiến - Hiệp Cát, dù chưa có giá mở bán chính thức, nhưng dựa trên các khu vực lân cận như Thanh Quang - Quốc Tuấn (giá 28-33 triệu/m²), giá đất tại dự án này dự kiến sẽ khởi điểm từ 22 - 28 triệu đồng/m² cho các lô liền kề và cao hơn đối với biệt thự. Các khu đất đấu giá tại Nam Tân (cũ) và Nam Hưng (cũ) đang có mức giá khởi điểm hấp dẫn, khoảng 7 - 10 triệu đồng/m² nhưng giá trúng thường bị đẩy lên 30-50%.
Trong phân khúc Đất nhà vườn, sinh thái với lợi thế ven sông và quỹ đất rộng từ xã Nam Hưng, Nam Tân sáp nhập, mô hình "second home" (ngôi nhà thứ hai) đang nhen nhóm. Các lô đất diện tích lớn (300 - 1.000m²), bao gồm một phần đất ở và phần lớn đất trồng cây lâu năm có giá thị trường khá mềm, dao động từ 5 - 8 triệu đồng/m² (tính bình quân trên tổng diện tích) hoặc 500 triệu - 1,2 tỷ đồng/sào đối với đất chưa chuyển đổi mục đích. Phân khúc này phù hợp cho xu hướng bỏ phố về quê hoặc làm nhà vườn nghỉ dưỡng cuối tuần, tận dụng không gian thoáng đãng ven sông.
Sự phát triển công nghiệp là động lực chính cho kinh tế Hợp Tiến, với hiện trạng là địa phương nằm gần Khu công nghiệp An Phát 1 (180ha) và Khu công nghiệp Nam Sách 1 (quy hoạch mở rộng 120ha). Cụm công nghiệp Nam Hồng - Hợp Tiến quy hoạch 50ha đang được xúc tiến, tạo ra nhu cầu lớn về đất phục vụ sản xuất và dịch vụ hậu cần. Giá thuê đất công nghiệp trong các KCN lân cận, giá thuê đất 50 năm dao động ở mức cao, trong khi đất xưởng cho thuê ngắn hạn có giá khoảng 55.000 - 95.000 đồng/m²/tháng.
Trong khi đó, Đất dịch vụ và cho thuê vẫn còn bỏ ngỏ tại khu vực này. Sự gia tăng của công nhân và chuyên gia từ các KCN kéo theo nhu cầu về dịch vụ và nhà trọ. Các lô đất mặt đường 390 hoặc gần cổng KCN có thể khai thác kinh doanh nhà hàng, karaoke, siêu thị mini có giá trị cao nhất, lên tới 30 - 35 triệu đồng/m². Giá thuê phòng trọ công nhân hiện tại khoảng 1 - 1,5 triệu đồng/phòng/tháng.
Chỉ số Giá BĐS tham chiếu tại 8 điểm tiềm năng (tháng 2/2026)
Để cung cấp cái nhìn trực quan, dưới đây là giá đất tham chiếu tại 8 vị trí tiêu biểu trên địa bàn xã Hợp Tiến (bao gồm các thôn của 3 xã cũ):
Dự báo xu hướng thị trường tại xã Hợp Tiến trong 3 tháng tới
Dựa trên các dữ liệu hiện tại, thị trường bất động sản Hợp Tiến trong ngắn hạn sẽ diễn biến theo các xu hướng sau:
Về giá: Tăng nhẹ và ổn định (3-5%). Sau cú hích tâm lý từ việc sáp nhập chính thức vào tháng 7/2025 và bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, mặt bằng giá đã thiết lập mức mới. Trong 3 tháng tới, giá sẽ đi vào ổn định, khó có sốt đất ảo do sự kiểm soát chặt chẽ của chính quyền thành phố Hải Phòng mới.
Về thanh khoản: Tập trung vào đất đấu giá và đất dự án. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý sạch ("sổ đỏ trao tay") như tại KDC Hợp Tiến - Hiệp Cát hoặc các khu đấu giá tại Nam Hưng. Đất trong dân chưa có sổ hoặc vướng quy hoạch sẽ khó giao dịch.
Tâm lý nhà đầu tư: Chờ đợi và sàng lọc. Nhà đầu tư đang quan sát việc triển khai thực tế của các dự án hạ tầng (đặc biệt là tiến độ cầu Kênh Vàng và đường dẫn cầu Hàn). Nếu máy móc thi công rầm rộ, thanh khoản sẽ tăng mạnh.
Rủi ro: Cần chú ý đến các quy định chuyển tiếp về đất đai theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Các giao dịch viết tay hoặc đất chưa rõ quy hoạch có thể gặp rủi ro pháp lý cao khi chính quyền mới rà soát lại quỹ đất.
Xã Hợp Tiến (mới) đang đứng trước vận hội lịch sử để chuyển mình, sự cộng hưởng từ việc nâng cấp đơn vị hành chính, quy hoạch hạ tầng giao thông chiến lược và sự phát triển của các khu công nghiệp lân cận đã tạo nên một nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản.
Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm "vàng" để xuống tiền vào các sản phẩm có vị trí chiến lược (ven đường lớn, gần KCN) với tầm nhìn trung và dài hạn (3-5 năm). Tuy nhiên, cần hết sức thận trọng về pháp lý, bám sát các quy hoạch chi tiết 1/500 và tránh tâm lý đám đông trong các cơn sốt đất cục bộ. Hợp Tiến không còn là "canh bạc" mà là một "khoản đầu tư chiến lược" vào tương lai của tại Hải Phòng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
