Chi phí vốn tăng và sự điều chỉnh trong hành vi thị trường
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm chủ yếu mang tính chu kỳ, gắn với hoạt động điều tiết tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay vốn gia tăng vào đầu năm, các ngân hàng thường tiến hành rà soát lại danh mục tín dụng, đồng thời điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro. Khi tiến gần hoặc chạm ngưỡng hạn mức tín dụng được phân bổ, việc lựa chọn khách hàng vay trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Chuyên gia của Savills nhận định, đây là bước điều chỉnh mang tính kỹ thuật nhằm cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là dấu hiệu siết mạnh dòng vốn vào thị trường.
Ở góc độ thị trường, chi phí vốn tăng khiến các quyết định tài chính lớn trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi tốc độ đô thị hóa vẫn diễn ra mạnh mẽ. Sự thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.
Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Trong khi đó, với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, việc chi phí vốn gia tăng khiến chiến lược nắm giữ tài sản chờ tăng giá trở nên kém hiệu quả khi lãi vay tiến sát, thậm chí vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, xu hướng đầu tư bắt đầu chuyển dịch, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế của tài sản, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Phân hóa thanh khoản và chiến lược thích nghi của người mua
Một trong những hệ quả rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc bất động sản. Các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền vùng xa, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc phân khúc cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.
Ngược lại, những tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn duy trì sức hấp thụ tốt, điển hình như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, hay shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.
Theo nhận định của chuyên gia, khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác tài sản. Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung - cầu tại TP.HCM tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diễn biến thị trường. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới tăng chậm, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó, cho thấy quá trình phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để cải thiện.
Dữ liệu quý 4/2025 của Savills cũng cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12%, phản ánh rõ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn. Những khu vực như Bình Dương (cũ) hoặc phía Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với lợi thế từ các dự án quy mô lớn và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Giai đoạn 2026–2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ có thêm khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo hoặc các dự án được tái khởi động.
Đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, chuyên gia Savills khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro tài chính. Người mua nên kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý, không chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán khả năng trả nợ khi lãi suất chuyển sang thả nổi.
Bên cạnh đó, ưu tiên lựa chọn các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và cải thiện thanh khoản trong dài hạn. Việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương 6–12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo an toàn trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.
Chuyên gia Savills cho rằng, trong bối cảnh thị trường đòi hỏi kỷ luật tài chính ngày càng cao, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị thực của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
