Nhà ở xã hội, nhà cho thuê cần được đặt vào quy hoạch dài hạn
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 143/2026/CV-HoREA ngày 26/10/2026 góp ý dự thảo Quyết định của UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm.
Trong nhiều nội dung góp ý, đáng chú ý là đề xuất đưa vấn đề phát triển nhà ở vào mục tiêu dài hạn của Thành phố, từ nhà ở xã hội, nhà cho thuê đến nhà ở phục vụ chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài và các nhóm dân cư có mức thu nhập khác nhau. Đề xuất được đặt trong bối cảnh quy mô dân số TP Hồ Chí Minh sau hợp nhất đã thay đổi lớn và dự kiến tiếp tục tăng trong những thập kỷ tới.
Theo dự thảo quy hoạch được HoREA dẫn lại, dân số trung bình toàn Thành phố dự kiến đạt khoảng 15,5-16 triệu người vào năm 2030; 17-18 triệu người năm 2035; 20-21 triệu người năm 2045 và 22-23 triệu người vào năm 2050.
Dù cho rằng dự báo 22-23 triệu dân vào năm 2050 có phần lạc quan và đề nghị nghiên cứu thêm khả năng dân số chững lại ở mức 21-22 triệu người, HoREA vẫn đặt ra một vấn đề đáng chú ý: với quy mô trên 20 triệu dân, nhu cầu nhà ở cần được tính toán ngay từ quy hoạch tổng thể thay vì chỉ xử lý thông qua từng chương trình, dự án riêng lẻ.
Theo HoREA, một trong những nội dung cần bổ sung vào mục tiêu tổng quát của Quy hoạch tổng thể TP Hồ Chí Minh là bảo đảm nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư. Cụ thể, Hiệp hội đề nghị mục tiêu phát triển Thành phố không chỉ xác định TP Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị quốc tế, trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ, logistics, khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo hàng đầu khu vực mà còn phải “bảo đảm nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư”.
Nhóm đối tượng được đề cập không chỉ là người thu nhập thấp mà còn bao gồm người có thu nhập cao, chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài. Trong cơ cấu đó, HoREA đặc biệt đề nghị quan tâm nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Khi góp ý về tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, HoREA tiếp tục đề nghị bổ sung phương hướng phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, bao gồm người có thu nhập cao, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài, “nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê”.
Theo đề xuất, phát triển nhà ở cần được đặt cùng với giáo dục, y tế, thể dục thể thao, an sinh xã hội và các dịch vụ xã hội khác trong cấu trúc đô thị đa cực, qua đó bảo đảm khả năng tiếp cận bình đẳng và nâng cao chất lượng sống.
Cách tiếp cận này cho thấy nhà ở được nhìn nhận như một bộ phận của quá trình tổ chức không gian đô thị chứ không chỉ là một loại hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Nếu những loại hình này được xác định ngay trong định hướng quy hoạch dài hạn, việc phát triển quỹ nhà có cơ sở để gắn với phân bố dân cư, việc làm, giao thông và các dịch vụ thiết yếu, thay vì chỉ tìm quỹ đất cho từng dự án khi nhu cầu đã phát sinh.
HoREA cho rằng việc bổ sung định hướng phát triển nhà ở cũng nhằm thống nhất với yêu cầu quản lý, điều tiết thị trường bất động sản. Trong văn bản, Hiệp hội dẫn quan điểm tại cuộc họp Tổ Đại biểu Quốc hội ngày 19/10/2026, theo đó mục tiêu cuối cùng và xuyên suốt trong quản lý, điều tiết thị trường bất động sản phải gắn với quản lý giá đất, giá nhà và thị trường bất động sản.
Trong đó, đối với từng phân khúc, yêu cầu được đặt ra là phải kiểm soát giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; còn bất động sản cao cấp dành cho nhóm có điều kiện kinh tế được phát triển căn cứ vào yêu cầu và nhu cầu của thị trường.
Nhà ở xã hội và nhà cho thuê gắn với nhu cầu thiết yếu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, trong khi phân khúc cao cấp vận hành nhiều hơn theo tín hiệu cung - cầu của thị trường. Với một đô thị có quy mô dân số dự kiến vượt 20 triệu người, sự phân tầng nhu cầu này càng cần được tính toán từ sớm.
Theo HoREA, TP Hồ Chí Minh sau hợp nhất hiện có quy mô dân số khoảng 14 triệu người, gồm dân số thường trú, tạm trú trên 6 tháng và dân số quy đổi. Nếu theo dự báo trong quy hoạch, chỉ đến năm 2030 Thành phố đã có thể tăng thêm khoảng 1,5-2 triệu người.
HoREA nhận định lượng người nhập cư vào TP Hồ Chí Minh có xu hướng giảm dần, đặc biệt là lao động phổ thông, trong khi số lao động có trình độ và tay nghề cao tăng lên. Một nguyên nhân là quá trình công nghiệp hóa tại nhiều địa phương đã tạo ra các cực tăng trưởng mới, giúp giữ chân lao động thay vì tiếp tục dịch chuyển vào TP Hồ Chí Minh như trước.
Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu cơ cấu sản phẩm nhà ở cũng phải đi theo sự thay đổi của dân cư. Không thể chỉ dự báo Thành phố cần thêm bao nhiêu căn nhà, mà còn phải xác định nhóm dân cư nào sẽ có nhu cầu, khả năng chi trả ra sao và loại hình nhà ở nào phù hợp.
Phát triển nhà ở phải đi cùng hạ tầng và dịch vụ
Bài toán nhà ở càng trở nên phức tạp khi TP Hồ Chí Minh định hướng chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang siêu đô thị đa cực, đa tâm, đa tầng. Theo đề xuất được HoREA góp ý, cấu trúc mới phải có khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, chuyển đổi số, biến động kinh tế toàn cầu, đồng thời tính tới những thách thức dài hạn như sụt lún, nước biển dâng, xâm nhập mặn, thiếu nguồn nước ngọt và già hóa dân số.
Trong cấu trúc đó, việc phát triển nhà ở không thể tách khỏi hệ thống hạ tầng. Một khu vực có thêm hàng chục nghìn căn nhà nhưng thiếu giao thông công cộng, trường học, bệnh viện và các dịch vụ xã hội sẽ tiếp tục tạo sức ép lên khu vực trung tâm thay vì hình thành một cực đô thị mới hoàn chỉnh.
Đối với giao thông, dự thảo và kiến nghị của Hiệp hội đặt trọng tâm vào hệ thống giao thông xanh, bền vững, đa phương thức, kết nối các cực động lực và vùng phát triển. Thành phố định hướng hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị vào năm 2030, tiếp tục phát triển các tuyến metro, Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến cao tốc; đồng thời phát triển giao thông công cộng, hạ tầng đi bộ, xe đạp và các mô hình TOD.
Đối với thị trường nhà ở, mạng lưới này có ý nghĩa trực tiếp tới khả năng phân bố lại dân cư. Khi các khu vực ngoài lõi trung tâm được kết nối bằng giao thông công cộng khối lượng lớn, quỹ đất phát triển nhà ở có thể được mở rộng trong khi người dân vẫn duy trì khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ.
Ngược lại, nếu nhà ở phát triển nhanh hơn hạ tầng, việc mở rộng không gian đô thị có nguy cơ kéo theo áp lực giao thông và gia tăng chi phí đi lại. Bởi vậy, vấn đề đặt ra trong Quy hoạch tổng thể TP Hồ Chí Minh thời kỳ 2025-2050 không chỉ là dành bao nhiêu quỹ đất cho phát triển nhà ở. Quan trọng hơn là nhà ở được phát triển ở đâu, dành cho nhóm dân cư nào, mức độ tiếp cận ra sao và được kết nối với hệ thống giao thông, việc làm, giáo dục, y tế như thế nào.
Đề xuất của HoREA về việc đưa nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư, đặc biệt nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, vào mục tiêu phát triển dài hạn vì vậy cho thấy sự dịch chuyển trong cách tiếp cận bài toán nhà ở của một siêu đô thị.
Với quy mô dân số có thể vượt 20 triệu người, TP Hồ Chí Minh không chỉ cần thêm nhà. Thành phố cần một cơ cấu nhà ở phù hợp với từng nhóm dân cư và khả năng chi trả, đồng thời phân bổ nguồn cung theo cấu trúc đô thị mới.
Khi đó, nhà ở xã hội và nhà cho thuê không còn là phần bổ sung bên cạnh thị trường nhà ở thương mại, mà trở thành một cấu phần cần được tính toán ngay từ quy hoạch để bảo đảm một siêu đô thị mở rộng vẫn có chỗ ở phù hợp cho những người sinh sống và làm việc tại Thành phố.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
