Khi căn hộ cho thuê không còn “nuôi” nổi nhà đầu tư
Khi mặt bằng giá thuê bị “khóa trần” bởi sức chịu đựng của thị trường, lợi suất cho thuê lập tức bị siết chặt. Dòng tiền từng đều đặn nay trở nên mong manh, thậm chí hụt hơi chỉ sau vài biến động.
Ba năm trước, chị Trần Minh Hằng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, bước vào thị trường căn hộ cho thuê với tâm thế khá tự tin. Căn hộ hai phòng ngủ tại Thanh Xuân (Hà Nội), khu vực từng được xem là “vùng lõi” cho thuê nhờ cộng đồng chuyên gia nước ngoài đông đúc, mang lại cho chị mức giá 25 triệu đồng mỗi tháng.
Khoản tiền ấy đủ để chị trang trải lãi vay ngân hàng, chi phí vận hành và vẫn còn dư lợi nhuận. Trong suy nghĩ của chị Hằng, căn hộ không chỉ là tài sản tích lũy mà còn là một “máy tạo dòng tiền” ổn định, vừa khai thác cho thuê vừa chờ giá trị tăng lên theo thời gian.
Thế nhưng, sự ổn định ấy không kéo dài. Khi khách thuê cũ, một chuyên gia nước ngoài, kết thúc hợp đồng và rời Việt Nam, căn hộ rơi vào tình trạng trống phòng gần nửa năm. Dù nằm ở khu vực từng rất “đắt khách”, việc tìm người thuê mới không còn dễ dàng. Thị trường đã đổi khác: nguồn cung tăng nhanh, trong khi người thuê dài hạn ngày càng cân nhắc kỹ hơn từng đồng chi trả.
Khi căn hộ có khách trở lại, giá thuê chỉ còn 17–18 triệu đồng mỗi tháng. Mức giá nhìn qua vẫn khá cao, nhưng không còn tương xứng với giá trị căn hộ đã leo thang mạnh mẽ sau nhiều năm. Phí quản lý, bảo trì tăng dần, nội thất bắt đầu xuống cấp, còn những tháng trống phòng trở thành chi phí vô hình nhưng rất thực. “Cho thuê giờ chỉ đủ giữ dòng tiền không bị đứt gãy, chứ khó gọi là sinh lời”, chị Hằng thẳng thắn nói.
Câu chuyện ấy không hề cá biệt. Khảo sát tại các quận nội đô Hà Nội như Cầu Giấy, Giảng Võ, Ba Đình, Thanh Xuân cho thấy giá thuê căn hộ hai phòng ngủ phổ biến trong khoảng 15–25 triệu đồng mỗi tháng và gần như đi ngang suốt vài năm trở lại đây. Trong khi đó, giá bán tại nhiều dự án đã vọt lên 95–150 triệu đồng mỗi mét vuông.
Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê bị bào mòn, chỉ còn quanh mức 1–3% mỗi năm, thậm chí thấp hơn nếu tính đủ chi phí. So với lãi suất ngân hàng, mức lợi nhuận này ngày càng kém hấp dẫn.
Nếu Hà Nội cho thấy sự chật vật của nhóm nhà đầu tư tham gia từ sớm, thì tại TP.HCM, áp lực còn nặng nề hơn với những người mua sau, mua ở vùng giá cao. Đáng chú ý, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải đối mặt bài toán khó khi tiền thuê không đủ “nuôi” khoản vay.
Anh Lê Hoàng Nam, kinh doanh bán lẻ tại TP.HCM, bỏ ra hơn 7 tỷ đồng để mua một căn hộ, trong đó vay ngân hàng khoảng 40%. Kỳ vọng ban đầu của anh khá đơn giản: tiền thuê sẽ bù đắp phần lớn lãi vay, phần còn lại coi như tích sản dài hạn. Nhưng thực tế nhanh chóng phủ bóng xám lên phép tính ấy.
Dù đã tăng giá thuê từ 18 lên 20 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất cho thuê của căn hộ chỉ quanh 2,9% mỗi năm, thấp hơn gửi tiết kiệm và không đủ trang trải lãi vay. “Giá bán đi trước quá xa, còn giá thuê thì gần như đứng yên”, anh Nam nói, không giấu được sự chua chát.
Gió đã đổi chiều. Thị trường căn hộ cho thuê không còn là mảnh đất “ăn chắc” như trước, và những nhà đầu tư từng tin vào dòng tiền ổn định giờ buộc phải ngồi lại, tính toán lại toàn bộ bài toán của mình.
Bài toán dòng tiền ngày càng khó với nhà đầu tư căn hộ
Không chỉ phân khúc trung và cao cấp, ngay cả căn hộ bình dân tại TP.HCM cũng đang mắc kẹt trong vòng xoáy lợi suất suy giảm. Trường hợp anh Nguyễn Chánh là ví dụ điển hình. Căn hộ hơn 3,4 tỷ đồng tại khu Phạm Văn Đồng được cho thuê 15 triệu đồng mỗi tháng, nhưng khoản lãi vay ngân hàng gần 25 triệu đồng khiến dòng tiền ngay từ đầu đã âm nặng.
Trong bối cảnh nhiều dự án mới tiêu thụ chậm, cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp đồng loạt xoay sang cho thuê, từ ngắn hạn đến dài hạn, thậm chí chấp nhận hạ giá để giữ khách. Nguồn cung cho thuê vì thế phình to nhanh chóng, đẩy thị trường vào thế cạnh tranh khốc liệt, nơi người cho thuê phải liên tục nhượng bộ còn người thuê nắm thế chủ động.
Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng này không phải hiện tượng cục bộ. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã trượt dài trong nhiều năm, từ mức 6–8% trước đại dịch Covid-19 xuống chỉ còn quanh 2–2,5% hiện nay. Các tổ chức nghiên cứu và môi giới lớn đều ghi nhận lợi suất cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm, thậm chí kém hấp dẫn hơn gửi tiết kiệm.
Trong bức tranh ấy, nhóm chịu sức ép lớn nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi tiền thuê không đủ bù lãi vay, dòng tiền âm kéo dài buộc họ phải “nuôi” căn hộ bằng thu nhập từ nguồn khác. Việc rót thêm tiền nâng cấp nội thất, cải thiện tiện nghi có thể giúp căn hộ dễ cho thuê hơn, nhưng hiếm khi đủ để đảo chiều hiệu quả tài chính.
Cũng cần nhìn nhận rằng đầu tư căn hộ cho thuê không thể tách rời yếu tố tăng giá tài sản. Nếu xét trên chu kỳ trung và dài hạn, khi giá nhà tiếp tục đi lên, lợi suất gộp vẫn có thể đạt mức hai chữ số. Tuy nhiên, cái giá phải trả là dòng tiền yếu trong ngắn hạn và mức độ rủi ro cao hơn nhiều, đặc biệt với những khoản vay lớn.
Thực tế cho thấy thị trường chung cư cho thuê đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với mọi quyết định đầu tư. Khi giá bán neo ở mức cao còn giá thuê khó tăng, câu hỏi không còn là “cho thuê được bao nhiêu”, mà là liệu dòng tiền có đủ sức giúp nhà đầu tư trụ vững và đi hết chu kỳ hay không.
Trong ngắn hạn, khó kỳ vọng lợi suất cho thuê cải thiện rõ rệt. Về dài hạn, sự cân bằng chỉ có thể quay trở lại khi nguồn cung nhà ở được cải thiện, giá bán ổn định hơn và thu nhập người dân tăng tương xứng. Với nhà đầu tư cá nhân, thị trường hiện nay buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng hơn bao giờ hết: không chỉ mua một căn hộ, mà là chấp nhận bước vào một bài toán dòng tiền dài hạn, nơi rủi ro đã trở thành biến số không thể xem nhẹ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
