Từ 1/7/2025, thành phố Chí Linh (tỉnh Hải Dương cũ) đã chính thức khép lại sứ mệnh lịch sử để sáp nhập, mở rộng không gian phát triển cho Hải Phòng mới theo các Nghị quyết của Trung ương. Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là sự ra đời của phường Trần Hưng Đạo, được hợp nhất từ xã Lê Lợi, xã Hưng Đạo và một phần tinh hoa của phường Cộng Hòa. Sự kiện này đã lập tức nâng tầm vị thế pháp lý của bất động sản trong khu vực, chuyển hóa từ đất nông thôn lên đất đô thị.
Theo đồ án quy hoạch tầm nhìn đến 2050, khu vực này được định vị là cửa ngõ Tây Bắc chiến lược, kết nối Hải Phòng với Bắc Ninh và vùng Thủ đô. Đặc biệt, thị trường giai đoạn 2025 - 2026 còn được hậu thuẫn bởi hành lang pháp lý mới: Bảng giá đất 2026 (Nghị quyết 85) giúp nâng hạng đất nông nghiệp.
Phường Trần Hưng Đạo có quy mô diện tích lớn, địa hình đa dạng từ đồng bằng, đồi núi đến vùng ven sông, và đặc biệt là sở hữu vị trí giao thông huyết mạch với các tuyến Quốc lộ 18, Quốc lộ 37 và đường tỉnh 398B chạy qua. Sự chuyển mình theo quy mô hành chính đã tạo ra những cơn sóng ngầm và cả những đợt sóng nổi trong cơ cấu giá đất tại phường Trần Hưng Đạo. Dưới đây là phân tích chi tiết từng phân khúc dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
Bức tranh đa sắc của các phân khúc bất động sản
Đất ở và Nhà ở thổ cư là phân khúc sôi động nhất, chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng và tâm lý "đón sóng" sáp nhập. Giá đất thổ cư tại đây có sự phân hóa mạnh tùy thuộc vào vị trí (mặt đường quốc lộ, đường trục chính hay trong ngõ) và pháp lý.
Với lợi thế có Khu công nghiệp (KCN) Cộng Hòa và hạ tầng đô thị sẵn có, giá đất tại đây đang dẫn đầu toàn phường. Các vị trí mặt đường Quốc lộ 18 có giá giao dịch từ 22 - 27 triệu đồng/m². Đất nền trong các khu dân cư (KDC) quy hoạch bài bản như KDC Nam Thắng dao động quanh mức 19,5 triệu đồng/m². Những lô đất "giá F0" (chưa qua đầu tư thứ cấp) gần KCN Cộng Hòa đang được chào bán ở mức 20 - 21 triệu đồng/m².
Khu vực ven đô (nguyên là xã Hưng Đạo): Giá đất tại đây "mềm" hơn nhưng đang tăng trưởng nhanh nhờ các dự án mở rộng đường giao thông. Đất thổ cư trong dân, vị trí đẹp, đường ô tô tránh nhau có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m². Đặc biệt, khu vực thôn Vạn Thọ và các trục đường chính xã đang thu hút sự quan tâm lớn.
Còn tại khu vực phát triển mới (nguyên là xã Lê Lợi) là vùng trũng giá với tiềm năng tăng trưởng cao nhất nhờ quỹ đất rộng. Đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được tại Lê Lợi có giá dao động từ 8 - 12 triệu đồng/m². Các vị trí bám mặt đường Quốc lộ 37 hoặc đường dẫn cầu Đồng Việt có giá cao hơn, từ 18 - 25 triệu đồng/m².
Với phân khúc Đất nhà vườn, nghỉ dưỡng, xu hướng "bỏ phố về vườn" và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai ven đô của người dân Hải Phòng, Hà Nội đang biến Lê Lợi và Hưng Đạo thành điểm đến hấp dẫn. Với địa hình bán sơn địa, nhiều đồi thấp và hồ nước tự nhiên, khu vực này rất thích hợp phát triển mô hình nhà vườn sinh thái. Giá giao dịch các lô đất vườn có diện tích lớn (từ 500m² - 2.000m²) có giá dao động từ 1,5 - 5 triệu đồng/m² tùy vào vị trí và tỷ lệ đất thổ cư. Khu vực đang nóng là các vị trí ven đồi tại Lê Lợi, gần khu di tích Côn Sơn - Kiếp Bạc hoặc ven các hồ đập tại Hưng Đạo đang được săn đón để làm homestay hoặc nhà nghỉ cuối tuần.
Đối với Đất nuôi trồng thủy sản, tại Hưng Đạo vốn nổi tiếng với các vùng nuôi trồng thủy sản tập trung. Theo Nghị quyết 85/NQ-HĐND, giá đất nuôi trồng thủy sản tại đây được quy định là 130.000 đồng/m² - theo khung giá nhà nước. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (quyền sử dụng đất thuê hoặc giao dài hạn) thường cao hơn nhiều, đặc biệt là các đầm nuôi có hạ tầng kiên cố, dao động từ 300.000 - 500.000 đồng/m² đối với các diện tích lớn có khả năng kết hợp du lịch sinh thái.
Với diện tích rừng sản xuất lớn, đất lâm nghiệp, tại khu vực đồi núi thuộc Lê Lợi và Hưng Đạo, đây là phân khúc dành cho các nhà đầu tư dài hạn. Giá đất rừng sản xuất theo bảng giá nhà nước là 60.000 đồng/m². Trên thị trường, các lô đất rừng sản xuất thường được giao dịch theo hec-ta hoặc lô lớn với giá thỏa thuận, thường ở mức thấp nhưng tiềm năng tăng giá phụ thuộc vào quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai khi Hải Phòng mở rộng không gian đô thị.
Trong phân khúc Đất công nghiệp, phường Trần Hưng Đạo sở hữu Khu công nghiệp (KCN) Cộng Hòa - trái tim công nghiệp của khu vực. Giá thuê đất KCN 50 năm trả tiền một lần trong KCN Cộng Hòa và các cụm công nghiệp lân cận đang ở mức khoảng 85 USD/m²/chu kỳ thuê. Đây là mức giá cạnh tranh so với các KCN tại nội thành Hải Phòng hay Bắc Ninh. Tại đây, có nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án nhà máy, kho xưởng với giá trị lớn. Ví dụ, một lô đất 20.000m² kèm nhà xưởng mặt đường QL18 được chào bán với giá 40 tỷ đồng; lô 50.000m² được chào giá 70 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp tại đây.
Dọc theo Quốc lộ 18 và Quốc lộ 37, các quỹ đất thương mại dịch vụ đang trở nên đắt giá. Giá đất tại các vị trí đắc địa ngã ba, ngã tư hoặc gần cổng KCN có thể đạt mức 30 - 50 triệu đồng/m². Nhu cầu thuê mặt bằng để mở cửa hàng, siêu thị mini, nhà hàng phục vụ công nhân và cư dân đô thị mới đang tăng cao.
Tại phân khúc Đất/Nhà cho thuê, giá thuê kho xưởng tại khu vực Cộng Hòa dao động từ 50.000 - 68.000 đồng/m²/tháng (tương đương 2,2 - 3 USD/m²/tháng). Các kho xưởng tiêu chuẩn cao có PCCC tự động có mức giá cao hơn. Với Nhà trọ công nhân, quanh KCN Cộng Hòa, nhu cầu nhà trọ rất lớn. Giá thuê phòng trọ phổ thông dao động từ 1,2 - 1,5 triệu đồng/phòng/tháng.
Với Dự án nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị (KĐT) được quy hoạch bài bản đang là điểm nhấn của thị trường tại đây. Dự án Nam Thắng Residence (Cộng Hòa), đất nền liền kề, biệt thự với hạ tầng hoàn thiện, giá giao dịch khoảng 19,5 triệu đồng/m². KĐT Việt Tiên Sơn ở phân khúc giá rẻ, chỉ từ 750 - 900 triệu đồng/lô (khoảng 10-12 triệu/m²), rất phù hợp cho công nhân và nhà đầu tư vốn mỏng. KĐT Thành Đông nằm trên trục đường 36m, giá đất từ 21 - 34 triệu đồng/m² tùy vị trí. Dự án Đại Sơn Mountain Side ở phân khúc cao cấp, biệt thự biệt lập (compound) đầu tiên tại phường Trần Hưng Đạo, định vị đẳng cấp sống mới, giá chào bán 25 triệu/m².
Đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội cho công nhân KCN, Hải Dương (trước khi sáp nhập) và nay là Hải Phòng đang đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội. Giá bán nhà ở xã hội xung quanh khu vực này dự kiến dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m², là mức giá rất dễ tiếp cận. Các dự án này thường nằm gần các KCN và khu đô thị mới phía Đông Chí Linh.
Chỉ số giá thị trường tại khu vực phường Trần Hưng Đạo
Để cung cấp cái nhìn trực quan nhất, dưới đây là bảng tổng hợp giá và đặc điểm của 8 vị trí tiêu biểu tại phường Trần Hưng Đạo và khu vực lân cận, đại diện cho các phân khúc khác nhau:
Quy hoạch hạ tầng: Mạch máu kết nối và động lực tăng trưởng
Sự bùng nổ của bất động sản phường Trần Hưng Đạo không thể tách rời khỏi bức tranh quy hoạch hạ tầng giao thông chiến lược. Dưới đây là các dự án trọng điểm đang và sẽ thay đổi diện mạo khu vực:
Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 37 (Đoạn qua Chí Linh - Hải Dương cũ), đây là dự án có tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng, nâng cấp 5,5 km Quốc lộ 37 qua địa bàn thành phố (nay là các phường thuộc Hải Phòng) đạt tiêu chuẩn đường cấp III đồng bằng, 4 làn xe cơ giới. Dự án này không chỉ giải quyết điểm nghẽn giao thông mà còn tạo bộ mặt đô thị khang trang cho phường Trần Hưng Đạo (khu vực Lê Lợi, Hưng Đạo).
Với Dự án đường dẫn cầu Đồng Việt, tuyến đường dẫn cầu Đồng Việt kết nối Quốc lộ 37 với tỉnh Bắc Giang có chiều dài 5,3 km, đi qua địa phận xã Hưng Đạo, Lê Lợi và phường Cộng Hòa. Với tổng vốn đầu tư gần 470 tỷ đồng, dự án này đã hoàn thành và thông xe. Đây là trục giao thông huyết mạch phá thế "ngõ cụt", kết nối trực tiếp các khu công nghiệp của Hải Phòng với nguồn nhân lực và nguyên liệu từ Bắc Ninh.
Trên Tuyến đường Vành đai 5 vùng Thủ đô, đoạn qua địa bàn Chí Linh (cũ) dài khoảng 24,07 km. Tuyến đường này sẽ mở rộng không gian phát triển, kết nối phường Trần Hưng Đạo với mạng lưới giao thông quốc gia, giảm tải cho các quốc lộ hiện hữu và thúc đẩy giao thương liên vùng.
Dự án Cầu Tân An và đường dẫn nối Quốc lộ 18 có tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng, xây dựng cầu vượt sông và đường dẫn kết nối Quốc lộ 18. Công trình này sẽ tăng cường khả năng kết nối giữa khu vực phía Nam và phía Bắc của phường, tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa từ KCN Cộng Hòa đi các cảng biển Hải Phòng.
Dự án nâng cấp Tỉnh lộ 398B và các tuyến đường liên xã đang được tập trung nguồn lực nâng cấp Tỉnh lộ 398B và xây dựng mới các tuyến đường tránh nối QL18, QL37. Cùng với đó là việc cải tạo, nâng cấp các tuyến đường giao thông nông thôn tại xã Lê Lợi và Hưng Đạo, chuyển đổi hạ tầng từ nông thôn sang đô thị.
Dự án Đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng hồ Thanh Long đã được Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Hải Dương cũ và Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch phối hợp lập nhiệm vụ quy hoạch bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích quốc gia đặc biệt Côn Sơn - Kiếp Bạc. Việc đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng hồ Thanh Long rất cần thiết nhằm khôi phục các di tích lịch sử, khôi phục các nghi lễ, làng nghề, giá trị văn hóa… để làm phong phú thêm giá trị của quần thể di tích Côn Sơn-Kiếp Bạc. Theo đề xuất, Khu du lịch sinh thái hồ Thanh Long (có tổng diện tích với khoảng 1.502 ha, phạm vi di tích thuộc các xã Hưng Đạo, Lê Lợi và phường Cộng Hoà - nay là phường Trần Hưng Đạo) sẽ thành một khu du lịch tổng hợp có tầm cỡ quốc gia, quốc tế với các loại hình du lịch đặc trưng là lịch sử, văn hoá, tâm linh, sinh thái. Tôn tạo các di tích lịch sử, khôi phục tổ chức lễ hội truyền thống để thu hút khách thập phương.
Dự báo xu hướng thị trường tại phường Trần Hưng Đạo
Dựa trên các dữ liệu thu thập và phân tích bối cảnh, thị trường bất động sản phường Trần Hưng Đạo trong 3 tháng tới (Quý I - đầu Quý II/2026) được dự báo sẽ diễn biến như sau:
Về giá cả: Mặt bằng giá sẽ tiếp tục thiết lập mức mới, tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cuối năm 2025. Nguyên nhân chính là do hiệu lực của Bảng giá đất 2026 khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuế phí tăng lên, buộc giá thị trường phải điều chỉnh tương ứng.
Về thanh khoản: Thanh khoản sẽ duy trì ở mức khá tốt, đặc biệt ở phân khúc đất nền dự án có pháp lý sạch (sổ đỏ) và đất đấu giá. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên các sản phẩm "ăn chắc mặc bền" thay vì đầu cơ lướt sóng đất nông nghiệp rủi ro cao.
Tâm điểm đầu tư: Dòng tiền sẽ tập trung mạnh vào các khu vực ven KCN Cộng Hòa và dọc theo tuyến đường dẫn cầu Đồng Việt, nơi hạ tầng đã hiện hữu và có thể khai thác kinh doanh ngay. Các sản phẩm nhà ở xã hội và đất nền giá rẻ (dưới 1,5 tỷ đồng) sẽ là "hàng hot" do nhu cầu thực của người dân và công nhân.
Tuy nhiên, Nhà đầu tư cần thận trọng với các lô đất nông nghiệp, đất rừng chưa có quy hoạch rõ ràng hoặc nằm trong hành lang an toàn của các dự án giao thông lớn đang triển khai giải phóng mặt bằng. Việc kiểm tra quy hoạch tại cơ quan chức năng của thành phố Hải Phòng (mới) là bước bắt buộc trước khi xuống tiền.
Việc thành lập phường Trần Hưng Đạo là một bước ngoặt lịch sử, biến vùng đất bán sơn địa này thành một cực tăng trưởng mới đầy năng động. Với hạ tầng giao thông đột phá (Cầu Đồng Việt, Vành đai 5, QL37), nền tảng công nghiệp vững chắc (KCN Cộng Hòa) và cơ chế chính sách thông thoáng của thành phố Cảng, phường Trần Hưng Đạo đang hội tụ đầy đủ các yếu tố để bứt phá.
Thị trường bất động sản tại đây không còn là "sân chơi" của những cơn sốt đất ảo mà đang bước vào chu kỳ tăng trưởng thực chất, bền vững, dựa trên giá trị khai thác và hạ tầng đồng bộ. Đây là thời điểm vàng cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết nắm bắt cơ hội từ sự thay đổi địa giới hành chính và quy hoạch vùng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
