Kho vận hiện đại, bán dẫn và xe điện dẫn dắt cấu trúc cầu mới
Theo ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang bước sang giai đoạn mà nhu cầu bất động sản công nghiệp "gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng về quy mô như trước". Nhận định này phản ánh xu hướng dịch chuyển cấu trúc cầu, không còn lan tỏa dàn trải mà tập trung vào các lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng cao và nhu cầu hạ tầng chuyên biệt.
Đầu tiên là thương mại điện tử, phân khúc có sức ảnh hưởng ngày càng rõ trong lĩnh vực kho vận. Savills ghi nhận thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt từ 26 đến 28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng đầu năm, tổng giá trị giao dịch từ bốn nền tảng lớn (Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki) đã đạt 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ. Hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm, phản ánh mức độ cạnh tranh khốc liệt và nhu cầu ngày càng cao về hệ thống hậu cần.
Trong bối cảnh đó, các sàn thương mại điện tử chuyển trọng tâm từ mở rộng sang tối ưu hiệu quả, đặc biệt là hệ thống kho hoàn tất đơn hàng và giao nhận. Nhu cầu đối với mô hình kho tích hợp công nghệ, trung tâm xử lý đơn hàng nhanh, hệ thống logistics tối ưu chặng cuối đang gia tăng nhanh chóng. Các khu công nghiệp lân cận TP.HCM, Hà Nội và những hành lang công nghiệp chính là điểm đến được ưu tiên.
Song hành cùng thương mại điện tử, ngành bán dẫn cũng đang định hình lại nhu cầu sử dụng đất công nghiệp. Với Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024, Việt Nam hướng đến vai trò mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, không chỉ dừng lại ở lắp ráp - kiểm định mà còn tiến tới đóng gói tiên tiến và thiết kế vi mạch.
Giai đoạn 2023 - 2025 ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào bán dẫn và điện tử giá trị cao, riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD. Đồng thời, Chính phủ cam kết phân bổ 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn đến năm 2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc được kỳ vọng là vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam đi vào hoạt động.
Bất động sản công nghiệp nhờ đó sẽ không chỉ cần nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn phải có quỹ đất lớn, hệ thống điện ổn định, không gian R&D và khả năng mở rộng hạ tầng kỹ thuật chuyên sâu.
Cuối cùng là ngành xe điện - lĩnh vực đang trỗi dậy mạnh mẽ nhờ chính sách ưu đãi và sự thay đổi hành vi người tiêu dùng. Trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% doanh số xe mới tại Việt Nam, tỷ lệ thuộc nhóm cao nhất toàn cầu. Đây là cú huých lớn cho chuỗi cung ứng trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử, kéo theo nhu cầu mới về các khu công nghiệp có thể tích hợp nhiều công đoạn sản xuất - lắp ráp - logistics trong cùng một không gian. Những khu vực nằm gần các trung tâm công nghiệp lớn và cảng biển đang hưởng lợi rõ rệt.
Trung tâm dữ liệu: Cầu nối giữa công nghiệp truyền thống và hạ tầng số
Một điểm nổi bật khác trong báo cáo là sự gia tăng mạnh mẽ của nhu cầu trung tâm dữ liệu – yếu tố đang làm mờ ranh giới giữa bất động sản công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật số.
Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, tổng công suất lên tới 524,7 MW, tăng đáng kể so với năm trước. Dự báo, đến năm 2030, công suất này có thể tiến gần 950 MW, tạo ra áp lực lớn về hạ tầng và quỹ đất tại các khu vực công nghiệp có tiềm năng triển khai. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành trong năm 2025 cũng góp phần cải thiện năng lực kết nối quốc tế, yếu tố then chốt cho các nhà cung cấp dịch vụ dữ liệu và công nghệ toàn cầu.
Khác với nhà xưởng truyền thống, trung tâm dữ liệu yêu cầu hệ thống điện tin cậy cao, hạ tầng làm mát, bảo mật và khả năng mở rộng lâu dài. Do vậy, chỉ một số ít khu công nghiệp đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật đặc thù này. Chính điều đó đang dẫn đến sự phân hóa rõ nét trong thị trường bất động sản công nghiệp, nơi không phải cứ có đất là đủ, mà cần có năng lực chuyên sâu để thu hút các ngành công nghệ cao.
Theo Savills, từ thương mại điện tử, bán dẫn đến trung tâm dữ liệu, thị trường đang định hình lại theo hướng chuyên biệt hóa. “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao,” ông John Campbell nhấn mạnh.
Với việc hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng sự đầu tư đồng bộ vào công nghệ, đào tạo và chuyển đổi số, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn quy mô đi cùng chất lượng, một chu kỳ tăng trưởng mang tính chọn lọc, hướng đến giá trị lâu dài thay vì mở rộng đại trà như trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
