Nguồn cung gia tăng, thị trường hấp thụ tích cực
Trong giai đoạn khó khăn, nhiều phân khúc ghi nhận mức tăng trưởng âm sâu, thì từ cuối năm 2024, thị trường đã bắt đầu đảo chiều. Bước sang năm 2025, tăng trưởng toàn thị trường được duy trì ở mức dương, đạt khoảng 3,06%, phản ánh sự cải thiện cả về nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư lẫn niềm tin của doanh nghiệp.
Một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường “hạ cánh mềm” là sự chủ động vào cuộc của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Việc vận dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 (sửa đổi) đã mở ra lối đi mới cho hàng loạt dự án tồn đọng nhiều năm, đặc biệt là các dự án BT và các trường hợp thí điểm chuyển mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở thương mại. Đến nay, TP.HCM đã chấp thuận 96 dự án và tiếp tục xem xét thêm 25 hồ sơ khác.
Bên cạnh đó, việc các bộ luật quan trọng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ, góp phần giải quyết những “điểm nghẽn” kéo dài, từng bước khơi thông dòng vốn và nguồn cung cho thị trường.
Không chỉ riêng TP.HCM, bức tranh phục hồi của thị trường bất động sản đang diễn ra trên phạm vi cả nước. Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 ước tăng khoảng 50% so với năm 2024, tiệm cận giai đoạn đỉnh cao năm 2018.
Bộ Xây dựng cho biết, hiện cả nước có khoảng 3.297 dự án bất động sản với gần 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư lên tới hơn 7,4 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục đóng vai trò chủ lực, dẫn dắt nguồn cung ra thị trường.
Trong đó, lượng sản phẩm mới không rơi vào tình trạng “ế hàng” như giai đoạn trước. Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới đạt trên 60%, thậm chí xuất hiện tình trạng “cháy hàng” ở các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và pháp lý hoàn chỉnh. Nhu cầu mua để ở thực, kết hợp với dòng vốn đầu tư trung – dài hạn quay trở lại, đang tạo lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Tuy nhiên, đi cùng với sự phục hồi của nguồn cung là xu hướng tăng giá rõ nét. So với năm 2019, giá căn hộ chung cư đến cuối quý III/2025 đã tăng mạnh, lần lượt khoảng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Các phân khúc khác như đất nền, nhà liền thổ, biệt thự cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, có thời điểm lên tới 30% trong năm.
Dù từ cuối năm 2025, đà tăng giá có dấu hiệu chững lại, thị trường vẫn chưa ghi nhận làn sóng điều chỉnh giảm sâu. Nguyên nhân đến từ tâm lý nhà đầu tư được củng cố, cùng với kỳ vọng vào các dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho bất động sản.
Cảnh báo lệch pha cung – cầu khi giá tiếp tục leo thang
Bước sang năm 2026, giới chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhưng theo hướng chọn lọc và phân hóa mạnh hơn. Việc hệ thống pháp lý mới được thực thi đồng bộ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ các rào cản căn cơ, giúp nguồn cung mới gia tăng rõ nét.
Theo One Mount Group, riêng Hà Nội có thể đón từ 35.000 đến 46.600 căn hộ mới, với xu hướng dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh. Tại TP.HCM và vùng phụ cận, DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ đạt khoảng 30.000 – 35.000 căn, trong đó Bình Dương và Tây Ninh nổi lên như những “điểm sáng” nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Dù vậy, rủi ro lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới không còn nằm ở cơ chế hay pháp lý, mà chuyển sang bài toán giá bán và thanh khoản. Việc phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất, nhường chỗ cho các sản phẩm trung – cao cấp, đang khiến mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu thiếu vắng những chính sách hỗ trợ đủ mạnh như ưu đãi lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay phát triển nhà ở vừa túi tiền, nguy cơ “lệch pha” giữa nguồn cung tăng mạnh và sức mua thực tế sẽ ngày càng rõ nét. Thị trường bất động sản đứng trước yêu cầu cân bằng lại: tăng trưởng bền vững về quy mô, nhưng không đánh đổi bằng rủi ro thanh khoản trong trung và dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
