Giá giảm từ đỉnh, nhưng chưa thấp hơn cùng kỳ
Trên các trang rao bán bất động sản, người tìm nhà tại Hà Nội không khó bắt gặp những lời giới thiệu bán gấp, hạ giá hoặc cần thu hồi vốn. Qua rà soát ngày 13/9, một căn nhà tại Hoàng Cầu được quảng cáo hạ 3 tỷ đồng; nhà tại Nguyễn Sơn - Bồ Đề và khu vực Hoàng Quốc Việt có tin rao giảm 5 tỷ đồng. Những con số này dễ tạo cảm giác thị trường đang bước vào đợt giảm giá mạnh.
Tuy nhiên, số tiền giảm trong quảng cáo mới là thông tin từ người đăng. Nếu chưa biết giá chào ban đầu được đưa ra khi nào, có tương ứng với mặt bằng khu vực hay không, người mua chưa thể xác định đó là mức giảm thực chất hay chỉ là điều chỉnh một kỳ vọng quá cao.
Ở phân khúc căn hộ, dấu hiệu điều chỉnh đã được ghi nhận cụ thể hơn. Khảo sát được công bố tháng 5/2026 cho thấy căn hai phòng ngủ tại CT12A Nam Trung Yên từng có mức giá 6,1 tỷ đồng, trong khi căn tương tự được chào khoảng 5,9 tỷ đồng. Chênh lệch tương ứng khoảng 200 triệu đồng, tức hơn 3%.
Tại Vinhomes Smart City, căn một phòng ngủ cộng không gian đa năng thuộc nhóm tòa S. được ghi nhận ở mức 3,6 tỷ đồng vào tháng 10/2025, sau đó có căn tương tự chào 3,2 tỷ đồng. Một trường hợp hai phòng ngủ thuộc tòa I. cũng được phản ánh giảm từ 4,8 tỷ xuống khoảng 4,6 tỷ đồng. Đây là so sánh các căn tương tự theo khảo sát báo chí, chưa phải lịch sử giao dịch của cùng một tài sản.
Những trường hợp trên cho thấy người bán tại một số dự án đã điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng. Nhưng từ đó kết luận chung cư Hà Nội năm nay rẻ hơn năm ngoái sẽ bỏ qua một yếu tố quan trọng: thời điểm được chọn để so sánh.
Theo dữ liệu One Mount Group được công bố trên báo chí tháng 8/2026, giá căn hộ thứ cấp bình quân quý II/2026 khoảng 78 triệu đồng/m², thấp hơn mức khoảng 85 triệu đồng/m² mà bài viết nêu cho năm 2025. Tuy vậy, mức 78 triệu đồng/m² vẫn tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.
Như vậy, giá có thể giảm so với một mốc cao trong năm 2025 nhưng vẫn đắt hơn quý II năm đó. Với người mua, khoản tiền cần chuẩn bị có thể thấp hơn giai đoạn thị trường nóng nhất, song chưa chắc đã nhẹ hơn nếu so với cùng kỳ.
Trong khi đó, thị trường căn hộ mở bán mới tiếp tục ghi nhận mức tăng. Số liệu Savills được công bố cho thấy giá sơ cấp bình quân quý II/2025 khoảng 91 triệu đồng/m²; đến quý II/2026 đạt khoảng 116 triệu đồng/m², tăng khoảng 27% theo năm.
Mức tăng này cần được đặt trong cơ cấu sản phẩm. Khi căn hộ hạng A chiếm hơn 60% nguồn cung mới quý II/2026, giá bình quân chịu ảnh hưởng đáng kể từ nhóm hàng cao cấp. Điều đó không đồng nghĩa mỗi căn hộ trên thị trường đều tăng giá 27%, nhưng cho thấy người tìm mua nhà mới vẫn đối diện mặt bằng tài chính cao.
Tin rao nhiều, giá thực vẫn phải qua thương lượng
Khoảng cách giữa các bất động sản đang được chào bán cũng cho thấy việc dùng một mức giá chung để mô tả Hà Nội có thể gây sai lệch. Trong mẫu tin rà soát tháng 9, căn 95 m² tại D’Capitale được chào 10,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 113,7 triệu đồng/m²; căn 83 m² tại The Wisteria có giá 5,5 tỷ đồng, khoảng 66,3 triệu đồng/m².
Đây là hai sản phẩm khác nhau về vị trí, dự án và đặc điểm căn hộ. Khoảng cách giá giữa chúng cho thấy người mua có nhiều nấc lựa chọn, nhưng không thể dùng để kết luận khu vực nào đang tăng nhanh hoặc giảm mạnh nếu thiếu dữ liệu lịch sử tương ứng.
Với nhà riêng, sự khác biệt còn lớn hơn. Một căn 40 m², năm tầng, được giới thiệu thông Hồ Tây có giá chào 12,5 tỷ đồng; căn 55 m², một tầng tại Đông Ngạc chào 7,2 tỷ đồng. Tổng giá trong những tin này bao gồm cả nhà và đất, nên phép chia theo diện tích chưa phản ánh riêng giá trị đất hay chất lượng công trình.
Ở nhóm đất, mẫu rao bán ghi nhận lô 100 m² tại Phú Cát chào 2,4 tỷ đồng, trong khi một lô cùng diện tích tại khu vực Hòa Lạc chào 5,2 tỷ đồng. Đất Xuân Mai diện tích 130,6 m² được chào 1,9 tỷ đồng. Những mức giá này cần được đối chiếu thêm về đường tiếp cận, loại đất và vị trí cụ thể.
Vì vậy, các thông điệp bán gấp hay cắt lỗ chỉ nên được xem là điểm khởi đầu để kiểm tra. Một bất động sản được quảng cáo giảm mạnh vẫn có thể đắt hơn tài sản tương đương gần đó, nếu giá chào ban đầu quá cao.
Thanh khoản là một chỉ dấu khác cần đặt cạnh giá bán. Theo dữ liệu One Mount Group được báo chí dẫn lại, quý II/2026 Hà Nội ghi nhận khoảng 9.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 64% so với cùng kỳ. Riêng thổ cư có khoảng 4.700 giao dịch, cũng giảm 64%. Đây là mức giảm số giao dịch, không phải mức giảm giá nhà đất.
Diễn biến này gợi ra khoảng cách giữa mong muốn bán và khả năng mua. Khi giao dịch chậm, một bộ phận chủ nhà có thể chấp nhận thương lượng sâu hơn; những người chưa chịu sức ép tài chính vẫn có thể giữ giá và kéo dài thời gian chờ.
Bức tranh hiện tại vì thế chưa đủ cơ sở để gọi là một đợt giảm giá đồng loạt. Căn hộ mới vẫn tăng so với cùng kỳ, căn hộ bán lại xuất hiện điều chỉnh, còn nhà riêng và đất cần thêm dữ liệu so sánh tương đồng. Với người mua, mức giá đáng quan tâm nhất vẫn là giá có thể thương lượng của tài sản cụ thể, sau khi đã kiểm tra pháp lý, chất lượng và các lựa chọn cùng khu vực.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
