Bức tranh u ám
Thực trạng trên cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu đang ngày một rõ nét hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ vốn được xem là xương sống của thị trường nhà ở đô thị. Khi nhu cầu ở thực không theo kịp tốc độ bung hàng, những tín hiệu mất cân đối bắt đầu lộ diện rõ ràng hơn trong các báo cáo tài chính doanh nghiệp.
Nhìn vào các con số tồn kho, có thể thấy một gam màu khá trầm. Giá trị hàng tồn kho của nhiều chủ đầu tư tăng mạnh, tập trung chủ yếu ở các dự án dở dang và bất động sản đang trong quá trình phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc một lượng vốn rất lớn đang bị giữ lại trong quỹ đất và công trình, trong khi tốc độ bán hàng chậm hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu.
Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, hàng tồn kho đã phình to gần gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Riêng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát đã chiếm xấp xỉ 17.000 tỷ đồng, cao gấp hai lần so với cuối năm trước.
Cùng với đó là hàng loạt dự án khác như Khu công nghiệp Lộc Giang, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh hay Khu đô thị Phúc Ninh. Quy mô tồn kho lớn phản ánh thực tế KBC đang nắm giữ khối tài sản rất lớn, kéo theo áp lực ngày càng rõ lên cân đối tài chính và dòng tiền.
Bức tranh này cũng lặp lại ở Taseco Land, khi doanh nghiệp ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng. Danh mục tồn kho trải rộng từ Thái Nguyên, Hà Nội, Duy Tiên, Thanh Hóa cho tới các khu công nghiệp, cho thấy chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong những năm trước. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua suy yếu, chính chiến lược đó lại khiến dòng vốn bị neo lại dài hạn, làm gia tăng rủi ro tài chính và thu hẹp dư địa xoay xở của doanh nghiệp.
Ngay cả các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn cũng không đứng ngoài vòng xoáy này. Lideco ghi nhận tồn kho tăng 13%, lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Dịch Vọng. Những con số tưởng như không quá lớn nếu đứng riêng lẻ, nhưng khi đặt cạnh nhau, chúng cho thấy tồn kho không còn là vấn đề mang tính cục bộ, mà đang lan rộng và trở thành hiện tượng phổ biến trên toàn thị trường.
Ở tầm vĩ mô, số liệu của Bộ Xây dựng càng củng cố nhận định đó. Trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025. Mức tăng mạnh này phản ánh việc nguồn cung căn hộ được đưa ra thị trường với quy mô lớn, trong khi lực cầu thực tế không tăng tương xứng.
Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn cung đi nhanh hơn cầu, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có mức giá cao. Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản hiện nay, khi giá bán sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực, khiến hàng hóa dù nhiều nhưng khó tìm được người hấp thụ.
Bài toán lệch pha cung cầu
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức rất cao. Năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng gần 40 phần trăm so với năm trước. Tại TPHCM, mức giá còn cao hơn, lên tới khoảng 111 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng gần 23 phần trăm so với năm 2024.
Với mặt bằng giá như vậy, một căn hộ có diện tích phổ biến khoảng 70 mét vuông đã được chào bán từ 7 đến 8 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở nhiều dự án. Đây rõ ràng là ngưỡng giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn các hộ gia đình có nhu cầu mua nhà để ở, nhất là nhóm người trẻ và lao động trung lưu tại đô thị.
Trong khi giá nhà tăng nhanh, thu nhập của người dân lại không cải thiện với tốc độ tương xứng. Chính sách tín dụng vẫn trong trạng thái kiểm soát chặt, khiến khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà gặp nhiều hạn chế. Hệ quả là lực cầu bền vững nhất của thị trường, nhóm khách mua để ở, bị thu hẹp đáng kể. Sau giai đoạn tăng nóng, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ rủi ro thanh khoản và khả năng sinh lời trong bối cảnh thị trường thiếu động lực tăng giá.
Việc tồn kho căn hộ gia tăng mạnh khi giá bán đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thử thách thực sự đối với sức cầu. Nếu nguồn cung vẫn tiếp tục được tung ra với quy mô lớn trong khi giá bán không còn nhiều dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho nhiều khả năng sẽ kéo dài sang năm 2026. Khi đó, hệ lụy không chỉ dừng lại ở việc doanh nghiệp khó xoay vòng dòng tiền, mà còn tác động trực tiếp đến khả năng trả nợ, tiến độ triển khai dự án và niềm tin chung của thị trường.
Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể được xem là giai đoạn buộc thị trường phải tự điều chỉnh để tìm lại điểm cân bằng. Áp lực từ tồn kho sẽ khiến các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh, từ việc giãn tiến độ thanh toán, tăng mức chiết khấu, điều chỉnh chính sách bán hàng cho tới cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ hơn và mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.
Theo đó, những phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ được chú trọng hơn, thay vì tiếp tục chạy theo phân khúc cao cấp vốn đã bộc lộ rõ dấu hiệu dư cung.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa đặt ra sức ép cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, nguy cơ tồn kho sẽ luôn hiện hữu nếu dự án không bám sát nhu cầu thực của thị trường. Thực tế cho thấy, các tiêu chí như công trình xanh, đô thị xanh, hạ tầng và tiện ích đồng bộ đang trở thành yếu tố quyết định, khi người mua ngày càng thận trọng và có khả năng đánh giá rõ ràng ưu nhược điểm của từng dự án trước khi đưa ra quyết định.
Đại diện Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cảnh báo rằng bài toán tiêu thụ sản phẩm đang là thách thức lớn nhất, đặc biệt tại các siêu đô thị phát triển nhanh. Tồn kho bất động sản không chỉ gây áp lực cho doanh nghiệp địa ốc, mà còn kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, nguồn cung vốn chủ lực cho các dự án. Khi sản phẩm không được hấp thụ, ngân hàng sẽ chịu tác động trực tiếp và nếu rủi ro lan rộng, những hệ lụy tiêu cực có thể ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.
Núi hàng tồn kho hiện nay, vì thế, không chỉ là bài toán riêng của các doanh nghiệp bất động sản, mà còn là phép thử đối với sức chịu đựng và khả năng tự điều chỉnh của toàn thị trường. Đây là thời điểm buộc các chủ thể tham gia phải chậm lại, nhìn thẳng vào nhu cầu thực và tái định hình con đường phát triển theo hướng bền vững hơn cho giai đoạn tiếp theo.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
