Sự chuyển dịch dòng tiền của các nhà đầu tư giữa các phân khúc bất động sản: đất ở, nhà ở, công nghiệp, dịch vụ và thị trường cho thuê do bài toán tài chính cốt lõi về chi phí đất đai dưới tác động kép của các chính sách mới đã đẩy giá bất động sản tại thành phố Hải Phòng lên một mặt bằng mới.
Thị trường đất ở và nhà ở xác lập mặt bằng giá mới theo khu vực địa lý
Thị trường đất ở và nhà ở tại Hải Phòng mới trong giai đoạn từ 1/7/2025 đến nay có sự phân hóa rõ rệt theo các cực phát triển đô thị. Sự dịch chuyển từ các đô thị trung tâm cũ sang các đô thị mới và khu vực ven đô diễn ra mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi quỹ đất và sự thay đổi trong tiêu chuẩn sống.
Đối với khu vực đô thị trung tâm cũ như Hồng Bàng, Ngô Quyền, Lê Chân (lõi trung tâm), thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nhà phố cũ và căn hộ cao cấp. Phường Hồng Bàng, với vị thế là trung tâm thương mại - dịch vụ mới, ghi nhận mức giá đất ở dao động từ 14 triệu đến 315 triệu đồng/m². Các khu vực như Sở Dầu, sau khi các tòa chung cư cao cấp như Gem Park được triển khai, đã chứng kiến sự tăng trưởng giá đất nền mặt đường lên tới 135-154 triệu đồng/m².
Các phường Ngô Quyền và phường Gia Viên tiếp tục duy trì sức nóng tại trục đường Lê Hồng Phong và khu vực Đông Khê ghi nhận mức giá đất từ 28 đến 255 triệu đồng/m², trong đó các lô đất biệt thự tuyến 2 Lê Hồng Phong đạt mức 102 triệu đồng/m². Tại phường Hải An và phường Đông Hải, các lô đất tại các khu phân lô cao cấp như Phúc Lộc có giá chào bán lên tới 70-100 triệu đồng/m², phân khúc căn hộ tại đây ghi nhận mức giá trung bình 40-50 triệu đồng/m² cho các dự án như Diamond Crown hay The Lakeside.
Phường Lê Chân và phường An Biên hiện là tâm điểm của dòng tiền nhờ sự hiện diện của Aeon Mall và các dự án đô thị ven sông Lạch Tray, với các dự án cao cấp như Vinhomes Marina ghi nhận giá thuê và giá bán ổn định, trong đó mặt bằng kinh doanh tầng 1 có giá thuê từ 12-23 triệu đồng/tháng cho diện tích 80-150 m². Giá đất tại khu vực Vĩnh Niệm, Kênh Dương dao động từ 40 triệu đến 200 triệu đồng/m². Phân khúc chung cư cao cấp tại đây chiếm lĩnh thị trường với các dự án như Hoàng Huy Commerce và Sentosa, giá rao bán phổ biến từ 35-47 triệu đồng/m².
Với cực tăng trưởng phía Bắc, giá đất tại phường Thủy Nguyên đã thiết lập mặt bằng mới với mức cao nhất đạt 173 triệu đồng/m² tại các vị trí đắc địa gần trung tâm hành chính mới. Các khu vực như Dương Quan, Thủy Sơn ghi nhận lượng giao dịch đất nền dự án và đất tái định cư ổn định, với mức giá từ 20 đến 80 triệu đồng/m². Giá đất thực tế tại các tuyến đường lớn như Đỗ Mười, Trần Kiên dao động từ 80 triệu đến hơn 170 triệu đồng/m². Các lô đất tái định cư tại khu vực Bắc Sông Cấm (Dương Quan) có giá từ 55-66 triệu đồng/m² cho diện tích 60-105 m². Tại các khu vực lân cận như Thủy Triều, Hòa Bình, giá đất nền dao động từ 15 đến 30 triệu đồng/m². Một số lô đất diện tích 60 m² tại Hoa Động được chào bán ở mức 950 triệu đồng (khoảng 15,5 triệu/m²), phù hợp với nhu cầu ở thực của người lao động.
Với cực mở rộng phía Tây và phía Nam, phường An Dương và phường An Hải đã thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nhờ quỹ đất còn tương đối dồi dào và giá cả hợp lý. Giá đất tại khu vực An Đồng, Hồng Thái dao động từ 25 đến 45 triệu đồng/m². Đặc biệt, dự án Seoul Ecohome tại Tràng Duệ ghi nhận mức giá ổn định từ 22 đến 32 triệu đồng/m², phục vụ nhu cầu ở thực của đội ngũ chuyên gia tại các KCN lân cận.
Tại các xã An Lão, xã An Trường cũng bắt đầu ghi nhận sự khởi sắc, đặc biệt là tại các khu vực bao quanh KCN Tràng Duệ 3. Giá đất tại các khu vực như Bát Trang, Trực Trang dao động từ 7 đến 15 triệu đồng/m², thu hút các nhà đầu tư với dòng vốn nhỏ. Còn tại khu vực phía Nam, phường Hưng Đạo ghi nhận giá đất mặt đường Phạm Văn Đồng dao động từ 16 đến 61 triệu đồng/m², phụ thuộc vào khoảng cách tới các cầu kết nối nội thành.
Trong khi đó, thị trường khu vực trung tâm cũ của Hải Dương và các khu vực lân cận đang trải qua quá trình "đồng bộ hóa" về giá. Tại phường Nam Đồng, giá đất tại các khu dân cư như Vũ La dao động từ 11 đến 15 triệu đồng/m² cho các lô diện tích lớn. Tuy nhiên, tại các tuyến phố chính như Nguyễn Sinh Sắc thuộc phường Tân Hưng, giá đất đạt ngưỡng 69 triệu đồng/m². Các khu phụ cận như Chí Linh, Tứ Kỳ và Gia Lộc ghi nhận sự tăng trưởng ổn định. Giá đất tại các khu dân cư mới ở Chí Linh dao động từ 33-35 triệu đồng/m², trong khi tại Tứ Kỳ, giá đất thổ cư dao động từ 23-30 triệu đồng/m².
Thị trường bất động sản công nghiệp vững trụ cột của nền kinh tế đa cực
Bất động sản công nghiệp Hải Phòng trong nửa sau năm 2025 và đầu năm 2026 tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu cả nước về thu hút FDI và tỷ lệ lấp đầy, đã tạo ra một hệ sinh thái sản xuất và logistics hoàn chỉnh.
Đặc biệt, với Quyết định số 5455/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch thành phố Hải Phòng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã xác lập 04 định hướng phát triển cốt lõi, trong đó công nghiệp và dịch vụ cảng biển là trọng tâm. Việc hình thành Khu kinh tế chuyên biệt phía Tây đã biến các phường, xã như An Dương, An Lão, An Quang, An Trường, An Phong và Hồng An trở thành "thánh địa" mới của bất động sản công nghiệp. Đồng thời, sự khan hiếm quỹ đất tại các KCN cũ đã thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án mới như KCN Tràng Duệ 3 (687 ha) và KCN Nam Đình Vũ giai đoạn 2. Đây là những khu vực trọng điểm được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2026-2030.
Phân khúc nhà xưởng và kho bãi cho thuê cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với mức giá thuê phổ biến từ 80.000 đến 120.000 đồng/m²/tháng. Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho vận (RBW) đặc biệt cao tại các khu vực gần cảng Đình Vũ và Nam Đình Vũ để phục vụ các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử. Giá thuê đất công nghiệp tại Hải Phòng đã có sự điều chỉnh tăng nhẹ để phản ánh chi phí đầu tư hạ tầng và giá đất thô tăng theo khung giá mới.
Trong đó, giá thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) lớn tại Hải Phòng vẫn giữ vị thế cạnh tranh trong khu vực nhờ hạ tầng logistics vượt trội. Cụ thể như: Giá thuê đất tại DEEP C Hải Phòng I và III (Cát Hải) được ghi nhận ở mức 125 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê (đến năm 2047). Phí quản lý hạ tầng dao động từ 0,069 đến 0,089 USD/m²/tháng. KCN Tràng Duệ (An Dương) và các cụm công nghiệp tại An Lão ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao với giá thuê nhà xưởng khoảng 65-90 nghìn đồng/m² cho diện tích khoảng 2.000 m². Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại KCN Đình Vũ (Hải An) đạt khoảng 119.000 VNĐ/m² cho các diện tích lớn từ 4.400 m² trở lên. Các KCN như Phúc Điền mở rộng (Bình Giang - Hải Dương cũ) có giá thuê từ 130 USD/m², thu hút các nhà đầu tư vệ tinh phục vụ cho các tổ hợp sản xuất lớn tại Hải Phòng.
Thị trường đất dịch vụ, đất cho thuê và nhà cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ
Thị trường bất động sản dịch vụ và cho thuê tại Hải Phòng trong giai đoạn này chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi nhu cầu của đội ngũ chuyên gia và sự phát triển của các loại hình kinh doanh giải trí, ẩm thực cao cấp. Với nhu cầu văn phòng hạng A và B tăng mạnh do sự dịch chuyển của các doanh nghiệp logistics và văn phòng đại diện các tập đoàn FDI sau khi sáp nhập hành chính.
Đất dịch vụ thương mại tại các trục đường huyết mạch ghi nhận mức giá thuê rất cao. Tại khu vực Văn Cao (phường Hải An), giá thuê nhà phố làm văn phòng hoặc nhà hàng dao động từ 20 đến 80 triệu đồng/tháng. Tại khu vực phường Ngô Quyền và phường Hồng Bàng, giá thuê văn phòng hạng A dao động từ 300.000 đến 380.000 VNĐ/m²/tháng. Các tòa nhà tiêu biểu như Bạch Đằng Tower, Harbourview luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85%, Cát Bi Plaza ghi nhận giá thuê mặt bằng từ 5-12 USD/m²/tháng cho diện tích từ 40m²-1.200m². Trục đường Lê Hồng Phong và mặt tiền xung quanh các trung tâm thương mại lớn ghi nhận giá thuê mặt bằng từ 100 đến 170 triệu đồng/tháng cho diện tích từ 1.000 m² trở lên. Đặc biệt, nhu cầu thuê nhà nguyên căn làm văn phòng tại các khu đô thị mới như Waterfront City hay Vinhomes Marina đang rất lớn với mức giá từ 8-35 triệu đồng/tháng cho diện tích 80-150 m².
Tại các khu vực như Thủy Nguyên và An Dương, đất dịch vụ được chào thuê với mức giá mềm hơn, phù hợp cho các doanh nghiệp mở văn phòng đại diện hoặc showroom. Ví dụ, một lô đất 200 m² tại khu trung tâm hành chính Thủy Nguyên có giá thuê chỉ khoảng 5 triệu đồng/tháng, trong khi mặt bằng 100 m² trên đường máng nước (phường An Hải) có giá khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Bên cạnh đó, Hải Phòng hiện đứng thứ hai miền Bắc về lợi suất cho thuê căn hộ, đạt mức 4,6%, vượt qua cả Hà Nội và các tỉnh lân cận. Nhu cầu thuê nhà để ở tại Hải Phòng tập trung vào hai phân khúc: Căn hộ cao cấp phục vụ chuyên gia nước ngoài với giá thuê từ 10-15 triệu đồng/tháng cho các căn 1-2 phòng ngủ. Tỷ lệ lấp đầy tại các dự án căn hộ cao cấp như Minato, Diamond Crown luôn duy trì ở mức trên 85%, đặc biệt là các căn hộ có tích hợp đầy đủ hệ sinh thái tiện ích "Xanh - Thông minh". Nhà ở xã hội và nhà trọ công nhân phục vụ lực lượng lao động tại các KCN. Khu vực xung quanh KCN Tràng Duệ (An Dương), VSIP (Thủy Nguyên) và các KCN tại Hải Dương cũ (Mao Điền, Cẩm Giàng) diễn ra sôi động, giá thuê phòng trọ chất lượng cao từ 1,5-2,5 triệu đồng/tháng. Điểm nhấn trong năm 2025 là Dự án Tổng kho 3 Lạc Viên giải tỏa cơn khát nhà ở cho hơn 4.000 hộ gia đình công nhân.
Thị trường "ngầm" đất nông nghiệp: Nước lên, thuyền lên
Hai thị trường tại Hải Phòng này cũng đang chịu tác động mạnh mẽ bởi sự thay đổi về quy hoạch và cơ chế tính tiền sử dụng đất mới. Do chính sách mới từ 1/1/2026 của Nghị quyết 254, cho phép giảm tới 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp (vườn, ao gắn liền nhà ở) sang đất ở trong hạn mức, đã kích thích nhu cầu mua gom đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư hoặc đất vườn ao để hợp thức hóa thành đất ở.
Tuy nhiên, Bảng giá đất mới (Nghị quyết 85) áp dụng từ 2026 đã tăng giá đất nông nghiệp và đất ở làm căn cứ tính thuế. Ví dụ, giá đất trồng cây hàng năm tại các phường dao động từ 110.000-130.000 đ/m², đất trồng cây lâu năm là 140.000 đ/m² (Khu vực 1). Mặc dù tỷ lệ nộp giảm (chỉ nộp 30% chênh lệch giá), nhưng giá trị đầu vào (giá đất trong bảng giá) tăng lên, khiến tổng chi phí chuyển đổi thực tế có thể không giảm nhiều như kỳ vọng của các nhà đầu cơ tại các khu vực "sốt" đất.
Trên thị trường Hải Phòng hiện nay xuất hiện rất nhiều các tin rao bán đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất ở "kèm lạc" đất nông nghiệp có diện tích lớn, với lời chào mời "có nhà cấp 4", "đất nhà vườn" hoặc chờ quy hoạch, như:
Lô đất 698.8 m² view sông Rế (phường An Dương), tặng nhà cấp 4, được rao bán với giá 2,5 tỷ tương đương 3.58 triệu /m². Lô góc nhà vườn tại Vọng Hải (phường Hưng Đạo) 763 m² - mặt tiền 25m (200 m² đất ở, 563 m² đất trồng cây), được rao bán với giá 5,5 tỷ. Lô đất nhà vườn tại Hòa Nghĩa (phường Dương Kinh) 2.824 m² trong đó có 486,2 m² sổ đỏ, với giá rao bán 8,9 tỷ.
Lô đất trang trại 5.051 m² tại xã Kiến Hải (đất 50 năm trang trại và nuôi trồng thủy sản còn thời hạn) với giá 2 triệu/m². Tại phường An Hải, lô đất 2.126 m² - đất 03 xen kẹt - ngang 40m (Đặng Cương) bám mặt đường bê tông 4 m, có nhà cấp 4 và trang trại ao cá, được rao bán với giá 4,2 tỷ.
Còn tại phường Thủy Nguyên, lô đất 03 mặt đường trải nhựa 6m (Hoa Động) được rao bán 790 triệu với diện tích 136 m², với ghi chú "mua bán vi bằng, giấy tờ thuế đất". Lô đất 1.347 m² mặt tiền 30 m (54 m² ODT + 1.347 m² CLN) tại KDC Tân Tiến, phường Trần Nhân Tông, rao bán 34 triệu/m² ~ 45,8 tỷ.
Lô đất (SKC) hơn 8.000 m² tại xã Thanh Miện, mặt đường QL38 được rao bán 22 tỷ, tương đương 2,75 triệu /m². Còn tại các xã như Gia Lộc, Tứ Kỳ đất vườn hoặc đất nông nghiệp được rao bán từ 2-5 triệu đồng/m², như lô đất 2.500m² tại khu vực QL391, được rao có 250m² đất vườn có thể lên thổ cư, còn lại là đất 03, giá 8,8 tỷ tương đương 3.52 triệu /m². Hoặc biệt thự nhà vườn nghỉ dưỡng 1.503m² (ONT+CLN+NTS) khu vực QL391 rao bán 6 tỷ tương đương 3.99 triệu /m².
Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi bài viết "Thị trường bất động sản Hải Phòng: Dự báo xu hướng 2026-2030" với nhiều nội dung lưu ý, khuyến nghị dành cho các nhà đầu tư bất động sản trong thời gian tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
