Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng ổn định và dài hạn hơn.
Chung cư dẫn dắt thanh khoản, đất nền và nghỉ dưỡng tiếp tục sàng lọc
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nếu dùng một từ để khái quát thị trường bất động sản năm 2025 thì đó là “chọn lọc”. Sự chọn lọc thể hiện rõ ở cả phía cung lẫn cầu, khi nhà đầu tư không còn dễ dãi với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, còn doanh nghiệp buộc phải nâng cao năng lực pháp lý, tài chính và chất lượng sản phẩm để tồn tại.
Thực tế cho thấy, thị trường không phục hồi đồng loạt mà phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc và từng dự án cụ thể. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn duy trì thanh khoản tốt. Ngược lại, các dự án phát triển manh mún, thiếu tiện ích, xa trung tâm hoặc dựa nhiều vào kỳ vọng hạ tầng tương lai tiếp tục gặp khó.
Trong bức tranh toàn cảnh năm 2025, phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản của thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, trong khi quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng hạn chế. Nhu cầu ở thực, nhu cầu giãn dân và dòng người nhập cư vào các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, tạo lực đỡ cho phân khúc này.
Tuy nhiên, không phải mọi dự án chung cư đều ghi nhận giao dịch tích cực. Thị trường chỉ hấp thụ tốt những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực. Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên giá trị sử dụng thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Ở phân khúc biệt thự, liền kề, đà phục hồi diễn ra chậm hơn nhưng theo hướng ổn định. Các sản phẩm nằm trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, có cộng đồng cư dân hiện hữu và hạ tầng hoàn chỉnh vẫn giữ giá tốt và thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, những dự án phát triển rời rạc, thiếu liên kết hạ tầng và tiện ích tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Đối với đất nền, năm 2025 không còn ghi nhận các cơn “sốt” diện rộng như giai đoạn 2020–2021. Thị trường phân hóa mạnh, chỉ những khu vực đã hình thành dân cư, có pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực mới phát sinh giao dịch. Đất nền mang tính đầu cơ, chạy theo thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng chưa triển khai thực tế tiếp tục bị sàng lọc, thậm chí nhiều dự án vẫn chưa thể quay lại mức giá của giai đoạn đỉnh trước đây.
Riêng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc. Thị trường không còn đặt nặng các cam kết lợi nhuận cao, thay vào đó là đánh giá khả năng vận hành thực tế, dòng tiền khai thác và sức hút du lịch của từng điểm đến. Năm 2025 vì vậy được xem là giai đoạn tạo nền cho sự phục hồi dài hạn hơn là một năm bùng nổ của phân khúc này.
Lãi suất tăng không “sốc”, thị trường 2026 hướng tới ổn định dài hạn
Một trong những yếu tố đáng chú ý của thị trường năm 2025 là bối cảnh kinh tế vĩ mô tương đối ổn định nhưng không tạo ra động lực cho tăng trưởng nóng. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà, song khó quay lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Điều này buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính và chuyển sang tính toán hiệu quả đầu tư dài hạn.
Vào giai đoạn cuối năm 2025, lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng trở lại. Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, tác động của việc tăng lãi suất lần này không gây “sốc” cho thị trường bất động sản như các chu kỳ trước. Nguyên nhân là thị trường đã trở nên trưởng thành hơn, cả phía nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có sự chuẩn bị tốt hơn về cấu trúc tài chính và kỳ vọng lợi nhuận.
Cùng với yếu tố vĩ mô, năm 2025 cũng đánh dấu tác động rõ nét của các bộ luật mới như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các quy định này góp phần nâng cao tính minh bạch, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực pháp lý và tài chính của chủ đầu tư. Hệ quả là thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, ưu tiên những doanh nghiệp phát triển bài bản và có chiến lược dài hạn.
Bước sang năm 2026, các yếu tố vĩ mô và chính sách được kỳ vọng tiếp tục phát huy tác động theo hướng ổn định và bền vững hơn. Khi khung pháp lý dần đi vào thực tiễn, nguồn cung có thể được cải thiện ở những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát theo hướng chọn lọc, tập trung vào nhà ở thực và các dự án có khả năng tiêu thụ tốt.
Theo dự báo, năm 2026 sẽ không phải là chu kỳ tăng trưởng nóng mà là giai đoạn dòng tiền quay lại một cách thận trọng, ưu tiên an toàn vốn, hiệu quả khai thác và tính bền vững dài hạn. Chung cư tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, trong khi nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ hấp dẫn nhóm nhà đầu tư dài hạn.
Thị trường bất động sản vì vậy đang bước vào một giai đoạn mới, nơi cơ hội vẫn hiện hữu nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có kỷ luật tài chính, tầm nhìn dài hạn và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
