Hoàn thiện khung chính sách đồng bộ, tăng mạnh nguồn cung
Bộ Xây dựng cho biết, Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp.
Chính sách sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình, có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Dự thảo Nghị quyết đề xuất quy định cơ chế, chính sách để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó có chính sách về quy hoạch, kế hoạch; chính sách về đất đai; chính sách về đầu tư xây dựng; ưu đãi đối với dự án; giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp…
Về quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở tại địa phương để quyết định việc phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp (sau đây gọi chung là dự án) theo quy định tại Nghị quyết này và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Quy hoạch chi tiết được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu và được phê duyệt sau khi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được phê duyệt.
Đối với đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu về nhà ở của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo dự án bao gồm: Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, cho thuê; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; Các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo nêu rõ, giá đất của dự án tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Về đầu tư xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án. Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án được lựa chọn thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đáng chú ý, dự án được hưởng mức lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư. Chủ đầu tư không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án và được huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở; trong đó đối với hình thức huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân và hình thức huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam thì không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, dự án có thể được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ
Kiểm soát giá bán, hạn chế đầu cơ, bảo đảm đúng đối tượng
Dự thảo Nghị quyết quy định rõ yêu cầu đối với loại hình nhà ở. Theo đó, dự án phải đảm bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
Tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quyết định về loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng thực trạng của địa phương.
Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trong dự án. Giá bán nhà ở được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật đất đai, xây dựng và pháp luật khác có liên quan cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.
Sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở.
Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở.
Về giao dịch, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua 01 căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở. Việc mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Quy định này hướng tới hạn chế đầu cơ, bảo đảm nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thực.
Theo dự kiến, Nghị quyết sẽ có hiệu lực kể từ ngày ban hành đến hết ngày 28/2/2027. Nếu được thông qua, cơ chế thí điểm này được kỳ vọng tạo cú hích cho phân khúc nhà ở giá phù hợp, góp phần điều chỉnh cơ cấu thị trường, kéo mặt bằng giá chung xuống mức hợp lý hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và áp lực an sinh ngày càng lớn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
